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中美税法比较:屋地产买卖的个人所得税 2013-03-21 22:40:36

中美税法比较:屋地产买卖的个人所得税 (capital gain)


个人拥有房地产,做为一种投资,和任何其它投资一样,会有赚有亏。赚了,就是所得,有所得,就会因此产生所得税问题。


中美两国税法都有对个人投资房地产所得征税的规定:


美国税法把这种所得归为资本利得(capital gain),所谓资本利得,简单地说就是投资房产卖价高于原始买价之差。短期资本利得并入普通收入,按普通收入税率计算税额。长期资本利得税率是15%。判断短期利得还是长期利得取决于拥有房产的时间。拥有房产在一年以内卖出,是短期资本利得,拥有超过一年以上售出是长期资本利得。


美国公民或是美国纳税居民在海外的房产交易所得,也是按照上面这条税法的规定来申报纳税。美国税法虽然规定海外房地产不在海外资产申报之列,但是房地产产生的所得,比如房租收入,出售房地产的所得收入必须申报纳税。


《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定了11种类的个人所得。房产买卖所得归属于第九种所得:财产转让所得。第三条第五款规定财产转让所得税率为20%。第六条第五款规定财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。


听起来,中美税法好像很相似,都有资本利得税,资本所得都是卖价高于原值的部分,只是中国税率较高为20%,但实际上,中国个人所得税法的这个条款从来没有执行过。中国立法部门通过的这条法律,被行政部门制定的规则取代了。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第三条规定:纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局,或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局,根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。长期以来,中国的房地产交易一直就是按照这条规定来征税,这样的税虽然被成为所得税,但显然不是所得税,因为它不是基于所得(赚的部分),而是基于卖房收入。


这是一条很有中国特色的规定。。纳税人不能提供房产原值凭证,就可以不按照所得的20% 而是按照卖房收入的1% 来征税,在今天房价高涨的中国,人人自然都会f不能提供房产原值证明,要求按照这条规定来纳税。这条规定估计与中国的国情有关。中国有很多二手房是单位福利房,房主当年房改时,只付很少的钱就买下单位的房子,房产原值很大一部分具有单位福利性质,不容易准确确定。所以按照售价的1%征税比较简单易行。


由此看来,最近公布的所谓新国五条并不新,它不过是要回归人大制定的所得税法。总的f来,从所得税的角度看,房地产买卖产生的所得是一种收入,应该要纳税,不然税收的公平性就会有很大问题。


中美两国税法都有房地产所得免税的规定。


美国的规定是:


自住房产售出所得,所得税的免税额,单身最高额是25万,夫妻合并报税是50万。也就是说,自住房产卖出时,所赚的钱(gain)在这两种情况的不同额度之下完全免除所得税。但如果超出额度的部分就要被征收所得税:资本利得税。


什么叫自住房产,税法上称作“principal residence”。满足自住房产的条件是,卖方在出售房产之前5年中,必须有24个月也就是两年时间中住在此房产。24个月不用连续计算,可以中断。只要在5年中,加起来有24个月,就是自住房产了。这个规定被称为“2 out of 5”rule。


中国的有关规定见于《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的第五条:


各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。


此规定简单地f就是一年rule和五年rule。


一年rule就是出售个人住房一年内重新购房可以免税。


五年rule就是唯一的家庭自用房,住满五年以后出售,可以免税。这条规定和美国的“2 out of 5” rule 听起来很相似。


美国税法对合乎免税条款的房产买卖所得的税额免除有25万美元和50万美元两个限度,不是完全的免除,而中国税法的有关规定看起来是完全的免除,没有门槛。这是两国税法在这个规定上的一个重大差别。



相关链接:

· 中美税法税制比较之四:莫言诺贝尔

· 中美税法税制比较之三: 发票

· 从艾未未欠税案看中美税法税务制度

· 中美税法税制比较之二: 罚金(Pen

· 中美税法税制比较之一: 法律追诉期





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发表评论
文章评论
作者:马黑 留言时间:2013-03-24 10:49:45
珍曼,哦,你也觉得有意思。
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作者:马黑 留言时间:2013-03-24 10:20:53
peacejoy:

是dirty game。造假啊。人大是最高的立法机构,宪法上规定的。人大立的法,就是最高的法。政府行政,国务院啊,税务总局啊,只能执行人大的立法而不能改变人大的立法。中国的所得税早就有人大立法,规定房地产交易多得是财产转让所得要征收20%的所得税,可是到了税务总局那里就变成是1%到3%的买房价格的比例税了。现在国务院办公厅又来个国新五条,說是要严格按照所得税法办事,原来执行不执行国家立法机构立的法是由行政部门說了算,太假,连表面上的形式上的事都不顾。
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作者:珍曼 留言时间:2013-03-23 11:21:17
有意思,马黑。
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作者:peacejoy 留言时间:2013-03-23 06:17:28
谢谢答复。痛恨一贯立法立章作表面文章,所以有感而发 DIRTY。
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作者:马黑 留言时间:2013-03-22 21:33:30
加州客:

很有意思的问题。我估计很多从国内出来到了美国定居的朋友都会有这样的问题。一般来說,如果只是报税,报到税表上去,并不需要提供房子的base (原值)的证明。提供原值的证明只是在受到税务稽查时才会需要。比如,在受到稽查时,可能会要求你的朋友提供她当时买进房子时的付款记录,合同等。从你讲的情况看,她只能提供五万的付款记录,如果她在税表上填写的base是60万,就需要讲清楚另外55万是怎么回事,讲不清楚了,可能就会有问题。我觉得中国的国情特殊,你的朋友讲的福利房按道理也是讲得通的,但问题是美国税务部门会不会接受,这就需要准备好把此事讲清楚的各种证据,比如单位当时关于福利房政策的文件,当时市场价60万是根据什么估计出来的等等。尽量做好各种文件的准备以防被稽查。美国税务人员不是太了解中国的国情,他们也会谨慎对待,只要你提供的文件很有说服力,他们也许会接受。我讲的这些,这是供参考,最好的办法还是咨询专业的税务会计师。
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作者:马黑 留言时间:2013-03-22 21:00:52
徽人好!估计美国的税法和加拿大税法比较相似。不过我们有研究,我现在只对中美税法有兴趣。
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作者:马黑 留言时间:2013-03-22 20:59:09
peacejoy好!中国目前的税法制度建立的时间比较短,还不太完备,再就是中国的政府行政部门权力大大高于立法部门,立法部门完全就是个摆设,所以就有了这种状况:通过立法程序建立的所得税法被行政部门的规则取代,国家税法总局的通知比所得税法更有权威性。
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作者:本分老实 留言时间:2013-03-22 11:28:30
"由此看来,最近公布的所谓新国五条并不新,它不过是要回归人大制定的所得税法。总的說来,从所得税的角度看,房地产买卖产生的所得是一种收入,应该要纳税,不然税收的公平性就会有很大问题。"

介绍性博文一定要客观,准确,不要天马行空地把自己的解读放进来,形成画虎不成反类犬。

新国五条的宗旨是压制房价,而不是什么税收的“公平性”,该文件开宗明义地写道:

“2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意。。。”

所谓的“新国五条”的出发点和期待效益根本就不是税收以及社会的公平性。而是赤裸裸的打压房价。仅此而已。
不能说新国五条没有积极意义,但问题是不应该由一个即将下台的跛脚政府来做出。这在西方政权交替之际是罕见的,也可以说是“悍然的”。是弼马温立下的一个很坏的政权交替的先例。 和房屋的卖主在过户前按照自己的喜爱把房子装修一样。
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作者:加州客 留言时间:2013-03-22 09:57:18
好文章!
想请教马黑,我的朋友15年前在中国买福利房只花了5WRMB,现在福利房可以卖到150WRMB,5年前朋友入了美国籍,如果卖了房,这145万RMB CAPITAL GAIN都得报告给IRS,这是不是很不公平?因为她当时能买到福利房是当时中国分配政策决定的,福利房应是她的收入的一部分,那时每个单位都有分房制度。
如果15年前中国不搞福利分房,我的朋友的收入就会高一些,她可以去花60WRMB买商品房,那么她现在卖房的CAPITAL GAIN 就只有90WRMB,
美国公民到底该如何计算这种福利房的交易所得?
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作者:徽人 留言时间:2013-03-22 06:17:42
虽在加拿大,顶一下黑兄。
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作者:peacejoy 留言时间:2013-03-22 01:28:28
Seems Chinese government is playing a dirty game as usual. Thx a lot for your time in this sound study and introduction.
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作者:peacejoy 留言时间:2013-03-22 00:53:53
Sofa...
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