设万维读者为首页 万维读者网 -- 全球华人的精神家园 广告服务 联系我们 关于万维
 
首  页 新  闻 论  坛 博  客 文  墨 黄  页 分类广告 购  物
搜索>> 发表日志 控制面板 个人相册 给我留言
帮助 退出
文先生的博客  
利用自己的专业知识和丰富经验帮助安省的华人  
        http://blog.creaders.net/u/8241/ > 复制 > 收藏本页
我的网络日志
购房选址和房屋扩建中的坡堤基础和挡土墙问题 2016-10-31 12:45:20

我在帮朋友选择划用于自住、投建的房屋各种各类被买家、买方经纪和验房师忽视的特殊问题经常出现,这里只介绍一类特殊问题,就是如果存在,坡堤或陡峭坡面,那么其量如何,是否有断裂和垮塌隐患,这虽然不属于房屋本身的问题,但如果被忽,其面影响甚至超房屋本身的一般性问题

 

比如在GTA某地有一街角房,去年刚刚交易,今年很快就又在挂牌出售。从表面看,房屋非常漂亮,而且地高企,野开,后院毗森林公园,街是一条小路盲路,伸向幽静的公园,么好的房屋的价格十分公道。但在我根据自己的特殊检查单行逐项实地考察中却很快发现问题,如一所示。

Article Figure 1.jpg

图一可以清楚看到,该街角房的长边一侧,就是那条小路的一侧,有一个陡峭的高坡,随着常年雨水冲刷造成的水土流失,其坡体顶端已经开始塌陷,基础垮塌造成挡土墙出现明显断裂,其下方甚至还出现了悬空。这么严重的基础问题,肯定不是最近才出现的,那么为何没有被及时发现,及时处理,而且在上一次的转卖过程中没有被新的买家及时发现呢?带着这个问题,笔者调阅了该地点过去连续几年的历史照片,结果发现了图二所示的原因。

Article Figure 2.jpg

图二

历史图片 (图二) 显示,那里的土坡,基础和挡土墙曾经被一大片茂密的灌木所遮挡。不经过有目的的专门检查,很难发现隐藏的基础问题。所以,无论是当时帮客户选房买房的经纪,还是验房师,都仅仅局限于对房屋本身的考察和检验,而忽视了对周边环境的考察。直到有一天,市政部门要更新路边的市政管线,就砍伐了那些灌木,结果问题才暴露出来,但问题造成的损失已经不可挽回了。该垮塌位置距离房屋的侧墙仅有两米不到的间隔,如果持续发展,必然影响房屋本身的安全,更不要说未来可能的扩建了,这就是为什么新买房的房主要着急再次卖房的迫切原因。但既然问题已经暴露,其他人就很难冒险接盘了。

 

而要补救这个问题,仅仅修补该房盘上的基础和挡土墙是远远不够的,必须还要加固小街到房盘之间的整个坡体,这个花费是十分不菲的,而且需要非常专业的设计人员和施工人员经历较长时间和较复杂的手续才能完成。后来经过房主与市政府的反复交涉,并恳请本地议员直接介入,才达成如下分摊成本的方案: 由市政府负责该小路一侧公共地段的固坡工程,列入下一年的工程预算;而由房主自己找人加固坡顶以及挡土墙,但仅仅这一项也要花费房主至少5到10万元现金,而将来的稳定效果还要具体看市政府那边的固坡工程,如果固坡效果不好,土壤流失问题没有得到彻底解决,那么还是治标不治本。

 

类似的问题还有可能存在于溪边房/沟谷房(RAVINE LOT)、河堤房、湖景房和其他任何地表存在高差的房盘,这些都要非常注意检查。

 

而同样是类似的问题,由于笔者的介入,强力阻止了一宗湖景房的收购。那座景房豪宅不但风格现代、外观漂亮,而且可以从客厅、卧室直视辽阔的安大略湖,让我的要购买的朋友心旷神怡,欲罢不能。但我经过对周围环境的检查,发现那间房的后面,正对大湖的方向,建在一座土质疏松的沙堤之上,上面的木制挡土墙已经腐烂损坏,下面的基础已经悬空,坡面上的部分树木已经因水土流失而要么失去,要么根系裸露几尽死亡。经过查询有关政府报告,发现随着雨水的不断冲刷和侵蚀,沙堤边缘正在向房子以每年半米的速度推进。向有关工程公司咨询,他们需要至少40万元左右方能加固坡体,而即便如此,我还向该朋友另外指出,即使将来你花40多万元让该后院的正面得到加固,但两边邻居的后院仍然得不到加固,那么侵蚀塌方就会从两边邻居那里左右包抄过来,还是让该房屋成为孤岛般的危房。人家邻居的房子离悬崖远,不着急,难道你还要再化两个40万元为左右邻居也做坡堤加固吗?经过我的强烈反对,并用自己的专业知识说明隐患的严重性与不确定性,让朋友打消了购买的念头。

 

另外还有一个相关的例子。多数人认为独立屋都是绝对FREEHOLD的,但这个认识是不全面的。房屋是否FREEHOLD,一个关键依据是看该房屋是否有与其他房屋共用的,非公家的设施或要素(NONPUBLIC COMMON ELEMENT),具体说,比如是否有几家共用的车道,人行道,挡土墙,等等。这些设施随着时间的推移,要进行维护,修补甚至大修,就需要几家分摊成本,或者各家分段负责。而关于挡土墙的责任问题,请看图三。

Article Figure 3.jpg

图三

 

图三显示的是一处新房开发项目,那里有一排十几间新的独立屋正在建设。原来,那里是一片商场,背后与相邻的居民区有几米的高差,因此建有一座连续的挡土墙,由该商场常年出钱找人维护。现在,经过REZONING SUBDIVISION的申请、审批和建设,将有十几间新的独立屋出现。那么将来由谁负责挡土墙的常年维护,和必要的定期检查和修补工作呢?购买者、地产经纪和部分验房师往往会忽视这个问题,以为由背后的邻居负责,或者至少是分担,但实际如果查看工程图纸就会发现,该挡土墙是位于己方边界范围以内的,与背后的邻居无关。而如果查看现场图协议(SITE PLAN AGREEMENT),就能发现,没有谁来负责的条款,那么自然就是由各家新住户集体分担的,墙体越老则维护成本越增加,这是一个必须要考虑的成本和安全因素,谁也不希望在自己后院,突然有石头掉落砸伤人。

 

另外,如果房屋的临街方面有挡土墙,就必须用现场勘察对照测绘图来详细检查是否属于私人地界范围,还是在公共地带范围。而哪怕是在公共地带,也要找政府有关部门明确核实,因为如果有相关协议规定,讲该公共地段的挡土墙是由临近的私人业主负责,那么也是要考虑长期成本的。比如下图(图四)所示的挡土墙就必须仔细核查,看看是否由私人业主负责维护,还是由市政府负责维护?

Article Figure 03.jpg

图四

笔者因为不参与房屋买卖,避免了利益相关性的冲突,所以可以更客观地为客户着想,用全面综合的专业知识为大家提供特殊和详细的咨询服务,服务范围包括:房盘现场勘察,用途范围调查,法规背景调查(遗产房、洪水区、绿化带、农业房、违规房等),以及扩建、翻建和分建,COMMITTEE OF ADJUSTMENT 申请,违法命令单-ORDER NOTICE的解决,等等。欢迎联系: Henry Ho (416-272-9678) (henryh128@gmail.com)




浏览(9780) (0) 评论(0)
发表评论
老房扩建的地基再沉降问题和规划应对 2015-12-30 11:34:56

现在安省房屋的价格一路飙升,而经济状况却不容乐观,很多人的收入停滞不前,主要靠外来人口支撑房价。而外来人口因为对本地的交通、学校和社区不很了解,往往选择房屋新,地方远,设施不完备的边远地区购买房屋,而等发现生活不方便,子女教育和成长有阻碍,以及发现新区的其他局限因素后,往往会在新房的收益最佳阶段抛售新房,然后搬回较成熟、较方便的旧房社区居住,这就是为什么最近几年大多伦多地区一些成熟社区的房价大幅攀升的道理。而要满足4、5口之家外加老人居住的要求,需要对老区里普遍存在的矮小平房做加建和扩建,这里的技术环节很多,最简单的方法就是扒掉老房盖新房。但这样做的成本会很高,特别是在目前人工和材料费用大幅涨价的前提下,如果把购房、平地、盖新房、内外装修、设计申请等全部费用包括在内,往往大于房屋本身的销售价格,这就很显然是不划算的了。而要对现有老房进行保留和扩建,就需要考虑很多因素,诸如房屋外观和内装修的一致性,上下水管道的增线和改线,冷暖空调的扩容和改造,电路的增线和改线等等。除了这些常规问题外,一个容易被人忽视的问题是房屋地基的再沉降和不平衡沉降的问题。

 北美地区的独立屋与中国和国外的高层住宅楼的一个主要区别是,高层住宅楼为了保持地基的稳定和牢固,要向下打桩很深,甚至要直达地下的岩床。而这里的一、二层的民宅独立屋因为成本和效益问题,一般不可能也没必要这么打桩,而是向下挖出一个地坑,在地面和四周浇铸水泥,做成地下室,以此基础向上盖房。打个简单的比喻,如果说高层住宅楼象深深插入地下的吊脚楼,则加拿大的独立屋更象是一只浅埋在地面的鸟笼,所以与高层住宅楼相比,独立屋有明显的沉降效应。就是在房屋重力的长期作用下,独立屋会慢慢向下沉降一点,这个沉降微不足道、不易察觉,也没有安全问题,因为独立屋本身的框架结构足以保持房屋的安全和稳定。但因为沉降在房屋平面的各处不是均匀分布,会造成房屋向某一方向有很微小的倾斜,具体表现在很多老房子的一些房间的门是会在没有外力的推动下,自动打开或关闭。通过观察几个不同朝向的门的自动打开或关闭状况,可以判断该房屋的沉降不平衡状况,以及造成该房屋是向哪个方向倾斜。当然,利用专业的方法可以准确测量出地面发生倾斜的方向和程度。

 这样的沉降不平衡效应会造成一些负面效果,比如老房屋的墙壁会有明显的裂纹,从地下室开始,越向下越明显,越向上越轻微,一些镇屋也有这个问题。同样道理,老房子用石材(大理石或地板砖)铺制的地面会产生裂纹,越是衔接紧密的石材地板越容易出现裂纹。同样原因,老房屋的木制地板往往吱吱作响。这里既有常年热涨冷缩的效应结果,也有房屋沉降不均匀造成变形的结果,越是过去式样的用胶粘合的木条地板越是容易踩在上面吱吱作响,而简单更换地板不能消除这种噪音,必须重新更换基础地板。

但这些问题都不是老房屋本身的问题,而是沉降造成的自然现象,也一般没有安全隐患。相反,经过了时间的考验,老房屋的沉降过程已经基本完成,不再有较明显的沉降和变形了,所以只要对此房屋的墙壁和地面做适当修补,然后重新做装修,重新铺地板,就能保持很长时间的质量和效果。

相反,新房屋因为还没有经历这个沉降过程,需要经过3到5年左右时间的沉降检验,因此买房者有很大的潜在风险,不知道经过沉降效应的检验,自己的房子会有什么样的微观或严重问题。而有时建筑商也很难控制,因为每个地区的土壤性质和地下水情况是不一样的,发生沉降是绝对而必然的,而发生什么程度的沉降是相对和偶然的。因此,懂行的买家往往爱买几年新的,经过严格验房,由行家装修过的优质房屋,或者买几年新的优质原装房屋,再自己找人做精装修。而全新的住房则不建议在地下室做装修和铺地板,以便及时发现因沉降效应而发生的地面和墙体的微观或严重问题。微观问题可以做修补,再做装修;而严重问题则要找建筑商解决。

在老房屋做加建时,应该尽量保持原有地基的基础轮廓,以此基础向上重叠加盖二层,甚至加盖二层半的阁楼。负载应该尽量均匀分布,这样做,因为原有地基已经经过沉降压实,新增的沉降会相对较小。而有经验的结构工程师甚至可以适当调整新加的负载,向已经查明的发生不平衡倾斜的相反方向配重,这样可以对老房屋的倾斜地基做适当的平衡修复,这就需要严格的分析、计算和设计。

而如果一定要向原有地基以外做拓展,那么应该尽量减少向外延伸的纵深和负载,在布局和结构上要做适当的分割,比如以高厅的形式单独存在和减轻重量。而地面尽量采用相对柔性的装修材料,比如拼接式的木地板,而不要用大理石。墙面则采用刷漆,在发现裂缝后可以用专用填料填充,用专用绷带覆盖,再披灰刷漆,就可以恢复原貌因此原来油漆的品牌和号码一定要保存下来以备将来修补使用。不要使用刚性的材料如大玻璃墙,大镜子装饰墙面。

新改建的房屋虽然表面上看是一个整体,但实际的地基却是由两块组成:一块是经过多年沉降的坚实地基和地下土壤,而另一块则是没有经过任何沉降考验的地基和土壤,那么根据地下土质的疏松程度,新拓展的房屋部分可能会发生再沉降,那部分房屋的地面、墙体、装修,甚至结构就可能发生或多或少的变形。

而在购买改建住房时,也是最好索要原来房屋的测绘图和房屋平面图,了解原来房屋的布局,以及是如何向外拓展的改建设计图。

房屋的主人在自己改建房屋时不用懂具体的建筑设计和结构设计,但要理解沉降效应的基本原理,从需求和规划角度要求设计人员考虑这方面的长远问题,同时,自己要有一个统筹规划和效益成本分析。如果要保留原有老房,就尽量不要对原有的基础和外墙做太多修改。而如果要扒掉老房和地基重建,就要核算最后的总成本是否能被销售该房屋的收入抵消,甚至能略有盈余,不要做赔本的生意,除非是自己高兴,用来自己居住,可以不计工本。但即便如此,即便把原有地基挖掉,原有地基下面的已经经过多年沉降压实的地下土壤还是无法改变的,而没有经过沉降压实的地下土壤也是无法改变的,所以在两块地下土壤上盖起的房屋还是会有沉降不平衡的问题的,只是多数情况比较轻微罢了。

在房屋的扩建和加建方面,前期的分析和规划要比设计和施工更加重要,如果您在这方面有什么具体问题或具体需求,不管是在加拿大的安省,BC省或者其他省市,还是在美国的各州各地,都欢迎直接联系笔者:henryh128@gmail.com 电话: 416-272-9678长途(1-416-272-9678)




浏览(11189) (1) 评论(1)
发表评论
水边房屋重要事项2-洪水区与扩建分建 2015-09-28 11:43:36

毗邻水边(湖边、河边、小溪、沟渠边)的房屋和地产往往具有很大的土地面积,这是吸引很多华人朋友的一个重要因素。现在安省和BC省的民房地产的价格连续上涨,往往造成买家追涨急购,往往无暇顾及房屋本身的情况,买来以后发现该土地上的房屋往往很是陈旧窄小,无法满足购买者的居住需要,同时其长久的利用价值和长远的投资收益也让购买者比较担心,所以一个增加该土地使用价值和投资收益的重要途径是扩建、改建,甚至试图分建该地盘。因此,土地面积较大的地产就更具有吸引力,这也是很多华人朋友对地盘面积较大的水边房屋很感兴趣的一个重要原因,但这里一个必须要调查和分析的问题是该房屋附近的水体情况。具体说,是在洪水爆发时(以百年一遇为标准),其洪水区的位置和边界对现有房屋,对计划扩建、改建,甚至分建的房屋的法规影响和设计应对。

很多水边房屋的购买者往往忽视甚至完全无视房屋周围的水体和潜在水体的重大影响,因为那些水体,是小溪也好,是沟渠也好,是池塘也好,有的看上去很小,甚至是干涸的,因此就认为是无所谓的,反正离我的房屋还远得很,何必担心呢?直到有一天,当他们想要扩建房屋,改建房屋,甚至感觉地盘大到可以分建房屋的时候,当他们去政府问询时,被告知此地盘属于TRCAToronto and Region Conservation Authority,或者HRCA Conservation Halton,或者其他Conservation Authority专门管辖的地界,因此必须得到Conservation Authority(大约相当于中国的环保部门,但权力却大得多)的特殊的许可,才能按与其他房屋一样的政策标准来继续审查,而如果得不到Conservation Authority的特殊许可,该建设申请就被一票否决了。

说到这个Conservation Authority有多大的权力,我先讲一个真实的故事。大家在几年前放映的<珍珠港>影片里可能记得一个情节,就是珍珠港的远程预警雷达本来应该建在一座海拔更高的荒山之上,但因为军方拿不到Conservation Authority对荒山建设的审批许可,所以只能转移他所,为此其预警距离和反应时间就大打折扣了,成为珍珠港受袭的一个重要原因。所以说明这个Conservation Authority是一个连军方都很难啃动的硬骨头,我们普通百姓和当地政府又怎么能不重视呢?

说到Conservation Authority对民房建设的关注和限制,一个重要方面就是洪水区的影响。说到洪水,大家往往忽视其具有的两个重要特点,用两个大家都十分熟悉的词汇来形容:就是'洪水猛兽'和'水无常形'。

洪水如猛兽,平时不见踪影,或者安静温柔,而一旦发了脾气,猛冲过来就可能伤害人们的财产和安全。而水又没有固定的形状,平时看起来很小的小溪,甚至干涸的沟渠,在特大洪水时却可能暴涨得十分宽阔和汹涌。这里再给大家讲一个真实的历史故事。

话说当年太平军的著名将领石达开率领数万大军转战西南,准备渡过大渡河攻入四川去开拓崭新的局面,当时的大渡河看上去水面并不宽阔,水势也很平稳,可以很轻松就渡过去,因此石达开决定在河边休整三天再行渡河。可没有想到大渡河的汛期突然提前,几十年不遇的洪峰突然到来,水势汹涌难挡,水面也扩大数倍,彻底阻挡住了石达开,造成其数万大军全军覆没,石达开本人也被俘身死了。

如果说石达开当年遭遇到的是几十年一遇的洪峰的话,那么Conservation Authority要求每一位房屋的建设者必须考虑和对付多大的洪水呢?答案是有过之而不无及:百年一遇。就是说不管你是扩建房屋,改建房屋,还是分建房屋,都必须以抵御百年一遇的洪水为法规分析的基础,其具体的分析是用专业和科学的电脑洪水模型来模拟演示,分析出在该地区的百年一遇的洪水面前,各个相连的河流、湖泊、小溪、沟渠和地下涵道等一切水体,其水面会外溢到哪里?其水深会是多少?并以此为基础来绘制具有详细边界和等深线的洪水区图。这个时候在你家的后面,侧面或前面的那条涓涓小溪,干涸的沟渠,甚至暗渠上的街道,就很可能会是一条宽大的河流了,而你家地盘所剩余的面积就可能极大缩水,也就没有平时看到的那么宽大诱人了。

然后,Conservation Authority会根据洪水区的边界来提出具体的审查要求,比如要求申请扩建的房屋,改建的房屋,或分建的房屋必须具有与洪水区边界10米以上的有效保护距离等等。如果再考虑这些法规限制,你家地盘所剩余的用来再建设的土地面积就很可能比其他地盘还更窄小了。

而如果洪水已经盖过前面的公共道路,那么不管你的房屋地盘有多大,也是很难拿到'分建'房屋的许可了,只能根据要求进行改建或扩建了。

变通的手段要根据水体相对房屋前后左右的位置,其地势的平缓陡峭程度和洪水区的面积来具体分析和具体应对,比如,一个主要的应对手段是抬高并加固待建房屋的地基,使其远离百年洪水的水面至少30公分,但这只是一个可以讨论的方案,不代表 Conservation Authority会一定同意你的方案,需要规划专家和设计专家来密切配合,与Conservation Authority据理周旋,维护客户的最大利益。  

在这方面如果您有什么具体问题或具体需求,不管是在加拿大的安省,BC省或者其他省市,还是在美国的各州各地,都欢迎直接联系笔者:henryh128@gmail.com , 416-272-9678长途(1-416-272-9678,

 同时,笔者因工作繁忙而寻找分工合作者(多名),希望合作者具有建筑设计经验、快速绘图能力和一定的英语能力,来共同开拓民用和商业地产的建设市场。  

文先生-HENRY

浏览(10459) (0) 评论(0)
发表评论
选购水边房屋的重要事项1:侵蚀和滑坡 2015-08-19 12:54:15

毗邻水边(湖边、河边或小溪边)的房屋,特别是豪华住宅,由于周围的环境安静幽雅,后院的视野开阔优美而很受当地人的喜爱,现在也越来越吸引很多华人朋友前往购买,前一段时间笔者连续接到好几位朋友的询问,希望在购买水边豪宅前由笔者做一下中立而客观的调查研究,看是否应该购买。但经过笔者的研究和分析,发现了一些水边房屋所特有的问题,使得有的朋友乘兴而来,却败兴而去,但过后他们也恍然大悟并心存感谢。笔者在这里将选购水边房屋不容忽视的几个重要事项总结一下,以避免其他华人朋友因为不了解当地的地质特点、自然环境和政策法规情况而遭受重大损失。

选择购买水边(湖边、河边或小溪边)的房屋必须仔细研究以下三个方面的重要问题:

第一个方面-水流侵蚀和洪水滑坡的问题;
第二个方面-百年洪水线对房屋扩建的政策影响;
第三个方面-蚊虫和水边栖息动物的问题。

以上问题中最为危险的潜在问题是水流侵蚀和洪水滑坡的问题,这是本系列文章的第一篇要重点介绍的问题。在选购水边房屋时,对于水流侵蚀和洪水滑坡的问题如果没有专业人员的帮助,没有经过慎重的考察、研究和分析就贸然购买,很可能会给买家造成重大的经济和精神损失。

所谓"万丈高楼平地起",同样,再豪华坚固的豪宅也是要依靠地基来承受全部重量的,如果地基不稳,多么坚固和豪华的住宅都好比是建造在沙丘上的美丽城堡,很难长久存在,而水边的房屋的地基就可能存在如此的风险。当然,并不是说所有的水边房屋的地基都不牢固,相反,安省多数位于水边的房屋都应该是经过严格的设计和审查的,但不排除有一定比例的房屋因为自然环境的演变,虽然目前没有重大问题,但经过几年或者十几年的变化,其地基就可能在将来出现问题,而我们购买住房不同于购买服装和家电,都会考虑长期和长效的安全性和可靠性,所以这方面的问题就不得不考虑。

比如今年春季,笔者应某位华人朋友的邀请,参观了一座位于GTA东面的湖滨豪宅。其房屋是建造于湖边的一处高耸悬崖之上,从房屋的后门和后窗可以直接远眺安大略湖的宽阔湖面,视野极其开阔,风光非常优美,让居住者有心旷神怡的感受。在地图上看,该房屋的地点距离湖边有几十米的水平距离;在高程图上看,该房屋所在的悬崖顶部距离湖面有几十米的垂直距离,仿佛不应该有水流侵蚀和洪水塌方的问题。但经过笔者实地的考察,并且仔细研究本地湖岸的地质报告,结果却令人大吃一惊,因为发现了重大的问题。

笔者的现场考察显示,该房屋的房基距离悬崖边只有平均不到十米的距离,在正面和西侧的悬崖断面上有很明显的新近滑坡的痕迹,因为上面的植被刚刚丧失,土表仍然暴露,原来的一段固崖木墙已经出现崩塌的现象。最为严重的是,东侧崖边的最近处已经接近房屋的地基不足两米了,虽然那里有水泥板加固,但因为面积和体积都不够宽大,很难长时间独挡一面。

所以笔者凭观察而作出的直觉判断是,该大宅脚下所在的悬崖并不是由坚固的岩石所组成的,而是由松软的土质所组成的。后来笔者仔细阅读政府的有关地质报告,了解到那个崖坡果然是由沙土和粘土分层叠加而形成的土崖。

在平时,波澜不惊的湖水一般离悬崖脚还有几十米的距离,但到了暴雨和洪水季节,湖水就可能暴涨到悬崖的脚下,激烈地冲刷悬崖下部,形成了侵蚀和冲刷效应。而同时,大量的降雨因为崖顶后面附近的道路(位于房屋的前面)的排洪管道的容量有限,所以三面而来的洪水就从道路上直接涌入该房屋的后院(就是悬崖顶部),再经过悬崖的边沿和峭壁而倾泻下去,最后涌入湖中,这样也形成了冲刷效应。

就是说在洪水季节,一方面是暴涨的湖水不断冲刷悬崖的下部,而另一方面,降雨形成的洪流不断冲刷悬崖的上部,这样长期而不断地破坏悬崖的立面,就造成了连续的侵蚀和突发的塌方。这些现象都会造成该悬崖不断向房屋的地基方向坍缩。在政府的一份相关报告中有明确的记录,指出该悬崖的垮塌速度是每年挺进大约半米的距离。就是说如果不经过大规模的拯救措施,要不了几年,该房屋就会因为地基不稳而成为危房,而再过十几年该房屋就会因为地基塌方而不付存在了。

在这个方面比较有效的悬崖拯救措施是聘请专业的工程公司,在悬崖的危险断面上打桩和浇铸水泥以加固整体坡面,并在上部建立围墙以加固后院外沿的土基,同时在悬崖的下部投放石块笼箱以缓解湖水的冲刷。粗略估计的总造价需要几十万加元以上。即便如此,该项'浩大'工程也仅仅是被动的防御措施而已,就是说,仅仅能减缓悬崖受侵蚀的程度和坍缩的速度,因为该措施无法彻底改善悬崖的内部材质。同时,该项工程也仅仅是局部的措施,因为如果周边两侧的邻居的悬崖部分没有改善,那么两翼的悬崖还会继续坍缩下去,该地段的改善部分就会因为失去两翼而逐渐突出,最后早晚还是会独木难撑的,其实际的例子就是该地块的东边邻居因为加固不当,已经坍缩到距离该房不足两米距离了。

因为这里的悬崖从崖顶到山脚直到湖边,都是处于私人领地,所以政府没有直接责任来出资完成以上的大规模修复工程,在这个问题上也许有一些地产经纪是因为知识有限,或者也有可能是别有用心,会对买家客户释放一些政府方面的利好消息,比如说政府早晚会对那里整修如何如何,因为该房屋每年都缴纳地税,所以政府就应该如何如何,这么讲其实是没有充分依据的。政府每年从房主那里收取的地税主要是用于建造、维护和修复人造的市政设施,如公路、上下水管道、人行道和其他各种人造的设施,但不必包括自然环境和自然事物给私人领地所造成的负面影响,如地震、洪水、滑坡、泥石流等的影响(除了紧急情况下的临时救助)。至于长期和缓慢的侵蚀问题,那是应该由购买者在购买房屋前自己请人仔细分析和认真考虑清楚的。

另外需要指出的是,该湖滨地区确实有政府关于改善湖滨环境的措施报告,但那是出于其他目的,比如美化自然环境,改善人行通道等,而且那篇报告里也已明确说明了,政府的那些措施并不专门负责悬崖的侵蚀和塌方的专门治理,也许其中的某些改善湖滨环境的措施(比如植树绿化)能连带性地在某种程度上改善悬崖的垮塌问题,但绝对不能作为买房者的主要倚靠。

经过我的仔细研究和客观分析,那位朋友最终打消了购买该房屋的想法,也就避免了将来可能遭受重大的财产和精神损失。

如果您有什么自己的问题和想法,或者也需要中立而客观的评估,请联系笔者:henryh128@gmail.com    (416-272-9678)



浏览(5395) (0) 评论(0)
发表评论
关于修改法规(REZONING)新建镇屋和公寓楼所需要的几个重要 2015-03-14 22:39:19
在前面几篇文章中,笔者介绍了关于小型地产的修改规划法规(zoning by-law)进行分建、扩建或改建的目的与意义、申请流程、申请要求和申请技巧。这里所谓的小型一般是指从一家一户的地产,到相邻若干户的地产,在不改变用途的前提下,即,该规划地带(zone)内原来已经允许的地产用途(如独立屋、半独立屋)维持不变,但突破原有法规的限定参数(如最小总面积、最小lot宽度、最小前后纵深、最大容积率-index、最少停车位数量,等等)进行小型的修改调整的申请(minor variance application);如果又要分建又要调整限定参数以盖两个或数个瘦长的新房屋,就要申请允许分建和允许小规模调整法规参数,即consent and minor variance applications。如果更进一步,象笔者举办的讲座里不少投资客希望的,把几个临近独立屋的地皮,或一大块商业用途的地皮改变用途,新建连排镇屋,或者公寓楼房,那么就要通过另一个完全不同的申请手续和审批流程了,这叫zoning by-law amendment,简称rezoning,即正式修改该地皮的土地用途(land use type(s))。关于小型修法开发的项目,即minor variance application (扩建和改建)或者consent and minor variance applications(分建),其递交申请的机构叫调查委员会(Committee of Adjustment),审批者是几位由委员会聘请的资深专家,而他们参考的意见是市政府各个职能部门对该申请的审阅意见。

而关于正式修改该地皮的土地用途的申请,即rezoning申请的提交单位是市政府的规划部门(City Planning 或叫Community Planning),其审批者是市议会(City Council),由市议会的议员们投票决定,因为他们有修改法律的权力,而作为很多专业问题和工程问题的外行,市议会的议员们在决定投票支持或反对该开发项目以前,必须参看市政府各个职能部门对该申请项目的审阅意见,特别是规划部门在汇总各个职能部门的审阅意见,并加入自己方面关于市政规划的专门意见后所提交的规划报告书(Planning Report)。其他市府的职能部门一般还包括:交通规划部门,工程服务部门,城市景观部门,垃圾收集部门,消防部门,等等,如果该地皮位于某特殊的地界范围内,还要由该地界的管辖者提供审阅意见,比如,如果该地皮的后部是位于高压线的缓冲地带,那么就要由电力部门Hydro出意见;如果位于高速路的出口附近,就要由交通厅出意见;如果位于洪水区内,就要由环保局出意见,条条框框十分繁琐。抛开特殊情况以后再讲,一般来说,rezoning申请所需要的申请材料除了相关图纸以外(也是以后再介绍),对Rezoning开发能否成功起至关重要的有以下几个技术报告:

第一个报告,也是最重要的报告叫规划合理性报告(planning rational report)。就是系统性地说明为什么现有的土地用途不适用于新开发的项目类型,而新开发的土地类型在土地规划原理上有什么合理性?举个例子,比如某业主兼开发商在某一片全是独立屋的小区内临街的地段连续收购了五个独立屋的地皮,想在该地皮上面盖一个十层的公寓,而当地zone的规范明确说明只能搞独立屋或半独立屋,那么就必须要申请修改土地使用法规了,而怎么才能说明其修改法规的合理性呢?其大方向是使用这么几种由高到低的反击武器:一是要说明该种土地使用是符合既定的安省规划政策(Provincial Planning Policy Statement - PPS) 的战略指向的;二是要说明该种土地使用是符合既定的安省南部金马靴地区的成长规划(The Growth Plan for The Greater Golden Horseshoe)的方向;三是要说明该种土地使用是符合既定的市府官方规划的(The Official Plan)方向;四是要说明对周围邻居和社区没有严重的负面影响(Significant Negative Impacts);等等。而市政府的审阅报告也基本是根据类似的套路一步一步进行说明,但结论则有可能与开发商的报告不同,甚至完全相反,所谓自说自话,自我论证,这就是英美习惯法(common law)体系下,官商之间攻守博弈的表现形式。而最理想的情况是在申请的前期,开发商与官方就土地使用的类型进行有效沟通和充分咨询,互相摸清对方的底线。比如如果市政府方面不希望开发商把独立屋的土地用于搞中高层的公寓,那样会使开发商一夜爆富,而周围独立屋的居民则大受影响,因此希望开发商用该土地来搞连排镇屋,而如果开发商同意就范,修改方案为镇屋,那么以后的申请虽不敢说一定事事顺利,因为还可能有其他问题的存在,但阻碍该项目前进的最重要的绊脚石已经搬开了,以后就是一步一个脚印地向前迈进了。而如果开发商不愿意就范,硬要闯关,死磕市府,这样的案例也是存在的,因为虽然这样做,其方案被市议会否决的可能性很大,但开发商还留有一个大杀器,那就是上诉到安省市政法庭(Ontario Municipal Board),而这个法庭从以往的案例判决看是更加有利于开发商的,经过在省府法庭内与市府进行讨价还价,没准开发商能获得更多的收益,具体细节以后再表。

第二个报告叫交通影响分析报告(Traffic Impact Study),是分析新建项目所产生的多模式交通(车辆、人流、公交和自行车)对周边交通网络的影响和解决方案的技术文件。一般是分成现有情况、未来自然增长情况、新生交通量和未来总合交通情况进行分析,使用专门的交通模拟软件进行交通分析,如果发现未来的交通情况将因为新项目而严重恶化,那么必须提出解决方案,比如扩宽道路,在路口加设左转或右转道,调整交通灯的相位,等等,而费用成本当然要由开发商提供。交通影响分析报告内往往还包括停车位数量分析(Parking Analysis) 和卸货装货的场地和运行分析(Loading Analysis)。

第三个报告叫工程服务报告,主要分析现有的和规划的供水系统、污水排放系统、洪水排放系统、消防系统、场地坡度、土壤侵蚀和沉积等工程服务上的问题。

第四个报告叫光影分析,就是看该建筑因修改法律而陡然增长的高体部分是否会严重阻挡现有周边住户的阳光,要分春夏秋冬四个季节,以及早中晚几个全面的时段,用三维模拟软件进行分析和显示。

第五个报告叫环境影响分析,主要是根据环保政策,对本场、周围和地下的各种土壤、水体和其他环境因素进行影响评估。

第六个报告叫树木保护分析,主要分析新的项目是否要为占地需要而砍树,是否对不砍但靠近新建筑的树木有严重影响,以及如何补救和补偿。

除此以外,还有一些特殊情况的特殊分析报告,比如如果该项目临近某些被市府定为遗产的建筑(heritage building),就要准备一份关于遗产建筑的影响分析以及补救措施的报告,也是有整套完整的规定和政策需要遵守,往往也是有自说自话和讨价还价的余地的。还有可能被要求做噪音分析,振动分析等等。

这些分析都需要由有资质的专业咨询公司来负责完成,但业主和开发商又不能盲目迷信咨询公司的名气和规模,而必须详细了解该项目组的成员组成,特别是具体工作的核心技术人员的经验和背景,因为一些咨询公司为了招揽更多生意,往往由公司最有经验的高级工程师、部门经理、甚至副总一级的人物四处拉项目,而一旦拿到项目,却由年轻少经验的技术人员具体完成,以节省成本,这是一个要十分注意的问题,就是:不是名头越响,规模越大的公司的工作就一定越出色,而要看具体工作的人是谁?

另外,业主也不可以完全依仗开发公司的判断和意见,特别是在工程筹备的前期,业主本身对地产开发的知识、经验、判断和决策十分重要,因为开发公司都以直接盈利为目的,都希望能尽快拿到项目并开始运作,因此他们反馈给业主的信息往往总是绝对正面的,仿佛没有干不成的事情,没有申请不下来的项目,给业主的感觉仿佛很快就能马到成功了,但实际在申请上的阻碍往往被掩盖,这里主要一方面是来自市府各部门的意见,另一方面是来自当地居民的意见,再有就是对流程和政策,以及设计规范的熟悉程度,尽量减少反复修改方案的次数,因为一次修改往往要经历几个月的反馈、修改、再申请、再审查、再反馈的周期,这样拖得越久,业主的资金压力就越大,甚至有被引向漫长的钓鱼工程、烂尾工程的危险。因此比较理想的情况应该是在工程筹备的前期,业主借助独立于开发公司的咨询人士或咨询机构,以及本身具有的地产开发知识和经验对项目的发展有初步的判断和决策,同时与市府的规划人员进行有效共通,在有一定把握后再开始正式选择开发公司和相关的技术和工程子公司。


以后的文章中,笔者会就上述几个技术报告的内容和技巧做详细介绍,希望感兴趣的朋友们能有收获。如果有什么具体问题,可以与我直接联系(henryh128@gmail.com416-272-9678)或到我的讲座会上直接探讨,最近一次讲座在周日15号的2点在7170 Warden举办,欢迎大家前来。

Henry
















浏览(3885) (0) 评论(0)
发表评论
总共有14条信息 当前为第 1/3页 首页 上页 下页 尾页 跳转到:
 
关于本站 | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站导航 | 隐私保护
Copyright (C) 1998-2016. CyberMedia Network /Creaders.NET. All Rights Reserved.