买不买房10年后的差别 2016-05-13 买房 假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。 租房 租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。由于国家统计局公布的1975年—2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7%。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为： 第1年房租：15000元 第2年房租：15900元 第3年房租：16854元 …… 第10年房租：25342元 则租房人： A、10年房租总计： 15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万； B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算： 20*1.05^10 ≈ 32.6万； C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万； D、省下的一次性还贷的钱为20万。 现在有三个假设： 假设1 未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。 那么买房的人财富为89.5万。 租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万。 假设2 未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。 买房人财富是租房人的3倍有余。 假设3 未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。 租房人胜出。 单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。 可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。 最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。 ……………………………………………………………… 如此估计国内买房和租房的差别未免简单了些；而且怎么就没有把房屋的折旧计算进去？我知道房市在中国大陆和美国有极大的不同。因为现在中国大陆盖的住宅（基本是楼房）大都年代不久，不管怎么说，房屋的折旧早晚会有的吧？如果中国大陆的居民住宅不用计算折旧；那是否可以说，房子的价格基本上是地价？ 中国各个城市的房价，一个城市内各个地区的房价差异很大，那就是地价的差别。 还有，怎么没把通膨率计算进去？如果通货膨胀率极高，房价的上涨远远跟不上，恐怕买方和租房都没保值可言。
下面有另一篇谈房价的文章。 关于楼市的25句话，很多人一辈子也搞不懂 文/刘晓博 来自：楼市参考 1、房价是一种货币现象。只要一个国家的“M2增速减去GDP增速”为正，这个国家中心城市的房价就会上涨。禅宗说，不是风动、不是幡动，而是心在动。我说，不是房价在涨，而是钱在贬值。 2、只要国有企业和地方政府是中国的投资主体，中国大城市的房价就会上涨（人民币计价模式下）。 3、轻易别碰商铺，它已经被网购摧毁。前辈告诉我们：一铺养三代；现在是：三代养一铺。不信？你可以买北上深核心商圈的天价铺试试看，到你孙子那代人，都不一定能还完按揭。 4、在大城市，看起来最NB、最豪华的房子是高档商务公寓，绝对催眠。但我告诉你，这是被阉割了的住宅，他们再豪华，也不过是身穿锦袍的太监，生不出猴子。记住，买房子：住宅！住宅！还是住宅！通州限购商业物业？告诉你，中国只有一个通州。 5、中国最危险的几种物业：传统商业旺区的天价商铺＞普通商业旺铺＞郊区新区的写字楼＞养老地产＞旅游地产＞商务公寓＞郊区新区的住宅。 6、买房子要跟着权力走，一看城市行政级别，二看片区地位，三看邻居。选好了位置和小区，你旁边的学校不行，将来也会行的；你旁边没有地铁，将来也会有的。垃圾站永远不会建在你的小区旁边，高压线绕着走。这叫坐轿子，懂不？ 7、再小的城市，也有传统的中心区。这里的房子，也有抗通胀的价值。只是价值有大有小。 8、刚需该什么时候买房子？我的回答永远是，只要能承受，就明天吧。 9、刚需该在哪里买房子？我的回答是：你几乎没有选择，只能在自己生活的城市里；其实你也有点选择：尽量在市中心、轨道站附近，选择学位中等偏上的房子。 10、郊区、新区的房子要小心，中国几乎有所的城市都存在“郊区陷阱”和“新区陷井”。比如广州、重庆、天津、成都、武汉都是这样，北上深略好，至于地级市简直没有例外的。 11、北上深房价，以人民币计价很难有“顶部”，它们的顶部是“美元顶”。 12、我一个朋友，还是一名经济学家，卖了北京唯一住宅赌房价下跌，他身体力行了自己的学术观点，值得尊敬。但我相信他会输得很惨。 13、北、上、深的住宅已经资产化，它是全国人民投资的优质标的。 14、不要为一个城市房价过高而担心。在一个足够大的关税区里，不会有一个城市因为房价过高而衰落，市场会搞定一切；相反，房价低往往是一个城市衰落的标志。 15、别为北京、上海房价过高而担心，他们拥有中国最好的发展机遇，所以他们汇聚了中国最多的钱。北京的钱相当于4.5个天津，上海的钱相当于3.5个重庆。所以，他们的房价可以任性。 16、为深圳房价担心的人，都是吃饱撑的。深圳至少有4.28亿平方米的天然廉租房（城中村+违法建筑），足够安置2000万人口，这在全世界几乎是唯一的。深圳的高房价，是一小撮富人的游戏，影响的面积不到1.5亿平方米。那些对深圳高房价痛心疾首的人，都是想砸低房价抄底的家伙。 17、深圳、东莞、香港的总面积只有上海的89%，北京的35%，但这里生活的人口超过了4000万，是澳大利亚人口的1.6倍，是加拿大人口的1.1倍。这说明了两个问题：第一，中国大城市房价高是有道理的；第二，大城市化才是中国发展方向。 18、城市的竞争首先是人口的竞争，不能持续做大人口总量的城市，是没有未来的。只想只吸引高端人才，不增加低端人口，这是非常幼稚的。香港过去10年人口增速只有北上深的10分之一左右，所以它衰落了；现在上海正在重蹈覆辙。 19、房产税会抑制房价吗？看看美国就知道了。 20、房地产泡沫的最大贡献，是让绝大多数城市的年轻人摆脱了房价阴影（中心城市例外）。所以，80后这一代是最苦逼的，00后基本上解脱了。 21、北上深房价正在调整，但长远看仍然有较大上涨空间。 22、国家为了减轻北上深人口增长、房价上涨的压力，酝酿建设10个承担全国功能的中心城市，所谓建设“10个北京”。这将是未来10年中国城市发展的最大机遇，也是最大的变局。这可能意味着行政区划的调整。 23、中国大城市楼市会重演东京大崩溃吗？这要看央行的货币政策了。如果中国敢于把M2增速降低到跟GDP增速差不多，甚至低于GDP增速，那么东京大崩溃必然上演。如果继续维持M2增速为GDP增速的2倍，则只能参照莫斯科模式了。如果你没有看懂，可以翻翻我之前的旧作。 24、去国外买房子？那你要研究一下目的国的城镇化率，M2增速，以及市场经济水平。我个人认为，未来20年，如果评选全球房地产最值得投资的10大城市，北上深都必然会在其中。 25、怎样才能抑制住中国大城市房价疯狂的上涨？只有改革，建立真正的市场经济体制，让创业更容易，让做实体经济的能赚钱，让金融资产更有信用。否则，资金只能待在楼市里，因为房子是看得见摸的着的。至于股票、钞票、信托、债券、P2P，都是电脑里的数字，如果没有信用，随时蒸发得无影无踪。 ………………………………………………………… 对于作者刘晓博有关中国楼市的评论我没话可说。前些年我还质疑中国楼市，特别是中心城市房价的不断上涨。那时有关中国大陆各个城市待售的房产的数字很吓人。可是房地产大佬任志强坚称房价只能上涨；而且他的“预言”总是百分之百的对。 现在我有这种感觉：如果中国大陆的房市真的崩盘，那执政的政府也会崩溃。可房价不断上涨不意味着通货膨胀吗？回答是肯定的。 现在人民币的走向似乎很稳，我认为是人为控制的。其实国内的人们大都这么认为，所以更认为房价只能上升，只是上涨速度快慢的问题。 在国内，到底是租房还是买房，似乎没那么简单。比如北京，很多外地人在北京工作，如果不买房，以后子女上学成问题。如此一来，北京的年轻人都是要买房的。因为距离市中心远的住宅区房价便宜，人们大都在那里买；这上下班坐地铁当然拥挤不堪。我有个朋友原来在市中心住，现在退休了，就把市中心的学区房卖了，在远郊区住宅区买了房。从价格上看，市中心学区房的价格是远郊区的三、四倍。我问他为什么不租房住？他笑笑说“大家都认为房价永远在涨，为什么租房”。 可也有老北京人卖了房后租房住；很多外地人在北京工作也租房住，这里面有许多具体原因。
|
