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也谈美国房市-正反两面 2009-12-06 13:42:33

有文就下图讨论美国房市.


US House Price


此图出处: http://housingbubble.jparsons.net

这个数据可能是平均房价(average price). 中间价(median house price)会有些不同, 一般低于平均房价.网上的其他的数据资料和上图略有不同.资料附在文后.

总的说来上图的原始房价反应了房价的历史变化.图中的通涨折算房价(inflation-adjusted price)是按所谓的CPI-U折算的.折算后的房价是以不变美元为单位.可以看到,除了2000年以来的房市泡沫,不变美元为单位的房价基本持平.因此可以得出如下结论.

1. 房市泡沫基本消除.房市离触低不远了

2.投资房市长期并不合算,因为实际收益基本为零.

上述结论其实值得推敲. 首先结论2不太成立.因为买房不贬职,自己还住了, 这是个很好的事情了.世界上没多少东西用了还不贬值的.如果是投资房,还有房租收益.总收益可能很客观,是不是?

其次通涨折算是否合理是个大问题.越来越多的人不再信任CPI-U.CPI-U有低估通货膨胀的特大嫌疑.也就是说现在的美元和1970年美元相比, 可能实际价值比CPI-U折算后的还低.或者说1970年的美元更值钱.或着说1970的房价比上图显示的更值钱.因此不变美元的房价很可能不但不持平, 还有些下滑.这意味着现在房市的泡沫被高估了.

同时还要注意房价和贷款利率是紧密相关的.在同样的收入和就业环境下,低利率会推动房价上扬.Goldman Sachs的一个估计是1%的利率浮动,会导致8%的房价变动.我们都知道当前的房贷利率是历史上相当的低的时期.(下图附利率曲线) 因此相对房价变化要考虑这个因素. 房贷利率从1981年的17%掉到现在的5%, 如果真如Goldman Sachs的估计,房市变化也许更是完全逆转的.当然8%的相关性是不能全信的.

如果美元贬值和经济刺激在未来一两年导致高通货膨胀, 和高房贷利率,房价继续下滑还有很多空间.

本文无意预测房市未来. 旨在讨论牵动房价分析的其他因素.

30YR mortgage rate


其他历史房价数据.


US Average House Price

US Median House Price





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