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复苏的春天
   

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2013年2月份,媒体用的字眼是“降”,“下跌”,“疲软”,“拖累”。但是细细一看,价格又是上升的。平均价格是51万,价格相比1月份上升了5.8%,成交数量是5千7百间,和1月份相比上升了34%。

和去年同期相比,价格从去年2月50万涨到今年2月的51万,涨了2%,可谓波动不大,但是销售数量比去年2月就减少了15%,这就是媒体所指的“下降”。我们还是要再看一看售出待售比例,才能更好地理解市场行情的温度。

从夕子一贯使用的售出待售比例来看,这个2月是明显复苏的,比例已经回到了去年下半年的平均水平以上,一方面证明去年下半年以来的调控效应已经减弱很多,另一方面也说明,市场上存货在目前的水平也只是刚刚好够市场需求。一旦一波需求随着开春到来,可能会出现供不应求的卖方市场。

其实市场供给与需求这个话题,在分析价格走势的过程中,应该细细地剖开来分析,而大部分的分析文章,在研究供需的时候,都是一笔带过,而化大量的力气去看价格,对比周边市场,用过往多少年的连续增长来说事。夕子记得,在3月4号,各大媒体纷纷转载了一个号称“全球三大国际评级机构之一”的惠誉国际做出的分析,加拿大房地产市场被高估了20%,尤其以BC省为最,但是这种大胆的20%并没有具体提及整体的供应量,需求变化,每个城市和地区的特点,而媒体就开心地用20%高估,吸引了不少眼球,完成了媒体的任务。

1. 我们再说一说需求

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房地产市场需求,最基本的来源于两个方面,一是家庭的购买力,也就是收入情况,二是人口数量的变化,也就是城市移民的多少。这两点最重要的推动房地产市场稳健发展的因素,在过去两三年并没有什么改变。经济状态的好坏,取决于政府政策的一致性,以及整个社会的失业率,而这两个数据都在政府的重点关照之下。不管美国也好,加拿大也好,欧洲也好,亚洲也好,大家一致推动的低利率,目的就是要刺激经济的复苏,以及保证在复苏过程中,失业率得到控制,或者降低,来消除2008年金融危机对实体经济的破坏。

而这个努力已经在不断地产生效果。从GDP增长重新回到轨道上来,经济刺激方案已经慢慢地给实体经济提供自我造血的功能,也慢慢地把失业率拉回正常的范围里面。这会给房地产市场输送最稳定的购买力量。虽然说我们在新闻上还是有不少大公司裁员的新闻,不过从总体的数据上看,失业问题是在一点一点改善,这个是毋庸置疑的。

另外一个需求就是新移民。新闻里面的各种移民改革,以及提高门槛的消息,仅仅是把移民的类别做了重新规划,并没有涉及到影响总移民的数量。比如过去的技术移民门槛提高,但是却倾斜向了本地有生活经验以及有工作经验的留学生族群;提高了投资移民的门槛,但是从来没听说过投资移民的名额空出来,没有用完的新闻,也就是说,每年25万移民数量不会减少,于是对于加拿大第一大都市来说,每年总数达8万左右的三分之一的新移民源源不断涌来的现实,不会改变。

2. 我们再说一说供给

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房屋的供给其实来源于两个方面,一个是正常的换房,产生的卖出动作;另外一个是新房。多伦多的二手房供给,从1989年的疯狂泡沫之后,一直都处于不温不火的状态。最近的两次供给潮,一次是在2008年底,一次是在2012年下半年。第一次是因为金融危机,在某些地区出现了失业潮,当地的居民失去工作后,无力再维持房屋的供款,导致一条街10个房子,8个在挂牌出售,自然房价会出现崩盘。这个现象主要出现在汽车工业为主的城市和社区,比如Windsor,Oshawa地区。第二次的供给潮,是在市场过热之后,政府出台新的贷款政策之后出现的。从上面的表格可以看到,去年1月到6月,市场上一半的挂牌,都能被卖掉,导致抢offer成为常态,价格一路上涨。政府在出台新政策之后,再加上媒体的渲染,一大批投资者加入到卖方队伍中来,希望脱手套现,导致下半年挂牌数量大增,市场在贷款新政策打压下,买方又损失一批潜在购买力量,两方相抵,价格就低下了头。

所以说,去年的短暂调整,来源主要是心理的暂时冲击,而不是事实上的失业或者经济危机导致的硬伤。从今年2月份的数据,更加强化了这个暂时性,挂牌数量只有15000个,离夕子一直反复强调的20000间的平衡状态还有一段距离。相信在3月4月天气暖和之后,市场上挂牌的数量会慢慢增加,而如果没有突发新政策再度打击市场的话,供给将会保持一个比较平和的状态。

需求与供给如果变化不大,市场的价格就不会有大的变化。2月份的销售/待售比例回升到了36%,只要往后几个月,这个数据维持在40%左右,市场就不会过热,价格也就只会保持一个平稳的态势;如果三月四月这个数据再次被推到50%以上,说明市场存货依然不能满足买家的胃口,或者是新买家在去年下半年的犹豫之后,重新入市,或者是我们估计的新移民购买的力量远远高过我们的估计,那个时候,我们或许还需要政府给一盆冷水,让市场慢慢发展。

所以,夕子担心的不是市场下跌,而是复苏的春天,会不会唤醒一个更加来势汹汹的2013。

 
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