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多伦多暴雨之夜的思考
   

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原题:未雨绸缪方可踌躇满志

写这篇文章的当晚,多伦多逢百年难遇的暴雨,在暴雨的持续狂轰下,高速公路变成了汪洋大海;很多车被泡在水中。密西沙加超过80%的家庭停电,北约克、世嘉堡全部大片停电;YORK REGION也处于一片黑暗中。最让人震惊的是,连平日里感觉很安全的GO TRAIN都是两层,上半层在水上,下半层在水下;乍一看以为是轮渡。

夕子的朋友圈里,有一位朋友被困在水中;另一位朋友被困在前不着村后不着店的Lawrence;深更半夜叫天天不应叫地地不灵,还好,关键时刻还得靠朋友搭救。在一片漆黑中,夕子开车前去救被困在荒郊野岭的朋友。

一路上,看到很多的车祸、很多很多的堵车、很大片的大停电的CONDO和HOUSE,在黑夜中,死寂一片,很恐怖,有点电影WORLD WAR的僵尸城市的感觉。

一边开车一边在想,其实,这场暴雨引起的大停电正好暴露出城市规划和管理的漏洞。我们中国人老祖宗开始就在谈“未雨绸缪”,不要等到大水冲了龙王庙之后,才想着怎么当年没有把庙好好修修,把路好好垫高,防止洪水。我们的房地产市场何尝不是这样呢?如果没有做够充足的准备,怎能在短短的淡季暑期两个月拿到好DEAL,胜人一步呢?

同学们,筒子们,我们一年中房地产波谷的暑假7、8月份终于来啦!

2013年6月份,市场已经过了最火爆,最热闹的高峰,但是在已经提升了的高价位的位置,市场依然保持着热络的温度。分析人士有过零星的将会要有30%暴跌的可能的预测,不过大部分市场人士不再把眼球集中在市场涨与跌的争斗上,而是更多地在讨论多伦多土地转让税,中央银行进一步收紧贷款政策等等。不管别人怎么说,我们还是先一起来看看6月份具体的数字。6月平均价格是53万1,价格相比5月份下跌了1.85%,成交数量是9千零60间,和4月份相比下跌了9.7%。

看到下跌,很多人会惊呼,市场要暴跌了。但是我们和去年同期相比,价格从去年六月50万7涨到今年六月的53万1,涨了4.7%,销售数量和去年六月相差无几。

六月份,成交量和价格都比五月份下跌了,过去十年二十年的季节因素在2013年依然不可回避地再一次发生。当然,这个价格下跌并不意味着五月买房的都买在山顶,而只是说六月份抢offer和不理性地加价这种现象越来越少,卖家不是那么容易拿到multiple offer,可以轻易推高成交价了;而造成价格不涨的最核心原因,就是一部分买家在炎炎夏日开始计划出行,而不是买房,造成买家短暂地减少。

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说到买家减少这个问题,很多朋友会提到,自己家隔壁邻居就没有出去旅行,自己也没有旅行,自己的朋友也没有计划旅行等等。然后再说道中国移民受到政策限制开始减少,才是房价趋冷的原因。。。。。。夕子要在这里提醒一下,我们现在谈到的,是大多地区GTA的房地产市场,包括了多伦多市,万锦,列治文山,皮尔区,Durham区,Halton区,Simcoe区,北到Barrie,西到Burlington,东到Oshawa这样的大面积区域。这个区里面的总人口超过600万人,而华人在这个区域里面,只有大概40万,不到10%(这个数据可能不准确,并且不是最新数据,根据维基百科全书的数据推算)

所以夕子反复提及的假日因素,很大程度上是受到本地人的生活习惯影响。在夏天,最大的播报路况的电台AM680,在周五下午就开始每10分钟或者15分钟播报多伦多向北的交通状况,提醒前往Cottage的居民注意塞车的情况,适时绕行。在华人看来,这个举动简直是多此一举,哪里有那么多人在北边有Cottage啊。事实上是,拥有Cottage的居民,轻易地让向北的高速在周五下午造成大塞车,同时造成周日晚上向南也大塞车。另外一个现象是,夏天的7月8月,早晨7点8点的路上,塞车情况并不严重。而在9月的第一个周一,孩子回到学校的第一天早上,路上的车流量至少比上一个周五增加20%。季节因素就是那么重要。

而6月份的售出待售比,依然稳定在40%,我们看到在2012年火爆市场的6月,这个比例在45%,待售房屋的总数在2012年6月是2万间,而今年的6月,待售总数是2万2千间,多了10%。

可以看出,今年的市场比去年的市场更加平衡的地方在于,市场的存货比去年更加充足。在今年的二月,三月,四月的存货,和去年三月,四月,五月的存货相当,也就是说,今年的存货,每个月都比去年多,也包括了刚刚过去的六月。在存货相对充足(不是真的充足,因为2013年的四月和五月,售出待售比依然接近50%的红线,市场上抢offer的状态依然比比皆是)的状态下,房价上涨的压力就没有那么大,市场也相对平淡,不会有很多让人匪夷所思的抢offer的状况发生。

那么,这个平衡能否维持?在下半年,或者是明年,会不会出现天平向买家倾斜,买家越来越少,难以支持市场目前的状况,导致价格暴跌?或者会不会出现又一次房价的小阳春,存货由于某种原因不能满足市场需求,导致价格暴涨?

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夕子想提出一个观点,就是不要随意去预测市场的基本面。这个预测有太大的不确定性,很有可能导致判断失误,引导操作严重偏向某一个侧面成为风险。

买家市场(市场挂牌数量巨大,买家可以随意挑选,有机会砍价),往往发生在价格上涨比较快速的后期,市场极度繁荣,大家都在讨论如何买房子以靠升值套利,而且这个套利基本上是无风险的,连张三李四王老五都入市了,赚了一大笔。大家纷纷摩拳擦掌,跃跃欲试。这样的水准,一般来说是泡沫形成的后期,市场有巨大的利润空间,而且有一大批投机者在其中,参与了价格泡沫的形成。多伦多的市场和过去的十年相比,价格处在最高位没错,但是用历史上三十年四十年的平均上涨幅度来看,现在的平均房价52万附近,基本落在历史上的年均5.8%到6%的上涨曲线上。从这个侧面来看,现在的房价并不能说一览众山小,只是完成了应该完成的任务而已。关于房地产市场上赚钱的效应,其实现在的投资者探讨的,更多的是风险,和对未来过分上涨的担心。在这种普遍的担心下面,非理智的入市买入的买家少之又少,大部分买入自住的买家,都有预算控制,而买入投资的,都会算一算投资回报,确保回报率在市场普通债权的收益率附近。现在市中心买Condo,如果放35%的首付,投资回报率普遍在5%到6%;在北边买House,回报率普遍在3%到4%,这个回报率并不构成非常大的吸引力,还不足与创造巨大的泡沫。

卖家市场(市场没有足够的存货,导致买家不得不一步步退让,任由卖家抬高市场价格),在过去几年的夏天里反复出现。夕子说过,当售出待售比高于50%的时候,市场的抢offer就会失控,买家进入一种恶性循环。越是买不到房子,就越要买房子,多加两万三万五万都不在话下。在今年的市场上,抢offer的状况要温和很多,只有条件很好的房子(位置,学区,内部结构,装修各方面都很优秀),才能拿到多个offer。这种市场在今年已经非常淡化,在去年下半年贷款新政的打压下,卖方市场没有能再继续下去,显示央行调控基本成功。

未来的几个月,夕子觉得可以类比过去的半年,市场不温不火,买家在经济向好,移民源源不断的大背景下,不停地涌入多伦多市场(尤其是多伦多市中心)。在多伦多市中心新建的几栋办公大楼可以看出,城市化在多伦多仍然将会扮演十分重要的角色,搬到市中心居住的年轻人将会在这些办公大楼陆续落成之后,为市中心的住宅公寓Condo提供集中的需求。这个需求包括购买需求和出租需求,整体都是对楼市的支持。然而,央行的调控不会就此松懈,而很多传言,在今年还将会有进一步的收紧措施,一旦发生,市场的积极性依然会受到打击,一些买家依然会放慢入市的脚步,央行将维持市场不温不火的平衡市场。

未雨绸缪,方可踌躇满志,你准备好了没?

 
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