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Steel 社区之Bamburgh Circle介绍 2018-06-27 09:22:13

学区房士嘉宝的Steel 社区之Bamburgh Circle

          by: 桂平(Lily Zhong)

Steel作为多伦多一条耳熟能详的公路名字,为大众所知。但一定不多人了解,Steel还是士嘉宝西北角的一个非常有名的社区,它是除了市中心的唐人街、太古第二唐人街以外的第三大唐人街。这个地理位置优越的steel社区,作为士嘉宝直辖市的前身,于1998年,被并入多伦多的城市。它北至steel,南挨finch,东起kennedy,西止victorial park

多伦多最大型的连锁的华人超市丰泰超级市场和大统华超市,就位于这个社区的Bamburgh circle,在steelwarden的交界处。特别是丰泰超级市场,成了很多华人每个周末常常逛的超市,每到周末,这个plaza的停车位更是一位难求。这个坐落于此社区内最繁华、经济发达、人气最旺盛的Plaza,除了华人趋之若鹜的超市外,还有各式各样可供选择的餐馆,如粤菜、越南美食、韩国餐的不同菜系的餐馆数不胜数,而且,在同一个plaza东北角,是一个社区图书馆。当你拿着图书馆借来的书籍,闲庭漫步,两分钟就可走到麦当劳,点一杯热气腾腾的咖啡,就可享受着午后阅读带来的闲适和满足。

所以steel社区,聚集着70%的华人,在这个社区生活,吃着地道的家乡菜,听着熟悉的乡音,不仅让新移民,而且移民多年的老华裔们,都向往着这种感觉。那种热络的气息,和身处大洋彼岸的老家一样。所以,生活在这个社区,就和生活在中国热闹、繁华的大都市感觉有异曲同工之处,不同之处在于Steel社区更是获得具备开放、包容的多元化社区的美誉。

学区房的典型范本

除了生活便利、地点繁华、人气旺等地理上的优势外,Steel社区一个非常显著的优势,就是它是典型的学区房社区。先来介绍一下社区内的两所有名的学校,从小学Terry Fox 小学,和白求恩中学。

Terry fox 小学位于birchmountsteel地区,学校于1981年存在至今,是以纪念抗癌英雄Terry Fox而以他的名字命名的。在加拿大,这么多年仍然流传着“Terry Fox”的精神。这是一个抗癌英雄的真实的故事:在1977年,年仅18岁的Terry Fox被诊断出患有骨癌,被迫把右腿膝盖以下的部分截掉。安装上假肢的Terry Fox, 1980年,发起了“马拉松”长跑,筹集资金,用于癌症研究。跨越加拿大5000多公里长跑的他,直至癌症再度发作,于1981年病世。

Terry Fox Public School,更是教育学生坚持Terry Fox这种 “生命不息、奋斗不止”,克服困难的精神。学校大约有500多名学生,英语作为大多数学生的第二语言,在小学的2900多名的fraser institute弗雷泽研究所的排名中都一直保持该有的水准。该小学每年都举办Terry Fox 漫步、农历新年晚会、生态之夜、社区新闻站等活动来筹集善款。同时,学校为了拓展学生的课外生活的视野,举办学生认同大会、冬春音乐会和广泛的课外活动,包括运动、音乐以及民间舞蹈。这些固定的艺术活动,体现了学校不只是看中孩子的应试水平,更是让孩子的学校生活多姿多彩,让孩子在无忧无虑的童年中,德智体更方面全面发展。

白求恩高中

抗战时期,毛泽东曾经专门写过一篇《纪念白求恩》的文章,让加拿大医生白求恩的名字在中国家喻户晓。白求恩治病救人的故事为绝大多数中国人所知晓,但比白求恩更出名的是以白求恩命名的中学——-白求恩高中。白求恩高中,是中国家长趋之若鹜的名校,而白求恩高中其中所覆盖到的一个社区bamburgh circle的房子,也成了华人家长们心驰神往的学区房。

白求恩高中成立于1979年,以中国人耳熟能详的加拿大博士医生,致力于世界各地人道主义医学救助的博士医生白求恩命名。白求恩高中 Dr Norman Bethune Collegiate Institute在学术研究方面极赋盛誉,学校的学生在数学、科学、艺术、商业、计算机科学和技术等都脱颖而出。

首先,社会科学和英美文学课程的设置,让其学生将来选择升入大学的文科课程提供扎实的文科背景;其次,对于理工课程数学和科学,白求恩高中 还提供高中学生数学和自然科学方面的大学预科课程(Advance Placement Program),让有志将来选择理工课程的学生做好充足的准备;当然对于那些英语作为第二语言的新移民家庭的孩子们,该校也提供ESL课程和专门的课外课程,在每年9月份开学的前一周,都会给新移民开始辅导,让新移民孩子更快地熟悉加拿大的教育体系,从而融入加拿大的生活和学校的学习。最后,该校还通过辅导以下如音乐、机器人研究、戏剧、视觉艺术、白求恩生态俱乐部等项目和课程,与为数巨多的加拿大小学保持密切的关系。

根据加拿大权威机构菲沙研究所fraser institute安省中学排名中,虽然只是排到83名,但学校的名气确是声名远扬,到底是什么原因呢?原来学校除了在学术上极赋盛誉外,白求恩高中在美术、音乐和体育等特别是音乐的领域名噪一时,如学校的Band代表多伦多的高中参加渥太华的汇演,并多次获得金奖的不俗成绩;并且学校的Chorus(合唱团),作为几百所高中选出的代表之一,多次参加了市中心的音乐厅的表演。

所以,白求恩高中所在的Steel社区,生活方便,交通便利,不管是小学,还是高中,成绩排名都不错,所在社区,相比富裕的名校区,房价还是处于可负担水平内。以较低的价钱买到性价比极高的学区房,这无疑是很多想选择学区房的华人家庭购房的首选。而这个社区自然而然成了重视孩子教育的亚裔家庭、特别是新移民家庭的首选落脚地。

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本文只为互相交流之用,欢迎咨询笔者 多伦多地产经纪

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房租涨还是不涨,that’s the question 2018-06-09 19:30:05

2018年租金涨幅数据早已公布,仅为1.8%。随着2017-2018年,加拿大央行三次加息,每次虽只加0.25,但实际上银行利率的上涨幅度要高不少,两年固定利率也从去年的历史低利率2.49涨到如今的3.19,5年固定利率更是攀升到3.59%。试想当初如果没有使用固定利率,又借贷炒高价房的房东们,如今也许慢慢感觉一阵寒意了。同时,美联储加息的脚步,不会就此停息,加拿大今年跟进的几率还是不小,据业内保守估计,央行还有两次加息的可能。

           政府的涨租幅度,有何依据?
    利率水涨船高,持有投资物业的房东们,自然而然会关心是否可以合理合法地把运营成本转嫁给房客。那么租金涨幅多少,具体如何操作,是笔者今天要讨论的一个话题。 
    首先先谈谈,涨租幅度数据每年大同小异,但却都不同,这个数据政府相关部门是如何估算出来呢?据租赁法网站的解释,这是加拿大统计局根据安省的CPI(物价消费指数)计算而来,需要注意的是,即使通货膨胀率再高,但实际操作中guideline另行规定:房东们最大的租金涨幅不能超过2.5%!如果想要涨租超过guideline的规定,房东们要能证明他们的市政税或水电费比guideline增加了50%以上,假如今年guideline的涨幅为1.8%,那么这些运营成本必须增加2.7%以上。所以想要涨幅超过规定,需提供不少证明,耗时耗力,所以实际可操作性并不强。

 

    合法涨租的程序,房东们是否都了解?
    今年2018年,租金涨幅仅为1.8%,虽然难解燃眉之急,但总是廖胜于无吧。这1.8%的租金涨幅,房东们不需要向“Landlord and Tenant board”(房东房客委员会)申请,只要给90天的书面通知租客,就可以实施。
   想要加租的房东们,我来举个例子,如何计算,何时给notice的具体操作的步骤。
   例如我的一位租客,从2017年3月入住签订一年合约,当时签订的租金为$1580(租客自付水、电、气),如果我想要涨租,那么需要把涨租的书面notice提早90天即2016年12月就要送达给她,通知她2018年3月1日需要涨房租。如果按照今年2018年的租金涨幅1.8%,上涨的金额为1580*1.8%=$28。那么从2018年3月1日期,如果房客继续和我续约,我可以收取1580+28=$1608的房租。
    当然,这个加租需要在房客入住12个月之后,房东才可要求第一次涨房租。

     涨租能否追加到租金市场价?
    还有的房东朋友会问,在过去的几年,我不了解Guideline可以让房东涨租,现在我想把以前几年的涨幅追加回来,即今年一次性多涨一些,超过guideline规定的1.8%的涨幅,这是否符合租赁法的规定?
    答案是:No! 今年的涨幅用在今年,这是安省房东房客租赁官方网站给出的回答。
   还有类似的问题,如能否对现有租客加租,而租金涨幅远远大于guildline, 涨至市场价? 答案也是否定的。
    不久前,一位房东朋友电话咨询笔者,他在三年前出租了downtown的condo给一位国际留学生,当初的租金为$1700。但随着这几年市中心condo租金水涨船高,想要租下一室或一室加一书房,位置好的condo,在租房旺季,更是要通过抢offer才能租到。同类型的condo市场租金$2100, 当他问我是否可以对现有租客的租金调整为市场价时,我给出的答案是否定的,除非现有的租客搬走,新的租客搬入才可实施。
    这里要提醒广大的房东朋友们,在出租物业时,最开始的租金不要定得太低。有的新手房东,担心房子不容易出租,往往心急如焚,喜欢通过降价的形式快速吸引租客。这本无可厚非,但这种做法有个潜在问题。
如果租客搬入后一年后,你发现你出租的租金比市场价低不少,而实际情况是,租客已经入住,所以加租幅度只能依据guidline要求-----今年不超过1.8%加租。而后,房东想要较大幅度的加租赶上市场租赁价,只怕是痴心妄想。唯一可以大幅涨租的机会,是现有的租客搬走,新的租客搬入才可以重新设定租金价格。

    遇到好租客,“且行且珍惜”
    当然,还是那句话,如果遇到好的租客,房东也真的别惦记着那点加租的钱了,“且行且珍惜”吧。
就譬如笔者曾经经手的一位租客,租了3年,没有给她涨过房租。虽然利率上涨,但由于房主和银行签的是固定利率,所以运营成本并没有增加。反而是租客,把厨房洗手间为了自己住的更惬意,出钱做了简单的upgrade,平时的小修小补,一般都不打扰房东。而当初房东出租物业的意图,主要是想找个好的租客,帮忙照看和打理物业。所以她告诉我如果每月平均加租$28,但实际上租客给她节省下的时间和精力,性价比远远超过$300的租金涨幅。 
所以说,好的租客,如果遇到,且行且珍惜。

  最后附上官方网站的Ontario加租幅度,仅供各位房东朋友们参考:



2013-2018年租金涨幅
年 涨幅(%)
2018 1.8
2017 1.5
2016 2.0
2015 1.6
2014 0.8
2013 2.5

( 本文只为互相交流之用,欢迎咨询笔者多伦多地产经纪七月@Lily(微信:g4162766892); 不做投资者投资之参考,具体领域更专业的知识,请咨询相关专家的意见。)

 



































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房租涨还是不涨,that’s the question 2018-06-09 15:58:02

   

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   2018年租金涨幅数据早已公布,仅为1.8%。随着2017-2018年,加拿大央行三次加息,每次虽只加0.25,但实际上银行利率的上涨幅度要高不少,两年固定利率也从去年的历史低利率2.49涨到如今的3.19,5年固定利率更是攀升到3.59%。试想当初如果没有使用固定利率,又借贷炒高价房的房东们,如今也许慢慢感觉一阵寒意了。同时,美联储加息的脚步,不会就此停息,加拿大今年跟进的几率还是不小,据业内保守估计,央行还有两次加息的可能。

           政府的涨租幅度,有何依据?
    利率水涨船高,持有投资物业的房东们,自然而然会关心是否可以合理合法地把运营成本转嫁给房客。那么租金涨幅多少,具体如何操作,是笔者今天要讨论的一个话题。 
    首先先谈谈,涨租幅度数据每年大同小异,但却都不同,这个数据政府相关部门是如何估算出来呢?据租赁法网站的解释,这是加拿大统计局根据安省的CPI(物价消费指数)计算而来,需要注意的是,即使通货膨胀率再高,但实际操作中guideline另行规定:房东们最大的租金涨幅不能超过2.5%!如果想要涨租超过guideline的规定,房东们要能证明他们的市政税或水电费比guideline增加了50%以上,假如今年guideline的涨幅为1.8%,那么这些运营成本必须增加2.7%以上。所以想要涨幅超过规定,需提供不少证明,耗时耗力,所以实际可操作性并不强。

 

    合法涨租的程序,房东们是否都了解?
    今年2018年,租金涨幅仅为1.8%,虽然难解燃眉之急,但总是廖胜于无吧。这1.8%的租金涨幅,房东们不需要向“Landlord and Tenant board”(房东房客委员会)申请,只要给90天的书面通知租客,就可以实施。
   想要加租的房东们,我来举个例子,如何计算,何时给notice的具体操作的步骤。
   例如我的一位租客,从2017年3月入住签订一年合约,当时签订的租金为$1580(租客自付水、电、气),如果我想要涨租,那么需要把涨租的书面notice提早90天即2016年12月就要送达给她,通知她2018年3月1日需要涨房租。如果按照今年2018年的租金涨幅1.8%,上涨的金额为1580*1.8%=$28。那么从2018年3月1日期,如果房客继续和我续约,我可以收取1580+28=$1608的房租。
    当然,这个加租需要在房客入住12个月之后,房东才可要求第一次涨房租。

     涨租能否追加到租金市场价?
    还有的房东朋友会问,在过去的几年,我不了解Guideline可以让房东涨租,现在我想把以前几年的涨幅追加回来,即今年一次性多涨一些,超过guideline规定的1.8%的涨幅,这是否符合租赁法的规定?
    答案是:No! 今年的涨幅用在今年,这是安省房东房客租赁官方网站给出的回答。
   还有类似的问题,如能否对现有租客加租,而租金涨幅远远大于guildline, 涨至市场价? 答案也是否定的。
    不久前,一位房东朋友电话咨询笔者,他在三年前出租了downtown的condo给一位国际留学生,当初的租金为$1700。但随着这几年市中心condo租金水涨船高,想要租下一室或一室加一书房,位置好的condo,在租房旺季,更是要通过抢offer才能租到。同类型的condo市场租金$2100, 当他问我是否可以对现有租客的租金调整为市场价时,我给出的答案是否定的,除非现有的租客搬走,新的租客搬入才可实施。
    这里要提醒广大的房东朋友们,在出租物业时,最开始的租金不要定得太低。有的新手房东,担心房子不容易出租,往往心急如焚,喜欢通过降价的形式快速吸引租客。这本无可厚非,但这种做法有个潜在问题。
如果租客搬入后一年后,你发现你出租的租金比市场价低不少,而实际情况是,租客已经入住,所以加租幅度只能依据guidline要求-----今年不超过1.8%加租。而后,房东想要较大幅度的加租赶上市场租赁价,只怕是痴心妄想。唯一可以大幅涨租的机会,是现有的租客搬走,新的租客搬入才可以重新设定租金价格。

    遇到好租客,“且行且珍惜”
    当然,还是那句话,如果遇到好的租客,房东也真的别惦记着那点加租的钱了,“且行且珍惜”吧。
就譬如笔者曾经经手的一位租客,租了3年,没有给她涨过房租。虽然利率上涨,但由于房主和银行签的是固定利率,所以运营成本并没有增加。反而是租客,把厨房洗手间为了自己住的更惬意,出钱做了简单的upgrade,平时的小修小补,一般都不打扰房东。而当初房东出租物业的意图,主要是想找个好的租客,帮忙照看和打理物业。所以她告诉我如果每月平均加租$28,但实际上租客给她节省下的时间和精力,性价比远远超过$300的租金涨幅。 
所以说,好的租客,如果遇到,且行且珍惜。

  最后附上官方网站的Ontario加租幅度,仅供各位房东朋友们参考:



2013-2018年租金涨幅
年 涨幅(%)
2018 1.8
2017 1.5
2016 2.0
2015 1.6
2014 0.8
2013 2.5

( 本文只为互相交流之用,欢迎咨询笔者多伦多地产经纪七月@Lily(微信:g4162766892); 不做投资者投资之参考,具体领域更专业的知识,请咨询相关专家的意见。)







































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