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  夕子的魔幻星球
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奇货可居的火爆三月 2014-04-21 21:24:58

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过去的一个月,是买家的地狱,卖家的天堂。

夕子敢说,除了2009年经济危机过去的恢复期之外,今年春天是近10年来抢Offer最为恶劣凶猛的一年。

从一月中开始,夕子和同事们见面问候最多用的第一句话就是,怎么样,抢着了么?

在这个抢Offer大战的背后,是房价一次次地刷新纪录。去年底,我们还看到平均价格还在50万出头徘徊,但是今年二月和三月,价格直飙升到了55万。3月份整个大多地区的平均成交价格是55万8,比2月份上涨1%,比去年的3月份上涨7.8%。今年的平均价,在一二三月,分别比去年同期涨了9.2%,8.5%和7.8%,涨幅可谓恐怖。如果今年的势态能够维持,年底平均都能比去年涨7%以上,那么年底的平均价格就会是56万,离夕子在很多年前提及的2016年平均房价是60万的目标很近了。

我们一起看一看3月的成交记录,3月份总共成交了8081间房屋,比去年的3月份多了544间,比2月份就多了足足2300多间。如果有媒体提及这个与2月份的巨大差别,而且依此来判断多伦多房地产市场太过火爆的话,这个评论家一定是个外行。一二三月成交量的上升,和价格的上涨是历年都有的季节性因素,这个季节性因素和人的心理有关,大家一定是在圣诞新年长假结束之后,才开始考虑买屋置业,先知先觉者一月份就开始下手行动了,而大部分的买家是在2月3月才开始看房了解市场,看到市场上涨,就犹豫,而最后不得不在4月5月下手,所以每一年在4月5月都是一个价格的高点,这个观点夕子在之前的文章里反复提及多次。

而除了成交数量的增加,挂牌屋的数量也相应增加,3月底的代售屋数量增加到一万六千五百间,相比去年同期少了差不多200间,而成交数量又比去年增加,所以出售待售比例又一次向50%的恐怖水平迈进。去年3月,这个比例只是42%,而2012年的3月,这个比例却高达57%。

其实今年最明显的现象就是,市场待售屋的数量不足,而买家太多,根本不够消化。在列治文山的Rough Woods社区,今年出现了一个安省排名第一的小学,而这里又有一大片区域划归Bayview Secondary School,两个学校的合力,让中国买家疯狂;这个区当中的“双剑合璧”的区中区,一直到现在,依然是没有一个独立屋不抢Offer的。

如果用历史数据来做猜测,今年四月和五月的出售待售比应该会超过50%,而在今年春天这个比率由一次达到50%,市场抢Offer就达到了登峰造极的地步。

今年的情形,让夕子回想起2012年。

由于2013年相对是一个比较平静的一年,房地产市场波澜不惊,一部分买家由于持续观望,而错失了之前的大好时机,就促成了一批被积压的潜在购买者。这些购买者在最后的低利率和贷款优惠政策下,开始进入市场,从而在2014年初给房价上涨提供了动力。在高房价的诱惑下,一些屋主决定将自己的房屋出售套现,这就最终形成了3月份开始的代售房屋数量的开始上涨。但是利息的前无古人后无来者的奇低,让大批的买家开始纷纷入市,存货明显赶不上买家的数量,抢OFFER是势在必行。

不过,在CONDO市场,相对稳定很多。2014年初有大量Condo的交房,给市场提供了多于平均供应量的存货。这些新房能够一定程度上缓和过去买家多卖家少的一边倒现象,也能够缓和房价持续快速上涨带来的泡沫风险。

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从根本上来讲,房价的上涨应该是一个正常的行为,只是在过去的两三年里,房价反复大涨大落,让买房者,卖房者纷纷心惊胆战。而过去的价格剧烈变动,只要最终能回到市场变化的大趋势线上面来,就不是问题。从1955年开始,多伦多的房价平均年复合增长率在6%左右,而如果用这个数据来参考每一年的价格变化,我们可以看到在70年代和80年代初,整个2000年后的七八年都是基本复合这个增长趋势的,而有一个时间段出现了较大的偏差,就是86到89年,市场的疯狂上涨,以及之后的剧烈调整。

我们知道,86到89年的房价疯长一部分是因为美国的石油危机导致输入型通货膨胀,导致资产价格的飙升,还有一个原因是中英联合声明对于香港回归的决定,使得很多香港人决定移居北美,产生了历史上很大的一股移民潮,推高了多伦多和温哥华的房价。

这个不正常的上涨,在价格畸形的被抬高之后,被北美自由贸易协定的签署刺破了泡沫。加拿大从89年开始的失业高潮将高企的房价直线在两年之内打落了30%,有的地区甚至出现一半的跌幅。

市场的另外一次不正常表现就在2008年下半年的短暂冰河时期。在美国房价泡沫破灭,金融系统动荡的时候,加拿大,尤其是多伦多也出现了房价的暂时下跌。由于时间短,跌幅不是很大,平均大概在3%左右,有的热门地区出现了10%的跌幅。然而由于这个下跌受外界干扰的成分比较多,价格很快在2009年春天出现了报复性的反弹,并且超越了08年的最高点,从新回到了上升的通道内。

最后,多伦多房地产市场的根基并没有动摇。移民政策目前还没有大的改变,城市的扩张和城区的改造还在进行中。市场依然会朝着过去一直持续的“强者恒强”的规则演变。城区有限的土地会创造越来越高的价格,而城市周边的新区也会带动新的卫星城发展成为外围的高档社区。当经济形势持续好转,就业率慢慢改善,消费能力和意愿稳定及提高以后,房价依然会朝着它既定的脚步向前迈进,只是在现在的恢复期,希望看到88,89年的持续两位数字的增长就不现实了。

那么作为购房自住的购房者来说,寻找适合自己的房屋就要重要过房价的涨跌和回报率,关注的角度也要多放在位置,房屋周边的生活便利程度,学校的教育水平,社区的人口构成,环境及治安问题,以及房屋本身的内部外部条件。

对于投资者来说,政府的政策调整势必会影响到他们的策略和计划。准备25%,甚至准备35%的首付,将是未来进入投资房产的必要条件。如果投资的房产债务过高,那么就不要再举债购入新的房产,而应该减缓扩张速度,转而改善投资的现金流和负债率,让投资的房产能够多一些抵御未来市场波动风险的能力。

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