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峰回路转,13下半年多伦多行情大胆预测
   

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2013年5月份,没有人再去争论市场暴涨与暴跌的话题,反而有人开始不停地提及涨太快,市场风险太高。夕子在过去两三年都在反复地讲这个问题,就是市场涨幅过快可能带来的泡沫问题,终于慢慢得到认同。然而下跌的怀疑,夕子相信从来没有离开过大家。我们一起来看看5月份具体的数字。5月平均价格是54万2,价格相比4月份上升了3%,成交数量是1万零2百间,和4月份相比上升了5.8%。

和去年同期相比,价格从去年五月51万5涨到今年五月的54万2,涨了5.4%,销售数量和去年五月大致持平。

五月的销量毕竟还是比四月上升了,价格也上涨了。这个和四月的比较,并不能说明市场在上涨中,还是下跌中,因为最重要的因素,在于买卖双方的力量对比。

2011年的三/四/五这三个月,销售总量都超过了挂牌待售数量的50%;2012年的三/四/五这三个月,销售数量同样超过了挂牌数量的50%。这两年的行情,大家都有目共睹,上涨,上涨,还是上涨。

如果把时间推回到2009年和2010年,大家可以借助公开数据,自己计算这个比例,同样的,在2009和2010年,挂牌数量的一半以上,在这几个月会被卖掉。

其实这才是市场上涨的最根本的原因。市场上的存货不足的时候,出现抢offer的情况比较普遍,自然价格就会水涨船高。市场下跌,一定是基于存货远远高过市场的消化能力,导致存货堆积,卖家只有降价出售,降价风潮厉害之时,价格会猛烈地下降。

2013年最不同的一点是,市场存货比较充足,直到5月份,都没有出现销售存货比超过50%,今年市场比去年的火热相比,要冷清很多。这最大要归功于去年7月出台的贷款新政。

2013年7月贷款新政有两个变化,第一个是,最长还款期限从35年变成25年;第二个是,银行HELOC产品,就是用房屋抵押的Line of Credit最多可以借到房屋价值的65%,过去是80%。

还款期限打击的,是首付不多,基本要靠收入来维持月供的首次买家。这些买家需要长期的还款期限来摊低每个月必须支付的月供。当还款期限缩短,意味着每个月需要的月供要增加。月供增加,会让买家要么不能再买房,要么只能转而寻找更便宜些的房子。

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而第二个打击对象,是利用房屋净值(Net Equity)来借钱投资或者借钱炒房的投资者。有一部分投资者,借用自己房屋价值的升值,套现投入投资房,虽然说现在的投资房,尤其是市中心的Condo,完全不用担心出租的问题,但是如果大量套用房屋的净值,会导致投资杠杆过高,加大自己暴露在房地产市场的风险。当市场有风浪的时候,如果来不及退出,会让自己变成负资产。

两者打击,合力让买家不要太激进,这个目的在今年明显的成交量下降的事实上得到了实现。其实从今年上半年的行情看,抢offer的情况都集中在了相对低价的房屋,比如40到50万的Townhouse,而稍微高一些价位级别的独立屋,比如在70,80万往上的独立屋,抢offer并不是很普遍。这也验证了,25年还款期限,让一部分愿意付高价的买家,不得不降低预期,转而投入价格相对低一些的房屋。

说完了春天行情,我们来看看夏天行情会怎么样。过去的很多很多年里(夕子建议大家自行去多伦多地产局网站查询过往历史数据,可以看到最早到1953年的成家数量和平均价格),6月,7月,8月的价格,都比5月份要便宜。为什么,这其中有很多原因,比如本地人倾向于夏天出远门度假,孩子不上学了,就需要照顾孩子的很多活动,从而不能顾及买房。或许是由于人的心理周期原因,在4月5月市场火热之后,大家厌倦了高价抢offer的紧张,希望远离这个该死的市场一段时间。总之,6、7、8三个月价格下降,是一直以来市场运行的规律,是事实。而在2013年,这个现象将会再一次没有例外地出现。所以夕子现在就可以预测,往后几个月,我们会看到市场成交量慢慢回落,价格也开始下降。这并不代表市场将会在未来的几年开始出现下跌,而只是说季节因素会使房屋成家价格做局部的调整。

2013年夏季会出现调整,但是全年的表现呢?夕子去年的报告里很多次提及了,2012年平均价格是49万7,今年出现5%的上涨,年终的平均将会是52万左右。今年夏天,也就是刚刚过去的5月,平均价格是54万2,之后夏天会回落到52万附近。2013年平均价格停留在52万,也就合情合理了。所以过去30年的平均5.8%的上涨速度,在2013年仍将继续。

夕子还要做一个大胆的预测,就是到2016年底,多伦多房价平均价格将上涨到60万(这个预测,夕子在2010年私下里偷偷测算过,觉得太过疯狂,但是现在看来,似乎我们离这个目标不远了)。预测的依据是,2013年平均房价在52万到53万,未来三年平均年上涨幅度在5%到6%,三年之后平均价格将会在60万以上。不信,你可以自己用计算器算一算。

 
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