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被房市遗忘的角落---- KLEINBURG小镇 2016-04-16 21:42:24

Major Mackenzie  Dr这条路,一直往西,穿过Islington Ave,在与Hwy27交汇后便到了尽头。这三条路交汇成一个大致的等腰三角形,这里便是默默无闻的Kleinburg 小镇,听起来像是个天高皇帝远的地方,其实还在Vaughan 市的辖区内,但多伦多如火如荼的房地产市场似乎把它忘记了,从来没有人提起,好像是个不显山不显水的角落。

其实Kleinburg还真是个有山有水的好地方,Humber River 在小镇里蜿蜒而过,小镇坐落在稍有起伏的丘陵地带,房屋依势而建,景色就不单调乏味,当然这种地形,必定也引来高尔夫球场在此落脚。还有,这个僻静的小镇,还散发着别样的艺术气息,一些影视剧都在这里取过景。喜欢加拿大美术的人,必定都知道加拿大画坛七君子 Group of Seven,十有八九也知道收藏七君子名画的 McMichael 美术馆。这个美术馆就坐落在这个小镇里。来看过名画,参观过McMichael  美术馆的人,都会有意外的收获,那就是都会喜欢上这个小镇的那种淳朴,简单和静谧的世外桃源般的生活气息。

 

小镇不大,人口不到一万人,近年的外来人口不多,大部分是在上世纪70年代前就落户在此,主要来源有意大利,德国及英伦三岛等。小镇有一所私校中学,4所小学,公立私立小学都有,其中一所还是法语小学。学校教学质量也都不错,在安省排名前15%左右。

小镇安静,缘于交通不繁杂,只有一条主路 Islington Ave 穿过小镇,Hwy27 从小镇的边上擦肩而过。在小镇的西边一公里左右有Go train Kleinburg 车站,有Go 火车通到多伦多市里。不在交通要道上,也是这个小镇房价低企,默默无闻的一个主要原因。但这一情况在近几年里会有改变,Hwy427 很快就会向北延伸到Kleinburg ,到时从小镇往南,往东,往西各个地方都会方便快捷。可以预计,5年以后的这个小镇,就会像如今的Aurora 小镇那样,房屋建设如火如荼,房价飙升。其实许多建筑开发商也都看到了这点,从去年起,Monach, CountryWide, Aspen Ridge,Fieldgate等建筑开发商在靠近 Kleinburg station 附近,大片开发房产。不到100万,就可买到近3000呎的大Lot 独立屋,相比其他地方,还是便宜许多。

 

早在2000年左右,这个小镇曾开发过一批房产,主要是大房屋,其中不乏占地大,装修豪华的豪宅,并且所占比例相当大。如今,在小镇的北部,靠近高尔夫球场的地方,又新建了豪华气派的豪宅社区。5000呎以上的房屋,占地一万呎以上,200多万的价格可得,在多伦多近郊也是难得了。

 

如果你想在多伦多西北部安家,找个安静,环境优美,社区尚好,房价低,离市里不算远的地方,Kleinburg小镇是个不错的选择;如果你想清新脱俗,远离尘嚣,无须为三斗米奔波,想过陶渊明采菊东篱下般的悠闲日子,镇外的豪宅一定会让你满意;如果你想炒房赚钱,我就不推荐这里了--------真心不想看到小镇的安详宁静这么快就被打破,不想看到抢Offer的大战在这个静谧的小镇上狼烟四起。





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房屋的风水 2015-10-15 12:48:15

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大部分现代华人对看相,算命,风水等的看法是:中国传统文化精华与封建迷信糟粕并存的东西。通常抱着信则有,不信则无的态度。还有人研究说,相信看相,算命的人是贫富两个极端阶层的人;而相信风水的人则是小康中等以上阶层的人。想想说的也是:如果居无定所,还谈何风水?

地产经纪则把房屋风水看成是现代居住环境科学,把它当作是人与自然环境互动的结果。在为客户找房,买卖房屋的过程中,会不断地验证居住环境科学的结论,也会道听途说,积累一些所谓的风水讲究。

我们在日常生活中都会遇到,有的地段草木茂盛,生意盎然,街道也干净规整,一番欣欣向荣的景象;有的地段则草木枯萎,街道衰败,一番破败凋零的景象。甚至在前者的街道中开车走路,都自然畅顺,在后者的街道中会感到别扭憋屈。这些地段的好坏,不是用我们常说的交通便利,闹钟取静,生活方便的标准来衡量,就能得出的结果。唯一能解释得通的就是风水师们的所谓风水了。

我们多伦多地区,早年来到这里的岭南华人,奉信风水,他们看过风水后,就说多伦多有几条龙脉,几处龙珠。这些龙脉龙珠,都必定是兴旺发达,藏风聚气的风水宝地。

比如说401高速公路就是条龙脉,401Yonge 街交汇处就是龙珠,在这附近必定兴旺发达。如今你见这一带公寓高楼如雨后春笋般遍地插针,两条地铁在此交汇,商业也兴旺发达,那一带401高速路南北的房价,也是一路高升,即使是又老又旧的房子,也十分抢手,买来推倒,重建豪宅。要知道,常识告诉我们:靠近高速路,噪音大,污染重,很多靠近高速路的房子,都不好卖,价格也低一些。但这里的情况,就挑战了我们的常识。

还有他们也说,Hwy7 也是条龙脉,Warden/Hwy7 是处龙珠,此地也必兴旺。要知道千禧年左右,这里还是一派天高皇帝远的荒远景象,但近几年,这里已初见欣欣向荣的倪端。

另外E04, N10都是我们通常所说的交通便利,生活方便的地段,E04靠近Down town N10靠近华人生活的中心地段,理应都该房价飙升,一房难求。但实际这两个地段房价的升幅低于其他类似的地段,这些年来环境也不是那么理想。这也许是只有风水才能解释了。

人说“风水轮流转”。时间会化解一些风水问题,这也是“风水大师”们的理论之一。5年以前,Major Mackenzie 路以北,Bayview 路东西两侧,都是著名高中学区,但景象反差很大:Bayview以东,新建的住宅区,整齐干净,绿草如茵,房价也节节上升,当年抢 Offer 只有在那个地段才会发生;Bayview以西,房子老旧,价格低廉,无人问津。但如今西边的房子出手也快起来了,也许再过10年,这里会成为另一个Willowdale,新豪宅的翻建会如火如荼,成为一个新的风水旺地。

我相信,我们绝大多数人都不懂风水,买房买地也没请风水先生,但确不断地造就了一些风生水起的旺地,好像是冥冥之中有个主宰,这也许就是风水。我们普通人,也许只有多了解市场,专研行情,听取专业人士,行家里手的建议,才会买房买地,买在风水宝地里。

关于房屋处在街道的位置,和房屋结构布置的风水说道,我们以后有机会再说。

更多房屋信息,地产文章,请浏览:www.alvinning.com



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也说 Open House 2015-10-12 06:38:16

REMAX_RM4FF_2_.jpg早些年帮客户卖房时,十有八九的卖主都说要做 Open House,有的甚至还要求每个周末都做 Open House。但近些年来,相当一部分的卖主就有些不同的想法,他们认为:来看Open House 的都是些附近的邻居,是为了满足好奇心而来,或是为了看看屋里的装修装饰,作为布置自己家的参考;或是自己打算卖房,看过比较过后好为自己的房子定个心里价位,等等。时过境迁,人们对同样事物的看法会大相庭经。

作为行之有效(Tried-and-True)的卖房营销手段,不可否认,Open House确有其独特的功效。大约在10%左右的房子是通过Open House得以售出。Open House得益最大的是前来看房的人,特别是准备买卖房屋的看客。但对卖房的卖主也是有些特别的作用。 

首先,卖房经纪会借 Open House 顺势推动一把卖主来整理房子。通常Open House都是在房屋上市的头一两个周末里举办的,订下Open House的日子后,卖主即使再忙,也会抽出时间打理花园,清理房间,油漆墙面,修修补补小破损,或请人装修布置,将房屋打扮的漂漂亮亮,一旦上市Open House, 就给人以赏心悦目的第一印象。

 Open House 可以烘托气氛,增加房屋上市的曝光率。特别是在卖方市场里,可以导致抢Offer ,卖价高,卖的也快。看到川流不息的人看Open House, 不需要经纪说任何话,真心的买家都会切切实实地感到:如果不快下手买这房,一定会有他人来抢。

 看到乌泱乌泱的看房人群,卖房经纪自然高兴,但也别太得意----举办Open House 有些要注意的事项,弄不好也会玩砸的。

 Open House的卖房经纪,通常都不会带领看房的来客,参观整个房子,进行详细的讲解。卖房经纪在Open House过程中要照看卖主的房屋和财产,防止房主的东西丢失,制止看客翻动使用房主的东西,也要避免看房的来客别太拥挤,提醒看房的人别滑倒摔伤,或是损坏了房主的东西。

 如果一下子来看房的人太多,卖房经纪就难兼顾到上面的所有这些方面,保不定会在哪出漏子。房主的东西丟啦,东西损坏啦,看房的人伤着啦,等等,这些都是在Open House的过程中发生过的事。

 所以,有时看Open House的人会发现,有的卖房经纪在看房的人太多时,会限制看客的进入,等一拨人看完后,再放另一拨人进去。遇到这种情况,就耐心地等一下,理解卖房经纪也是为了大家好。

 再说,房屋里一下子来了太多的人看Open House, 就会影响到人们看房的注意力,会随着涌动的人流,走马观花地看过房子,房子好在哪?值不值?不细看,可能就没了答案。这样看Open House,效果也好不了。

 Open House的人还会发现有的卖房经纪,非要来看房的人签到登记,留下姓名,电话等。有人感到别扭,认为不就是看看房子吗,干嘛要小题大做,就不愿意留下姓名电话,也有人不喜欢留下自己的信息,厌烦经纪日后联络打扰自己,就留下假的信息。

 其实卖房经纪这么做,也是遵守地产局的规定,从安全保安方面着眼考虑的。多伦多地产局的 Open House 来客登记表上就写明:For security purposes, all visitors are required to identify themselves.

 早几年,有报道说,一帮窃贼,专找刚建好的空豪宅下手,偷盗豪宅中的高档豪华电器。他们扮成买家,在新空豪宅 Open House时,混入房屋,查看都有哪些值钱电器,房屋的保安系统是如何设置的,以及房屋的结构布置。他日再切断保安系统,进入房屋,打开大门或车库,将高档豪华电器装车运走。至于Open House期间的其他小偷小摸,也是时有发生的。前几个月还有报道说,有一变态家伙,专在Open House期间,偷盗卖主家的内衣等物。

 知道了这些,就明白为什么Open House要来客登记。说白了,来客登记其实就是威慑那一小撮不法之徒,广大看客不必介意。其实,稍微留意,就会注意到,在本地生活时间长,知道这些情况的人看 Open House 时,往往会主动的登记自己的信息。如果有人不喜欢留下信息后被经纪打扰,或是已有买房经纪为自己工作,可以在登记时说明情况或要求。

 说起已有买房经纪为自己服务,又独自来看 Open House 这样的事,这也没有什么不妥。包括本人在内的卖房经纪都遇到过,在Open House时,买家独自来看房,喜欢房屋,又叫来自己的经纪一道再看一次,最后买下房屋的这种情形。

 还有一种情形就不太常见,就是Open House的看客,或有或无自己的买房经纪,看上 Open House的房子后,就直接找到卖房经纪,要求直接通过卖房经纪买房。这就是所谓的“Dual Agent”情形之一。Dual Agent比较复杂,以后有机会再说。

 不管卖家喜欢或不喜欢 Open House,经纪鼓吹或诋毁 Open House Open House对卖主,看客和经纪都有不同的作用,既不是什么“华而不实”的卖房手段,也不是卖房营销的“无价法宝”。Open House在不同的市场里,对不同的对象,有着不同的作用。



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前乌克兰总统的豪宅 2015-04-10 08:37:51
去年此时,乌克兰动乱,总统被赶下台流亡国外,总统的官邸豪宅被开放,乌克兰的百姓有机会参观豪宅,世界人民也通过流出的图片,领略了总统官邸的豪华与奢侈。现在大家来看看总统官邸的这张图片,会有什么样的想法?

 要我来说,这套豪宅的结构有点类似我们加拿大“walk out basement”房屋,不同之处就在于还是个全开放式的地下室,细看之下,给人一种头重脚轻,根基不稳的感觉。也许总统被赶下台与此有关—你想想,根基不稳,没有群众基础,那官能做长久?看来政治人物,不论中外,选择官邸时,要请大师看看风水才好,要避免住在根基不稳,乱象丛生的地方。当然,这是八卦,说说而已。

实际居住这种房屋,或许还真会有些不妥的地方。乌克兰像我们加拿大一样,基本在同一纬度上,冬季寒冷漫长,住处要保暖才好。这套豪宅地下室很大部分通透,没有保暖可言。在一楼生活时,温度稍有不够,就会给人凉飕飕的感觉,好像是四面透风,但又不知风从何来。就像我们加拿大,住在车库上面的卧室里,要感到比其他房间冷一些;有“walk out basement”的房子,要比其他相同尺寸的房子消耗多些能源,才感到够暖和。

所以从居住的角度来说,前乌克兰总统的这套豪宅,作为行宫,度度假什么的还行,作为常住的官邸,也是不妥的。

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洗衣房建在二楼好不好? 2015-03-11 06:19:45

这是开发商建新房的Floor Plan, 看看这间房2楼的平面布置图有什么特别之处?

大概10 年前开始,较多的建筑商在新建的房屋时,将洗衣房建在二楼。

30-40年前的房子里,洗衣房绝大多数都建在地下室或侧边。也许是地下室昏暗潮湿,也许是洗衣时要将衣物从二楼搬到地下室,洗完了又要搬上二楼,让人感到不方便和劳累。因此当这种洗衣房在二楼的新布局期房开卖时,很快成为一个卖点,很受相当一部分人喜欢,这种结构布局着实流行了一阵子。

但渐渐地人们发现了这种布局结构的一些弊端,比如:

晚上洗衣时,有人要睡觉,会觉得闹得慌;
二楼有了洗衣机房,二楼其他房屋的空间就小了一些;
冬天时,想用洗衣房的水槽洗洗汽车脚垫什么的,很不方便;
有时遇到洗衣机或水槽漏水什么的,不好处理。

经过近10年的检验,洗衣机房建在二楼其实是弊大于利。那么,洗衣机房建在什么地方好呢?

加拿大冬天时间长,人们大都愿意将车停在车库,希望能从车库出入屋内。目前,从车库开门可以直通屋内,已是大势所趋。只要空间条件许可,都会在车库进入室内时设计一个小房间,有的称作mud room ,有的就直接成为 laundry room, 这个小房间,就是洗衣机房的最佳位置。

洗衣机房建在这个位置,兼顾了洗衣的方便,也使得从车库进房屋有了一个过渡的空间,炎热或寒冷不会跟着人直接进到屋内,脚上的泥雪也有了一个方便清洗的地方,不会带到屋内。

话说有一家人去外国旅游,不小心住了有跳蚤的旅馆,全家人身上都有了跳蚤。回到家时,就一个个从车库进入洗衣房,脱光全身的衣物,仍进洗衣机,直接消灭了跳蚤。你看看,洗衣房建在这个位置,还有意想不到的好处呢。


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