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  夕子的魔幻星球
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四月,回归健康的市场 2013-05-30 09:29:55

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 首先,感谢大家对于小夕的健康情况的关怀与关心,让小夕感到非常温暖非常贴心。谢谢大家。我的病渐渐好转,虽然还是很顽固,但是毕竟没有那么痛苦了。

这篇市场分析报告是四月份的多伦多房地产市场的情况,五月的报告还没出来,但是我感觉四月五月差不太多,今天整体感觉是极其平稳,没什么大起大落。

好事儿,市场也开始慢慢健康起来了。本来四处的抢OFFER,推虚高价钱就不是正常现象,市场不应该如此的。

我们来看看具体的数字,4月平均价格是52万6,价格相比2月份上升了1.5%,成交数量是9千8百间,和1月份相比上升了29%。

和去年同期相比,价格从去年四月51万5涨到今年四月的52万6,涨了2%,可谓稳定,销售数量比去年四月也只是减少了2%。

这个数据统计,一定会给看空者机会表现,基本论据是现在的市场存货比去年多,卖掉的速度比去年慢,价格也不怎么涨,市场要跌了。

但是夕子的标题就说明了问题,健康的市场,何谓健康?就是买卖力量平衡,不会太偏向一方,市场没有大量存货堆积,也不会奇货可居,价格暴涨。买方卖方都有时间来完成交易,而不会利益偏向一边。

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去年2月到5月,我们看到可怕的卖出-待售比例在50%附近徘徊,甚至最高的三月份到达了恐怖的57%,也就是一大半的挂牌房屋,一个月内都会被卖掉。这个比例,带来的,就是蔓延的抢Offer风头。其实抢Offer不是卖家使坏,也不是买家太傻,如果大家真的在去年在市场上看看,就明白,一个好的房子,在一个好的地区拿出来卖,是多么珍贵的事情。买家往往都有七八个,在同一个区,等着这一个房子出现,而这七八个买家,都是志在必得,而或许就还有另外七八个犹豫的买家,在强烈的思想斗争中,要不要加入抢Offer大战。

夕子去年4月挂牌的房子,基本上一个礼拜都会收到差不多50个经纪带来的Showing,房屋开放日也是人潮汹涌,在统一收offer的日子,基本都能收到5个以上的Offer,可见买家有多充足,而同时在一个区域内的竞争对手,也就一两个,寥寥无几,买家在缺货的情况下真的没有选择。

原因很简单,就是市场买家受到低利率的吸引,有能力负担更高的房价,而新移民不断涌入,蚕食着本就不多的存货。

去年,夕子卖掉好几个价位在50万左右的Townhouse,买家大多是首次置业的年轻人,他们有不错的工作,准备要小孩,希望从出租房搬到够一家三口住的房子里,老人也可以来帮忙照顾。这一批“成熟”的新移民,是低价房的最大消费者,也是支撑整个多伦多房地产市场的最中坚力量。当然,除了华人,其他族裔和本地出生的居民,也是一样的情况。

今年,夕子卖掉了好几个价位在60万到70万的House,卖家希望卖掉之后,换到更好的区域,或者更新的房子里去,给家人和孩子更好的生活环境和教育环境。这一批买家,是从“成熟”的新移民里成长起来的升级版,他们都有稳定的工作,稳定的家庭环境,小孩开始接受本地教育,并且家长开始考虑小孩的读书问题。再有就是家庭财务状况在职业发展进步的支持下,积蓄也多了,收入也多了,生活环境需要一个提升,这就是支持相对高一些价位房屋的买家。而在其他族裔和本地人家庭里,同样的情况在发生。

所以,多伦多房地产市场价格的变动,在最近几年,很大程度上是受这些因素的影响。当工作环境稳定,经济大环境转好的背景下,成长的新移民将会从小房子换到大房子,而新来的,生活稳定下来的新移民会接手上一代抛售的房子。不同点是,新到来的移民数量巨大(粗略估计大多伦多地区一年到来的新移民在8万到10万之间),他们是租房和首次购房的生力军,源源不断地蚕食市场的低价房的存货。

在市场报告上,很有意思的一个现象是,市中心的Condo二手房平均房价在经历了差不多一年的冷却之后,又一次开始上涨。市中心的Condo二手房,最大的特点是,价格基数低,比较适合新移民来负担,而且越来越多的新移民是年轻人,有本地学历,有本地工作经验,他们愿意住得离市中心近一些,上班和生活方便一些,这样的首次置业者,将会成为相对低价的房屋最大的买家。

夕子在过去两个月里,发现,每一个区,价位较低的房子,卖得都很快,比如30来万的Condo,和40到50万的Townhouse以及House,这也从一个方面说明了,首次置业者对市场的推动。

所以,多伦多房地产市场在这些因素的推动下,慢慢地走回了自己应有的轨道。和去年相比,去年疯狂的50%以上的售出-待售比率,今年降到了非常合理的水平,这也是去年政府收紧贷款希望达到的效果。在这个平衡的市场中,房价不会大幅上涨,也不会大幅下跌。去年全年的平均价格在12月份定格在49万7,今年预计上涨3%到5%,也就是最终价格会在51万到52万之间。应该我们在5月和6月,还能看到市场的温度维持在现在的状态,下半年,或许会稍稍降温,不过全年的水平,就维持在这样一个状态,是可以预期的。期望市场暴涨,大赚一笔的,和期望市场暴跌,全部人一起倒霉,或者抄底捡便宜的,都会失望了。

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