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多伦多地产经纪  
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漫谈未来两年房屋市场 2018-12-18 20:05:26

漫谈未来两年房屋市场

多伦多 李 军


谈到加房屋市场,其实主要谈的是华人较为集中得多伦多,和温哥华这两个城市的房屋市场。至于加拿大其它城市的房屋市场基本比较稳定。原因是,在加拿大,市场经济已经非常成熟,人们从事商业投资的风险意识比较成熟,契约精神非常强。而且当代的家庭成员前辈,炒房,炒股票造成的家庭经济重大损失的教训对当今家庭成员影响犹在。所以,在华人较少的加拿大其它城市,炒房的现象基本不存在。房价变化很小,基本在社会通胀率附近上下波动。



凡是中国人参与的大规模群众运动,都是不可长期持续的,而且结局都不好。当然,前些年火热的炒房运动也不例外。历史经验表明,中国近百年来,凡是大规模群众运动,全民参与的活动,不论是政治,军事,还是经济活动。其结果和结局都是一样的,结果就是参与者成为受害者,受骗者,上当者。近二百年来,大规模群众运动,太平天国,义和团,国共战争,文革,大陆股市,大多数参与者结局都不太好,或者成为炮灰,或者倾家荡产,或痛心疾首。这次全球华人参与的房地产运动,要比历次运动规模都大,参与人数比历次运动人数都多,持续时间比历次运动都长。因此,这场房地产运动的后果不言而喻!



这么多年来,高官巨贾不用说了,普通央企职工,政府公务员,银行职员,每个人都认为自己擅长投资,都认为自己是一名投资专家。如果家里没有两三套房子,都不好意思在市面上混了。当今世界国内外华人,几乎人人都成为房屋投资者,这样大规模的群众运动,空前绝后。其结果可想而知!有人说,当今国内外华人的炒房运动就是一场全民参与的一场庞式骗局。未来两年,维持这骗局的成本会越来越大,一旦房市下跌成为清晰的预期,房市巨大的体量和下行惯性,国家力量都无法托市。一旦泡沫破裂,将造成无法想象的社会和家庭灾难!


有人说,这个民族一些人好像有被虐症,向上追溯100多年,这个民族大多数人好像没有几天好日过,要么内忧,要么外患,年复一年的内外战争,及各种自然,和人为灾害,这个民族好日子屈指可数,真不多。即便是风调雨顺年月,也会人为制造一个骇人听闻的大饥荒,或旷日持久的大革命。好不容易熬到80年代改革开放,开始吃饱饭,开始向西方学习,开始有一些自由空间。这时,又开始炒楼,很多人不由自主地戴上无形的债务枷锁,开始当房奴!一当就是一辈子!


国人什么都抢,上一点年纪得老移民都会经历过抢冰箱,抢彩电,抢股票,抢盐,和抢房,好像抢到手,就赢!这都是短缺经济留下的后遗症,这病根可不轻,都根植在人们的基因里了。估计得经历两代人才能根除。有时,在电视里看到,国内新楼盘开盘时,广场上人山人海在排队抢购。这样方式买到的房屋多半不会有任何投资价值,即便有,也是暂时的!久利之事不为,众争之地不往。做投资,应该有视野,懂经济,更要懂策略。



作为一名房屋投资者,要懂点宏观经济,要懂一点策略。作为房屋投资者,选择入市时机非常重要。有人认为,投资者买房应该是利率最高时,是货币最紧张时,市场买房人越来越少时,此时房屋价格相对比较低,房屋投资人在此时买房是好时机;而当利率逐步越来越低时,当货币越来越宽松时,买房人越来越多时,房价越来越高时,是投资者卖房时机。就像李嘉诚2016年卖掉国内很多物业一样。但实际生活中,很多房屋投资人正好把投资时机搞反了,是在利率最低时入市。这后果可能有点可怕!



近一年来,国内反腐,建筑材料大幅度降价,极大降低开发商建房成本,和建筑商各种运行成本。另外,国家财政收入也由过去依赖开放商新开发得土地财政,开始转变为存量房屋的地税财政。这一转变将对房地产业有巨大影响。对家庭第二套房屋征收房产税政策一旦实施,北京等一线城市价值千万的房屋的房产税是一般家庭无法承担的!这对房屋市场价格都有极其不利影响。最后,政府已经认为,高房价推高社会运行成本,对发展实体经济不利。为此,政府近两年不断出台不利于楼市的政策。这些诸多对房市不利因数叠加在一起,令人感觉未来两年房市继续下行是大概率事件!


当前,楼市就到了非常关键时刻,世界经济也到大周期的拐点。2019年,美联储可能还处于加息通道。加之,加拿大的政治制度有自动解决社会问题得功能,自动纠正社会各种偏差的能力。当地民选政府都在迎合大多伦多民意,都在不断制定新的政策打压城市房价。温哥华新市长,和安大略省省长都在通过加大市场房屋供给,对海外投资者加税,提高房贷条件,或加征房屋空置税等办法打压房价。所以,未来两年,加拿大的房地产市场还会持续降温。因为这是社会经济发展的客观要求,也是大多数人的内心呼声!(本文纯属学术探讨,难免有错,不作为任何人,和投资者的买,卖房屋依据!  BROKER 李军















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2014-2018, 多伦多翻建率最高的社区(C14)独立房月度交易 2018-12-18 09:16:32


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再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!




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2014-2018, 大多伦多(AURORA)独立房月度交易指数统计图示 2018-12-18 09:15:11


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大多伦多(OAKVILLE)独立房月度交易情况统计图示 2018-12-17 17:38:20



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大多伦多(列治文山)独立房市场最新交易动态 2018-12-17 08:20:01


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