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超小户型究竟值不值得投资?
   

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最近的市中心,推出一个很有意思的楼盘,叫做Smart House Condo,核心概念是,大部分的单位都是超小户型,借此降低每个单位的总价,让年轻人有能力负担。当然,在牺牲内部空间的同时,换回的是极好的位置:Queen & University,基本上是在Osgoode地铁站旁边。

这个概念,不能算是一个颠覆,不过是一直以来市中心小户型Condo的一个增强版。从五六年前开始,市中心的Condo就越盖越小,过去的一室一厅普遍在500尺到600尺,而在现在四五年新的Condo里,普遍见到小于500尺的一室一厅;在现在正在建造中的Condo来看,再难以看到大于500尺的一室一厅了。两室一厅也是一样,过去的两室基本都在800以上,甚至靠近1000尺,而现在在建的项目,800尺已经是大户型,甚至在多大附近的楼盘,800尺已经可以造出三个完整的睡房。

小户型在多伦多市中心的风靡不是偶然,而是低价飙升,房价也飙升的最后结果。开发商在买下地皮的时候,已经被推高的地价剥削了一笔,他们不得不把这个成本转移到消费者身上,而消费者又被高昂的房价所约束,要么只有放弃黄金位置,转而买偏远一些,或者旧一些的楼盘;或者放弃额外的空间,转而投向小一些的单位。

而当开发商主动缩小房间面积的时候,单价的上涨并不会推高单位的总价,顺利成章,新房的面积越来越小,也就催生了Smart House Condo这样的极端的小户型楼盘。

小户型,对于消费者来说,利弊显而易见。对于终端用户来说,面积小不免带来拥挤,家具摆放和储藏空间的问题,而这些问题现在越来越多的被各式各样新奇的设计理念所解决,比如开放式厨房,折叠式卧室,墙上的隐形橱柜,以及多功能的客厅/卧室/书房一体。

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在世界各地,小户型Condo已经不是一个新概念,纽约曼哈顿的小户型公寓已经越来越登峰造极,甚至有设计师把一个极小的300尺的Loft,改造出上半层的卧室空间,

在楼梯下面做了非常多的储物空间,而厨房藏在一个可以滑动的书柜后面,当书柜不需要的时候,可以挪到一个狭小的空间里,客厅立即变为餐厅和厨房;用餐完毕,书柜回位,餐厅厨房立即回归客厅书房。电视和其他娱乐设施,以及沙发等等都藏在墙后,随时可以拉出来使用。

在东京,甚至出现了所谓的胶囊公寓,每个单位只是一个胶囊大小,用户只能够平着钻进去,甚至都不能坐起来,更不用讲走动了。这样的公寓概念,夕子觉得新奇,但是自己好像还是不能接受。

对于小户型的未来,考虑到多伦多人口的膨胀,地价和房价整体的上升,房屋变小的趋势会越来越猛烈,未来更加极端的概念会更多滴出现在多伦多市场上。

而购买小户型的弊端,在目前来说,并不一定是最好的选择,因为两个问题:

1. 超小户型在银行看来,是高风险资产,获得普通贷款比较困难。在很多银行审批贷款的时候,市中心公寓的大小是一个考虑因素,很多小于450尺的单位,很难获得和普通房屋一样的贷款条件。原因主要是现在市场上超小户型的数量还是很小,不能成为一个市场能够接受的广泛的概念。在贷款人违约的时候,银行法拍的风险比较大。再一个,银行借用单位的大小,过滤了一大批酒店式公寓的单位。有一批在市中心既可做酒店,又可作住宅的混合型公寓,虽然标榜着可以按照酒店方式寻找租客,有专人打理,省心省力,但是那些公寓单位的产权比较模糊,很多银行不愿意参与到这样的模糊产权的地产项目,导致买家很难获得贷款。

2. 超小户型在买家来看,是一个过渡性的产品,并不是永久的家,也就是说,终端用户,可能很多是租客,而投资者买入的话,看中的是投资回报和升值潜力。在衡量投资产品的价值的时候,参考租金的意义就很重大,这涉及到收入,费用,管理时间,空置期等等这些方面的因素,所以租金的上涨,租客能够承受的租金额度,楼盘的位置以及投资市场的兴旺程度,都决定了超小户型的未来潜力。这个比普通的公寓衡量起来要麻烦许多。

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买家入手超小户型公寓的时候,夕子建议考虑以下几个问题:

1. 自己是终端用户,还是投资产品。
如果是终端用户,这个小户型或许真的是一个过渡期的小窝。持有的时间和承受能力,已经自己可以受益的方面,比较容易衡量,但是在未来再出手的时候,是否会有足够多的需求,来消化这些市场供给。如果终端用户的比例不大,大部分还是投资者买入的话,即使自己是终端用户,也要以投资客的眼光来分析比较未来的情况,保证自己在未来出售的时候,不会需要低价出售。

2. 投资者需要有长期持有的准备。
对于投资者来讲,投资回报率,以及流动性是两个非常重要的考虑因素。投资回报率来源于收入和费用的总和。收入无外乎租金收入,但是租金需要考虑到空置期。市中心现在的小户型出租非常热门,基本上一个礼拜之内,只要价格在市场价附近,都会被租客拿走。所以,保守计算,一个月的空置期是合理的。费用方面,包括贷款的月供,地税,物业管理费,出租时的经纪费用,两个房客交接时的维修清洁费用,都需要有一个比较合理的估计。具体到比例,因人而异。在这个投资上,流动性可能不会是一个最好的选择。超小户型的投资者数量在市场上不如普通大小的公寓投资者数量多,导致超小户型在寻找下一个投资者的时候,往往需要更多的时间。

3. 投入的总量要有准备。
地产投资,讲究的是杠杆,也就是找银行借钱的多少。如果银行批得比例高,杠杆就大,未来房价升值的时候,投入本金的收益率会高一些。但是,如果超小户型银行贷款的比例不大,就需要投资者准备好足够的现金,以应付大比例的首付要求,有时甚至要准备好全款的心里准备。对于实力较弱的投资者,夕子认为,总价低的小户型,由于目前有贷款限制的问题,或许都是比较不适合的投资标的。而对于有实力的投资者来讲,选择好的地段,比如Smart House Condo这样的项目,做了足够的租金费用评估之后,满意这个收益率,就可以大胆入手。毕竟,未来的多伦多市中心地产市场,在越来越小的人均居住面积来看,小户型这一块

或许会是大热的焦点也不一定。

 
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