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不要被淡季吓到
   

\"安置晚~1.JPG\"

今年的雪,来的比往年早一些,才进11月份,就连续有雪暴警告,出行也开始不方便起来。雪下了,风刮了,美国都受灾了,我们这里雪化之后,一切依旧。小区里瑟瑟冷风中,不时可以见到飘摇的卖房广告,以及每周末勤奋的open house指示牌。房地产市场,似乎在这个冬天还在继续。

记得2009年,我们目睹了市场从低谷复苏的全过程,而这个过程中最主打的因素就是待售房屋严重不足。这个现象的原因很多,不过最主要的还是市场人士对未来的预期变化,从看淡,到不得不入市,到追风入市,这个过程中希望售房的卖家在经济复苏不明朗的大环境下,出手谨慎,造就了市场存货在短时间内急剧下降,造成2009年底和2010年初市场的不平衡。而2010和2011年,市场迅速恢复到高昂阔步的状态,平均房价也是蹭蹭往上走;这样的疯狂状态一直持续到2012年的6月份,可以说,2012年的前半年,把整个一年的高涨情绪都用掉了;因为市场太过于心急,所以政府大手一挥,一下子又降温过火,把民众们的小心肝吓得一颤一颤的,收回买房的想法,转而租房去了。

2012年的调控,可谓立竿见影,令我们记忆犹新。市场冷却之后,卖房的尤其多,尤其艰难,夕子还注意到,在市中心开始见到很多出租房在挂牌出售,都不做打扫装饰,再一看简介,原来都是经纪自己的房子。

对比租房市场的火爆,卖房市场却是门口罗雀。时常冒出一些特别特别好的价钱成交的房子。我这里所说的“好”,是站在买家立场上去讲的话。那年秋天,夕子就帮两位客人选到了理想中的房子:一个房子位于列治文山,房子内部装修得极其个性化,用料精良;虽说是95年的房子,但是全屋的屋顶、暖炉、空调、整套的厨房、洗手间;这些大头全部是新做得,而且还极有艺术气息,让人爱不释手。另外一个房子位于万锦,十年新,屋主精心保养,即使是边边角角都是干净整洁;地段极其好,学区、生活、交通都比较无敌,离上班工作的地方5分钟之内的车程。

这两个房子分别都是略低于同区域的市场价成交,物超所值,让两位买家喜笑颜开。

因为政府的这些限制和打压房地产过热的措施,以及各大银行纷纷迅速收紧贷款,那一年的冷却,事后证明了是入场的好时机,在今年开春之后,市场再度活跃,抢offer大战再次开始,价格又一次被节节推高,最近的一个月平均价格已经稳稳站在50万大关之上,而去年的下半年还在49万徘徊。

\"092AS0F-1.jpg\"

很多朋友依然在向我询问,现在市场涨那么高了,以后还会涨么?我反问一个问题,那你觉得会跌么?他们无一例外地说,跌不下去了,那么多人来多伦多,新移民潮水一般,房价要是真的跌了,也会被他们再推高上去。

那么涨呢?朋友们基本上是不做评论,因为真的看不懂这个市场的动力。夕子倒是觉得,不妨放宽心态,不要再等待过去09年那样的火爆跳升,那样的好日子现在是没有了。原因如下:

1. 市场的供给受到大量开工的新Condo的冲击

供给是市场的水源,当水源被掐断,市场将处于饥渴状态,价格就会持续上涨。现阶段的水源属于大开阶段,所以市中心的Condo基本不太容易出现短期的短缺状态。

2. 市场的需求并不会那么容易被完全激发
市场的需求在当前的经济条件下并不能完全被释放,而将依然会有相当数量的准买家继续观望,等待他们预期的市场崩盘。美国的经济复苏不确定也会在一定程度上拖累多伦多市场的攀升。

3. 市场价格的高企将限制市场的过度活跃
市场当前的价格水平已经没有任何低估的空间,从收入水平来看,支持房价进一步大幅上涨的可能性不太大,而只会维持这个水平一段时间,等待收入上涨对价格构成支持,同时租金的缓慢上涨也是限制房价上涨的一个因素。

4. 利率的未来走向会在一定程度上对需求产生影响。
央行在去年7月份打压了房地产市场的过热,在通过调整房贷政策上,向火热的市场浇下一桶冷水,让市场重新回到合理的轨道上来。利率将会成为未来央行对房地产市场,以及整个经济调控的主要手段,而且有消息说这种低利率会一直维持到2014年底,有可能2015年会加息,不过现在无人得知那时候的房产情况如何,政府也不会把话说死,一定是根据到时候的情况做特别对待。可以肯定的是,加息一定会影响到房地产市场,而且是比较大的影响。

市场有以上四个可能的限制,那么房价会不会有下跌的可能呢?我们认为房价下跌的主打因素依然不会出现。
1. 大面积失业

失业与经济增长紧密相关,美国政府不顾一切地为失业率服务,提供各种可能去拉低失业率,市场上流动性泛滥,借贷成本依然是历史最低,多伦多就业市场处于稳定状态,并没有什么行业处于严重的泡沫中,随时可能破灭。所以全社会大规模裁员的可能性很小,而城市的不断扩张和经济自我的发展都会源源不断创造就业机会。

2. 房价虚高,负担能力严重不足

这个现象并没有在加拿大出现,反倒在中国比较明显。多伦多市的平均房价上升主要的带动力来源于好社区的高于平均涨幅的上升,观察现阶段的房价水平,如果买家能够愿意牺牲一些空间,来换取更加优秀的内部装饰和设计,以及更高效率的空间利用,其实不要买那么大的房子,负担能力就会改善,而这恰恰是现在的潮流所在。当然,很多朋友会嘲笑,说房子越盖越小,都是开发商骗人的把戏。但是看看在70年代的美国汽车,都是大马力,大空间,横扫全世界,之后日本车用小体积,小马力,低油耗,基本打败了美国车,完整地占领了全世界,小而高效不一定不好。

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其实在历史走势来看,多伦多房价在过去的三十年里,只有1985到1989年出现非理性的暴涨,四年涨了快要三倍,之后的暴跌自然不可避免。然而其他的所有年份,上涨幅度都维持在5%到6%左右。如果把70年代末的房价画一条环比增长5%到6%的曲线,就可以看到,大部分年份的房价,都听话地落在这个曲线上。就连过去十多年的走势,也都稳稳地在这个曲线方向去发展。

如果外部环境没有巨大变化,东去春来,一切照旧,那么明年的多伦多房地产市场依然会稳健地发展,将平均房价推高到接近55万的水平,而展望2016年或者2017年,我们将见到多伦多平均房价站上60万大关。

请尽情享受这个美丽的季节,很快,随着雪花的纷飞,圣诞节的热烈气氛会步入大街小巷。我们放下心中的烦恼,抛开预测未来,尽情享受现在把。

 
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