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心急火燎的八月 2012-09-04 15:18:35

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“心急火燎”这两个字恰如其分地点出了八月多伦多房地产市场的现状。

七月八月暑假淡季,经历了七月的下跌,八月更加冷淡;从2000年到现在,十年之间,暑假从来对于地产行业来说,都是一个COOLING DOWN的期间。在2012年也不例外,市场上存货多了很多,销售慢了很多,市场上抢offer的情况也少了很多。

几家欢喜几家愁,这边厢,买家可以慢悠悠地比较来比较去,不单不需要抢OFFER,还有大把的时间可以慢慢和卖家拉锯战,谈价钱;这在火爆的三四五月和即将到来的金九银十,都是不可想象的。

但是,那边厢的高级公寓租房市场却是一房难求,租客争先恐后打破头地想要在地铁沿线或DOWNTOWN大学区附近租一个小小的单位,或是两室的楼。最近夕子带客人在BAY街上租房子,第一天出来的盘,下午就有7个OFFER,加上我的就有8个,结果可想而知;不仅房租飙上去,房东对于房客的要求也极其严格而苛刻。

在这里插播一下,我的上一篇文章《千万别慌-7月多伦多地产市场报告》引起了很多读者的关注和反馈;在这其中,有一部分的读者向我质疑,“为什么你说多伦多租房市场那么火爆,房价翻了几番?可是我家这条街却很平静,大把的空房,而且楼下有一大本厚厚的租房的房源信息,你是不是在蛊惑市场,迷惑我们广大无知受众呢?”

夕子在这里要特别特别再强调一次,多伦多的公寓楼分为两类:一类是APARTMENT,普通公寓;这类公寓是只租不卖,不可以买卖,隶属于某间公司;这些普通公寓条件一般来说都比较差,基本上都没有健身房和室内游泳池和PARTY ROOM等娱乐设施;大部分的普通公寓也是没有冷气的,生活条件相对差一些。另外一类是CONDO,也就是高级公寓。是可以自由买卖的,每一间都隶属于不同的房主。这些公寓条件都比较不错,基本上都有中央冷气、室内温水游泳池、健身房、桑拿房以及24小时保安等设施。

普通公寓楼有时候一租就是几十年,每年有国家规定的固定比例涨租金;住得越久,租金相对于外面的市场,越便宜。夕子从前住在普通公寓里的时候,隔壁的老太太一住就是38年,租金才400块;而同样的单位,夕子租的时候加上车位是980块。所以,普通公寓楼的租金基本上可以说是“不闻天下事”颇有些“世外桃源”的感觉。虽然近些年也有一些增幅,但是,相对于同样地段的CONDO,价格上还是有很大优势的。

所以呢,愤怒的读者朋友们,夕子文章中提到的租房市场以及各种只要是带“租”字眼的情况,都指的是高级公寓楼,可以买卖,有明确买卖价格成交数量数据的CONDO。

现在你明白了吧?

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回到文章中,多伦多的出租市场,2012年的6月,7月和8月异常的火爆。在市中心高楼林立的地方,按道理说,租客应该可以有机会对待租的房子做挑选,比较之后再做决定,而今年完全不同,市场上挂牌出租的房子少之又少,刚有一个房源,第一天,第二天往往就有超过10个人来看房,快的第一天就会看到offer,而迟来一步的,就只有望洋兴叹。

夕子在7月份,遇到几个比较典型的租客,从滑铁卢等等周边学校毕业的毕业生,往往都是在多伦多已经谋得第一份工作,又比较愿意住在市中心,离上班的地方比较近的楼。他们的考虑是,自己能够养活自己,愿意在市中心享受都市生活,每天上下班之后还有不少时间可以和同事以及朋友小聚一下,或者可以参加某某学习班,或者健身,总之利用仅有的宝贵时间,做一些有意义的事情。

另外一些租客是大学的学生,包括多大,Ryerson大学,George Brown、Seneca、Centennial等等学校的学生。9月1号是新学期开始的时间,学生在市场上四处寻找适合自己的,离学校近的/安全的房子,这样在未来的8个月或者12个月里,都会有机会不需要每天那么费时费力为了去学校而煞费脑筋,也可以在最忙的期末,可以和同学在学校图书馆里做报告到凌晨,也不用担心没车回家了。

这样的典型性租客,在7月和8月成为多伦多市中心比较明显的租客。虽然说多伦多四处都在盖新楼,但是这些蜂拥而至的新生力量,却不依不挠地将所有存货消化殆尽。

举个例子,在多大附近有一个新楼,地址是832 Bay St,今年6月份刚刚交房。这栋楼楼高40几层,里面有差不多500个单位,但是自从6月交楼以来,就有不少投资客纷纷将自己的单位挂上MLS寻找租客。让他们预料不到的是,租客的需求远远超过可以出租的单位数量。从开始挂牌到8月28号,共租掉66个单位,其中1房1厅有35个(全部都不带车位),平均价格在1600到1900不等;2房1厅有23个,平均价格在2200到2800不等;3个卧房的有7个,平均价格在3000到4000不等。

上面提到的价格差别,主要在包不包括书房,有没有车位,楼层高低,朝西和房间大小等等因素。但是从平均范围来看,价格已经高的令人咂舌。不过房主不需要担心租客的负担能力,因为在8月底的时候,这个楼里面所有1750以下的房间全部被租掉了,最低价格的一间,是1780,仅仅是1室的小单位,没有车位!

那么单单举这一栋楼的例子,会不会有所偏颇?我们来看一看相邻不远的另外两个非常受欢迎的楼College Park,761 Bay St和763 Bay St。两栋楼从6月1号到今天,共租掉52间单位,其中有三个Bachelor,租金是1400以上;有34个1房1厅,租金从没有车位没有书房的1800,到有车位有书房的2100;12个2房1厅,租金从2500到3000不等;还有一个3房,租金是4300。

而今天可以选择的,就只有三个普通的单位,租金分别是2300,3100和3100一个月(还有一间12000一个月的大单位,我们不作为参考对象)。

可见,市中心的出租市场,已经出现了恐怖的无存货状态。试想一下如果832 Bay没有按时交房,这6月到8月的60几户人家就需要在其他的楼盘里寻找新的可能;而8月底,市场依然存货寥寥无几。

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夕子认为,出租市场的火爆,主要是源于多伦多人口的增长。出租市场,是最简单的市场。人口增加,收入增加,就有大量的租客愿意付合理的租金,选择合适的地段。多伦多市中心人口的膨胀,在过去的10年中,一直在持续,而可预见的未来10年,多伦多市中心依然会是非常有吸引力的地方。不只是游客,还有作为金融中心,经济中心的Downtown,将会汇集最高密度的上班族群。这个族群分散在很多行业中,五花八门,于是不会由于某一个行业萎缩或者被打击,而出现集体性的大量失业。

还有一个原因,就是新移民的到来。新移民其实不止要算上有永久居留权的人,还要算上临时的,比如学生签证,工作签证等等。这些力量从20年前就没有停过,直到现在。移民作为加拿大,多伦多成长的根本基石,在未来的10年,20年间,都可以预见,不会萎缩。现阶段移民政策的调整,只不过把人群结构做出了变化,而整体人数并没有减少。并且,移民政策将会越来越倾向于留学生,希望吧在加拿大有学习,生活经验的留学生留下来。这批留学生普遍家境宽裕,有能力在买房的时候被父母拉一把,这就远远好过本地成长的小孩,需要经历漫长的原始积累的过程。

人口增长,移民源源不断,还有一个现象,是市中心不断兴建的各种大型写字楼,以及各种区域翻新计划。市中心在未来的几年内,将吸引一大批公司的总部迁移进来,这些公司将创造一大批市中心的就业机会,给房地产市场,尤其是租房市场火上浇一瓢油。拥挤的市中心,将成为“不适合居住”的地区,更加让愿意接受吵吵嚷嚷的都市生活的人群趋之若鹜。

从出租房火爆的现状,夕子可以很清晰地看到,在出租市场价格上涨到一定程度之后,投资者会发现投资市中心的楼盘有利可图,大批投资者将介入,推高房价,以契合租金的水平。简单来讲,一个单位可以租1800块,刨去管理费300块,地税250块,还有1250块,用4%的利息来算,可以折算成24万贷款。如果买家放35%的首付,房价就是37万,也就是说37万买的房,35%首付,每个月收租1800块,就可以收支相抵。一旦房价低于37万,买家就会入场。

租金不倒,房价不跌,这个道理浅显易懂,只是没有媒体来好好静下心来算一算。在市场出现冷静的时期,我们更加要关注这些细节的数据,从里面也许能看出些许端倪,给自己未来的判断作出帮助。

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