设万维读者为首页 万维读者网 -- 全球华人的精神家园 广告服务 联系我们 关于万维
 
首  页 新  闻 视  频 博  客 论  坛 分类广告 购  物
搜索>> 发表日志 控制面板 个人相册 给我留言
帮助 退出
藿香紫的博客  
透过现象看本质  
https://blog.creaders.net/u/11632/ > 复制 > 收藏本页
网络日志正文
投资常识:不动产投资信托(REIT)基金分类和选择 2016-12-21 07:41:09

不动产投资信托(Real Estate Investment Trust,简称REIT)听起来是投资房地产的金融产品,但REIT包含两大类,虽然都和楼房有关,但性质非常不同。这两大类是权益型(Equity REIT)和抵押型(Mortgage REIT)。

权益型(Equity REIT)公司经营模式是通过购持楼房资产,运营楼房租赁来获得收益。净收入90%以上直接回馈投资人,公司收入无需缴纳企业税,因此没有二次征税问题。权益型公司持有楼房可能通过房贷购得,因此可能有杠杆。但权益型公司不是存粹金融企业,因为楼房租赁是实际经济活动,与楼房地理位置,楼房类别等经营环境关系极大。因此权益型公司估值受持有楼房价格,杠杆程度,租赁收入等因素影响。个人购买投资房出租其实和权益型公司经营类似。权益型REIT基金则是投资多个权益型公司的金融产品,可以减少单一公司风险。Vanguard 管理的 VNQ 是一个有代表性的权益型REIT基金。

抵押型(Mortgage REIT)公司通过持有房贷和类似金融产品来获取利息收益。为了增加房贷利息收入,抵押型企业都会通过短期拆借获取资金加大投资力度,也是加杠杆。与权益型企业类似,抵押型企业也是将90%以上净收入回馈投资人,公司收入无需缴纳企业税,因此没有二次征税问题。但抵押型企业是存粹的金融企业,没有直接介入实际经济活动,所持有的房贷也是在金融市场上购得,没有直接参与房贷发行过程。因此抵押型企业本质上类似对冲基金,其投资方式是特定的加杠杆投资房贷,有很大的利差交易(Carry Trade)成分。如果短期利率上升,投资房贷的短期拆借成本也会上升,抵押型企业收益就会受损。抵押型REIT基金是投资多个抵押型企业的金融产品,可以减少单一公司风险。Blackrock 的 REM 一个有代表性的抵押型REIT基金。

综上,权益型公司比较务实,抵押型企业比较务虚。笔者不太看好后者,尤其是在利率环境处于升息周期时段。

图一对比VNQ和REM近十年的收益表现,图二对比VNQ和REM近五年的收益表现。图中可见VNQ和REM在金融危机中均大幅下跌,但REM损失最大,恐怕抵押型企业所持房贷有很多是次贷。即使对比近五年表现,VNQ也大大好于REM。对比二者表现,可以明显判断VNQ是更有效的投资产品。事实上,持有VNQ省去了很多人投资买房再出租的运营烦恼。

VNQ_vs_REM_1.jpg

图一 权益型REIT基金VNQ和抵押型REIT基金REM十年期对比

(注:起点重整为一/价格对比是全收益对比)

蓝线: REM / 绿线: VNQ

VNQ_vs_REM_2.jpg

图二 权益型REIT基金VNQ和抵押型REIT基金REM五年期对比

(注:起点重整为一/价格对比是全收益对比)

蓝线: REM / 绿线: VNQ

作者:藿香子

时间:2016年12月20日

(版权所有,欢迎转载,请注明出处) 


浏览(7616) (2) 评论(2)
发表评论
文章评论
作者:藿香紫 回复 哈娃娃 留言时间:2016-12-22 12:04:51

价格曲线是全收益价格,包括股息。

回复 | 0
作者:哈娃娃 留言时间:2016-12-22 08:47:10

VNQ的股息收益率是3.5%,REM目前是10%多。

回复 | 0
我的名片
藿香紫
注册日期: 2016-09-20
访问总量: 306,036 次
点击查看我的个人资料
Calendar
最新发布
· 人类离文明还很遥远,我们都有责
· 美国新左派扛起 MMT 大旗,世界
· 中国在十字路口误入歧途
· 川普经济学都是狗皮膏药
· 特朗普:没有信仰,爱出风头的真
· 贸易逆差不是中美贸易冲突的真正
· 网络谎言的经典套路:断章取义
友好链接
· 阿妞不牛:阿妞不牛的博客
分类目录
【财经万花筒】
· 人类离文明还很遥远,我们都有责
· 美国新左派扛起 MMT 大旗,世界
· 中国在十字路口误入歧途
· 川普经济学都是狗皮膏药
· 特朗普:没有信仰,爱出风头的真
· 贸易逆差不是中美贸易冲突的真正
· 网络谎言的经典套路:断章取义
· 从行为经济学看美国枪支问题未来
· 美元跌跌何时休?
· 税改能否让大量美企海外资金回流
存档目录
2019-10-12 - 2019-10-12
2019-01-26 - 2019-01-26
2018-08-23 - 2018-08-23
2018-07-15 - 2018-07-22
2018-05-13 - 2018-05-13
2018-02-19 - 2018-02-24
2018-01-07 - 2018-01-07
2017-08-19 - 2017-08-19
2017-05-01 - 2017-05-22
2017-04-05 - 2017-04-20
2017-03-01 - 2017-03-31
2017-02-02 - 2017-02-28
2017-01-01 - 2017-01-31
2016-12-06 - 2016-12-23
2016-11-03 - 2016-11-30
2016-10-01 - 2016-10-30
2016-09-20 - 2016-09-29
 
关于本站 | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站导航 | 隐私保护
Copyright (C) 1998-2024. CyberMedia Network /Creaders.NET. All Rights Reserved.