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七月@lily多伦多安家置业房产博客  
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靠谱吗?来自Kijiji的广告租客 2018-07-25 20:09:41

靠谱吗?来自Kijiji的广告租客


在加拿大购买房产,除了自住,不少家庭还把投资房产作为资产分配中的一个重要理财方式。 不在华人热求区域一窝蜂地投资房产,而选择在其他族裔聚居的西人区投资,挣得租金,保持正现金流,靠租客以房养房,是现在华人投资者在投资房产上的新的思路。 这种投资方式,最重要的需要把关的环节,就是在其他族裔的社区,投资物业,并找到理想的西人租客。

所以,对租客的筛选成了重中之重。

在过去出租物业给不少其他租裔,和他们打交道的过程中,笔者深切体会到好租客有几个共同点: 不欠租、注重对物业的保养、以及好沟通。



Kijiji和传统的MLS 网站上招租有何区别?

除了地产经纪realtor网站上lease物业这种传统的方式外,不少投资的朋友也想尝试通过kijiji 这个网站私下招来租客。 那么问题来了,来自kijiji的租客靠谱吗?它和传统MLS网站上招来的租客有什么不同?在kijiji招招租要注意哪些事项?

首先,kijiji作为本地二手商品交易的,点击率极高的平台,由于相关法律法规上的漏洞,虽然容易达成交易,但里面的水很深,当然房东招租,由于租客鱼龙混杂,更需要房东或代理经纪火眼金睛,进行精挑细选。


MLS网站租房时有经纪带着潜在租客租房,因此在租房申请之前,代理租客的经纪需要对租客的所以资料,如信用报告、工作资料以及个人身份资料等进行审核。所以,当租房offer到达房东或代理经纪手上时,已经多了一道保险

当然Kijiji网站招租,可以作为房东或其代理招租的一个辅助手段,因为市场营销的渠道越广,招来的租客数量多后就可以进行筛选,这样招来好租客的几率也越大。这种方式,在租房市场清淡,房东又不得不选择在淡季如11月到2月上市租房的月份还是行之有效的一种寻找租客的方式。笔者曾在租房淡季12月份-1月期间,MLS网站上租客申请数量有限,不满意申请者条件的情形下,通过kijiji广告两周后,招到了理想的租客。



在Kijiji上招租要注意哪些事项?

在kijiji上招租, 怎样实现“普遍撒网,重点捕捞”的市场营销策略,让大量潜在租客对您出租的物业显示浓厚的兴趣,从而达到快速增加广告的点击量的目的。这里不得不提,房产出租广告的推广,实际上和卖房的推广方式相差无几。正如一些代理经纪感慨:一个租单,想要找到理想的租客,经纪其中的前期准备,中期材料审核,后期租客面谈等工作投入程度,一点都不亚于一个买单。

这也是不无道理的。

如在刊登广告之前,需明白,房屋的整洁美观,以及拍摄效果的好坏,很大程度上,影响租客们的点击欲。这点和卖房中为什么要做房屋售前装饰,和美化拍摄图片效果是异曲同工之处。


成功的营销策略后,必会带来大量潜在租客的邮件问询,房东们如果认为万事大吉,那就为时过早。 实际上,这些租客,很大部分是“无效租客”——租客家庭组成、信用报告、工作性质等等也许不符合房东理想的租客标准。

这时,需要利用20/80的筛选法则,这可以为房东或代理的经纪节省大量的时间和精力,从而把最宝贵的showing和面谈时间和机会留给剩下的潜在的好租客。 怎样挑选到20%符合标准的好租客,对其showing和interview呢?

首先,广告语的刊登中,可以要求租客brief introduction简单介绍租客的情况。 实际上,serious applicant(有意向的租客)一定会在邮件中简短介绍自己。邮件中的自我介绍,可以让房东把很大一部分不符要求的租客排除: 举个简单的例子,如房东想把整个物业出租给一个小家庭,但新的租约法中,house的房东,不能对租客是否带宠物有歧视。这时房东如果通过租客的口,如果得知租客搬入时要带着两条大狗,而房东对此心存纠结顾虑,那么就可委婉地找个其他理由将其拒绝。

而对租客信用分数的要求,如信用报告“satisfied credit report” ,房东需声明房客申请时一定要提供满意的信用报告,“满意”是个模棱两可的词语,何为“满意”就是仁者见仁智者见智了。

当然,房东即使是对房客当然信用分数不满意,也不应直接告知原因。“i prefer the other applicant” (我可能更倾向其他的候选人就是最好拒绝的理由)。 由此可见,广告中遣词造句的讲究,不仅可以把无效或潜在的租霸排除在外,还可避免“一刀切”“非黑即白”的用词,将来可能引起的法律纠纷。



提及对其资料调查审核,可一定程度震慑租霸

最后还是要再唠叨几句,在kijiji广告语的描述中,加上一句,房东或代理的经纪会“verify all the document and information”核实租客提供的所有信息,虽然不能完全把潜在租霸拦截在萌芽阶段,但无形中给房东们加上一重保护的作用。

简而言之,如果准房东们问通过kijiji上招来的租客靠谱吗?以本人的经验而言,我会告诉他,答案是肯定的,但当然实际操作过程中会遇到不同问题,需要具体分析,欢迎联系笔者,希望能帮到您。愿与其共同探讨,共同进步。



( 本文只为互相交流之用,欢迎咨询笔者七月@Lily(微信:g4162766892 电话:4162766892);

此文不做投资者投资之参考,具体领域更专业的知识,请咨询相关专家的意见。)

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2018,小房换大房,抓住机遇的尾巴上车 2018-07-25 20:08:42

2018年,房地产市场充斥着负面信息,持续的多伦多的房地产市场下跌的数据统计,让多伦多人得出一个明显的讯息:目前多伦多的房产市场是买家市场,房价处于下行阶段。

但如果研究了最近多伦多地产市场观察报告后,我们会发现大多数的房产投资者,都错过了一个非常有价值的信息,那就是如今的房地产市场是小房(condocondo townhouse)换成freehold房屋的最佳时机,这里不妨和大家分享一下我的观点。

过去的几年,我们看到了freehold房屋市场特别是独立屋的丰厚的收益,而从2017年至今,公寓或condo townhouse的价格也开始水涨船高。这要归因于去年4.20外国买家购买税收的增加、以及银行贷款政策的紧缩,从而导致的高价位独立屋的需求开始萎缩。这些一系列政府打压房价的政策,也开始拙见成效—–原本有能力购买独立屋的刚需买家们,目前只能把买房的焦点,转向处于较低价位的condo或condo townhouse。

我们来看看MLS的最新房地产市场报告,来自MLS的数据和报告,我们可以看出,公寓或连排公寓镇屋和独立房屋的差价是过去几年来最小的。所以,2018在房价整体下行的房地产市场中,本处于较高价位的house房价下降的速度比低价位condo/townhouse快得多。而这是为公寓或小townhouse的业主们提供一个最佳契机,即最好的时机高价卖出condo或townhouse,同时并以较低价格、更多选择性地入手house。

让我们先来看看下面来自MLS的几组数据,以及均价走势图:


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我们来算一算账, 2018年,如果业主计划从condo公寓换到freehold house,将会节省多少?


首先我们先来比较2017年和2018年,从condo/townhouse升级到house或semi-house的成本差价。

假设你的公寓或townhouse的价格50万,你想升级购买的独立屋或半独立屋的价格是 85万左右.

2017年你的公寓价格也许不过38万,与此同时,你想购买的house经过几轮抢offer价格大约96万,condo/townhouse与你意愿购买的semi或小户型house差价高达58万。

2018年你的公寓现在价值达到50万,你想购买的semi或小户型house的价格是85万,如今condo和house的差价大约35万。


算算两年想要换房的差价对比,你将节省22万的差价!


同时condo的屋主们,不要忘了22万的差价,按银行现行贷款利率3.5%,25年还款期限来折算,那么25年后你需要多向银行支付11万的利息。


因此,换房的差价=22万的房价差价+节省的利息11万=33万。

由此可见,2018年如果拥有condo或condo townhouse的业主们,卖condo升级至半独立或小独立屋,比2017年升级,至少节省33万的成本!


房地产市场总有起伏,不同类型的物业,不管是公寓,联排别墅在特定时期内的市场波动。而2018年6月份TREB房产销售统计数据可以分析出,多伦多华人区Freehold 的房价已经开始松动,终于止跌反弹。正如BMO贷款专家所预测,2018年房地产利空将出尽:从2017年房地产因贷款和海外买家税不利消息的影响而引起多伦多独立屋价格的下跌,但是当这些趋势持续一段时间后,投资者将不再受利空因素影响,房价随着反弹上升。


所以,不管未来市场如何变化,我们无法预测未来,却可以通过拥有的知识和数据来分析当下:那就是Condocondo townhouse或小户型的业主们,如果有计划换房,要抓住当下的最佳时机;而如果等着房地产市场的上涨,反而会将错过搭上拥有freehold房屋的末班车。


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本人为多伦多地产经纪,本文只为互相交流之用,欢迎咨询笔者

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Steel 社区之Bamburgh Circle介绍 2018-06-27 09:22:13

学区房士嘉宝的Steel 社区之Bamburgh Circle

          by: 桂平(Lily Zhong)

Steel作为多伦多一条耳熟能详的公路名字,为大众所知。但一定不多人了解,Steel还是士嘉宝西北角的一个非常有名的社区,它是除了市中心的唐人街、太古第二唐人街以外的第三大唐人街。这个地理位置优越的steel社区,作为士嘉宝直辖市的前身,于1998年,被并入多伦多的城市。它北至steel,南挨finch,东起kennedy,西止victorial park

多伦多最大型的连锁的华人超市丰泰超级市场和大统华超市,就位于这个社区的Bamburgh circle,在steelwarden的交界处。特别是丰泰超级市场,成了很多华人每个周末常常逛的超市,每到周末,这个plaza的停车位更是一位难求。这个坐落于此社区内最繁华、经济发达、人气最旺盛的Plaza,除了华人趋之若鹜的超市外,还有各式各样可供选择的餐馆,如粤菜、越南美食、韩国餐的不同菜系的餐馆数不胜数,而且,在同一个plaza东北角,是一个社区图书馆。当你拿着图书馆借来的书籍,闲庭漫步,两分钟就可走到麦当劳,点一杯热气腾腾的咖啡,就可享受着午后阅读带来的闲适和满足。

所以steel社区,聚集着70%的华人,在这个社区生活,吃着地道的家乡菜,听着熟悉的乡音,不仅让新移民,而且移民多年的老华裔们,都向往着这种感觉。那种热络的气息,和身处大洋彼岸的老家一样。所以,生活在这个社区,就和生活在中国热闹、繁华的大都市感觉有异曲同工之处,不同之处在于Steel社区更是获得具备开放、包容的多元化社区的美誉。

学区房的典型范本

除了生活便利、地点繁华、人气旺等地理上的优势外,Steel社区一个非常显著的优势,就是它是典型的学区房社区。先来介绍一下社区内的两所有名的学校,从小学Terry Fox 小学,和白求恩中学。

Terry fox 小学位于birchmountsteel地区,学校于1981年存在至今,是以纪念抗癌英雄Terry Fox而以他的名字命名的。在加拿大,这么多年仍然流传着“Terry Fox”的精神。这是一个抗癌英雄的真实的故事:在1977年,年仅18岁的Terry Fox被诊断出患有骨癌,被迫把右腿膝盖以下的部分截掉。安装上假肢的Terry Fox, 1980年,发起了“马拉松”长跑,筹集资金,用于癌症研究。跨越加拿大5000多公里长跑的他,直至癌症再度发作,于1981年病世。

Terry Fox Public School,更是教育学生坚持Terry Fox这种 “生命不息、奋斗不止”,克服困难的精神。学校大约有500多名学生,英语作为大多数学生的第二语言,在小学的2900多名的fraser institute弗雷泽研究所的排名中都一直保持该有的水准。该小学每年都举办Terry Fox 漫步、农历新年晚会、生态之夜、社区新闻站等活动来筹集善款。同时,学校为了拓展学生的课外生活的视野,举办学生认同大会、冬春音乐会和广泛的课外活动,包括运动、音乐以及民间舞蹈。这些固定的艺术活动,体现了学校不只是看中孩子的应试水平,更是让孩子的学校生活多姿多彩,让孩子在无忧无虑的童年中,德智体更方面全面发展。

白求恩高中

抗战时期,毛泽东曾经专门写过一篇《纪念白求恩》的文章,让加拿大医生白求恩的名字在中国家喻户晓。白求恩治病救人的故事为绝大多数中国人所知晓,但比白求恩更出名的是以白求恩命名的中学——-白求恩高中。白求恩高中,是中国家长趋之若鹜的名校,而白求恩高中其中所覆盖到的一个社区bamburgh circle的房子,也成了华人家长们心驰神往的学区房。

白求恩高中成立于1979年,以中国人耳熟能详的加拿大博士医生,致力于世界各地人道主义医学救助的博士医生白求恩命名。白求恩高中 Dr Norman Bethune Collegiate Institute在学术研究方面极赋盛誉,学校的学生在数学、科学、艺术、商业、计算机科学和技术等都脱颖而出。

首先,社会科学和英美文学课程的设置,让其学生将来选择升入大学的文科课程提供扎实的文科背景;其次,对于理工课程数学和科学,白求恩高中 还提供高中学生数学和自然科学方面的大学预科课程(Advance Placement Program),让有志将来选择理工课程的学生做好充足的准备;当然对于那些英语作为第二语言的新移民家庭的孩子们,该校也提供ESL课程和专门的课外课程,在每年9月份开学的前一周,都会给新移民开始辅导,让新移民孩子更快地熟悉加拿大的教育体系,从而融入加拿大的生活和学校的学习。最后,该校还通过辅导以下如音乐、机器人研究、戏剧、视觉艺术、白求恩生态俱乐部等项目和课程,与为数巨多的加拿大小学保持密切的关系。

根据加拿大权威机构菲沙研究所fraser institute安省中学排名中,虽然只是排到83名,但学校的名气确是声名远扬,到底是什么原因呢?原来学校除了在学术上极赋盛誉外,白求恩高中在美术、音乐和体育等特别是音乐的领域名噪一时,如学校的Band代表多伦多的高中参加渥太华的汇演,并多次获得金奖的不俗成绩;并且学校的Chorus(合唱团),作为几百所高中选出的代表之一,多次参加了市中心的音乐厅的表演。

所以,白求恩高中所在的Steel社区,生活方便,交通便利,不管是小学,还是高中,成绩排名都不错,所在社区,相比富裕的名校区,房价还是处于可负担水平内。以较低的价钱买到性价比极高的学区房,这无疑是很多想选择学区房的华人家庭购房的首选。而这个社区自然而然成了重视孩子教育的亚裔家庭、特别是新移民家庭的首选落脚地。

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Lily zhong 微信:g4162766892, 电话: 4162766892



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