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房屋升值的命门
   

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还记得吗?

2009年我写过一篇文章《四十万时代的来临》;又过了两年就写了《五十万时代的来临》;好像笔尖微暖,墨迹未干,坐在书桌旁的我,又再次提笔,在写这篇文章的时候,多伦多的平均房价已经飙升到55万。而六十万的时代,好像就在不远处。

成世流流长,你还在回味从前两袋苹果吃足一冬天的生活;回首今时,过冬的人们已经开始用苹果电脑网上订各式热带水果了。

生活就像曲线,一直在稳步爬坡,你承不承认不要紧,你已经在坡上了。

今天,夕子就要慢条斯理地跟你透彻分析一下,房价为什么可以飙升到55万?哪些区域还有潜力飙升得更高?买在哪里,怎么买,房价才是最坚挺,最上扬的?

2014 年 2 月的市场刚刚过去,市场就已经把最火热的状态交给了购房者。本以为 2014 年最高点基本在55万,并且会出现在五月,但是 2 月份的成交价已经到达了 55 万,让人不可思议。

我们一起看一看2月的成交记录,2月份总共成交了5731间房屋,比去年的2月份多了120间,成交平均价达到了历史最高的55万3。夕子预测,2014年的平均房价会比2013年大概上涨5%到6%,也就是说,年底的时候,平均价格大概会在55万左右。那么2014年的最高点必然超过55万,而每一年的高点,相对都会出现在5月份,那么现在2月份的55万,也就合情合理了。

2月待售房共有1万4千个,相比去年二月少了超过10%,和2012年基本持平,而售出待售比例上升到了平衡市的40%以上。这个比例比2012年少一些,比2013年多。二月份在极度严寒下,依然录得如此成绩,让市场参与者不禁愕然。实际上,2月份上市的房子少,本来就是市场的特点,但是和2012年心有余悸的时段相比,还比较有节制。2012年2月,在市场只有1万4存货的时候,买家就买走了7千个,将近一半,而今年的二月,买家只买走了不到6千个。不过如果扣除天气寒冷的因素的话,不确定二月份的销售情况会是什么样。

售出待售比意味着市场对存货的需求程度,如果比例很高,比如像2012年那样超过50%,市场就处于极度存货不足,而买方力量强劲的状态,会出现大面积的抢Offer,价格急剧上涨。2013年的2月,处于2012年下半年调控以后的恢复期,市场逐渐转暖,但是没有能达到火爆的程度,不过低于40%的比例,还是让买家有一些选择的空间,对于抢手的区域,和定价合理的房子,那个时候抢Offer就已经很普遍了。

醉翁之意不在酒的独立与半独立屋

回头看一看人气最旺,话题最多的独立(Detach)和半独立屋(semi detach)。独立屋上涨有他己自身内部的原因。首先房屋的价值大部分决定于土地价值,而房子本身的价值在长期来看是贬值的。在这个条件下,房屋的价格增长主要是来源于土地价格增长。土地价格的增长在历史上有很多可以借鉴的例子,可以看到最近的例子就是市场非常火热,翻建比较普遍的Willowdale地区。这些原来破旧的房子基本上建成于 50 年到70年之前,那个时候自己有车库的房子不多,而且普遍拥有比较宽的Lot,房子本身也比较小。现在这些剩下的房屋本身已经破旧不堪,不能再满足现在居住条件的要求,但是潜在的买家看好的是这个地点的优势,学区的优势,以及方便的交通(快速地能连接到地铁,并且方便地到达Downtown),那么在这个破旧的房子基础上推倒翻建,就能发挥本身土地的价值。

而房屋内部结构和装修水准也随着推倒翻建而更新到现在流行的内部结构,建筑装饰材料,颜色,电器和其他设施配置。这些豪华上档次的装修能够满足高资产买家的需求,这些买家往往比较看重房屋的位置以及周边社区的环境,以及周边学区,这些对未来将会有较大的增值潜力的因素。

买家在综合了周边出售房屋价格水平之后,愿意在Willowdale出比York Mill略低的价位来买入一个装修豪华,格局恰当,学区优秀的新房,而这个标杆就成为了这个社区房价的标杆,同时其他有能力的买家也就愿意依照这个标杆,买下自己心仪的房子。翻盖的开发商也会依照这个买入破旧房屋的价格(土地价格),以及建筑成本,来盘算翻建这个生意在市场价出售之后,有没有利润可图。土地的价值就在这样的循环中得到实现,给最初50年或者70年前购房者最终交出极高的升值回报。

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华人买屋的心水之地

华人普遍关心的独立屋行情主要集中在三个华人居住比较集中的地区,首先一个是多伦多市北边的新区,万锦和列治文山。在这个区过去两个月的成交记录来看,独立屋抢Offer的情况相当严重。对于上市定价合理,用心布置的房子,往往非常受买家欢迎和关注,如果社区的设施完善,学校表现优秀,交通方便(比如靠近高速404),再加上生活方便(周围有很多华人超市,商场,餐饮),这样的房子必然热门。最糟糕的是,1月和2月,市场上好的房源太少,买家一窝蜂挤到某些表现好的区域,造成这些区一房难求。买家要势在必得,需要或者出更高的价格,或者要比其他买家提早一步,拒绝犹豫,最先向买家提出Offer,这个压力完全在买家身上,造成市场火热的局面。

在列治文山和万锦两个区,买家的主要类型是中产阶级,夫妻双方都上班,并且需要一个足够大的房子给一家人提供比较舒适的生活。在这个基础上生活的便利,交通方便将成为首要问题。所以在这些区域内靠近商场或者靠近交通总站,房屋价格会比靠这些地点稍微远的房屋价格要高一些。最好的例子就是列治文山的靠近Yonge和Hwy 7的Langstaff社区,这个社区可以很容易地连接上Yonge和Hwy 7的YRT总站,分别可以去东南西北四个方向,同时可以很轻松地连接上Go Train火车,对于在市中心上班的专业人士,在路上通勤的时间以及精力来看,可以说是极大的一个便利。这个社区从2009年以来,一直都是列治文山同类型的半独立屋和镇屋里面,价格最贵,买家最钟情的地区。另外的例子,比如万锦的房产,往西靠近404的房子,就比类似房龄和类似大小的房子,但是往东边(越过McCowan,甚至越过Markham Rd)的房子就便宜很多,主要原因就是往东边的居民,要连接上404,需要多15分钟以上的车程,而且上下班时间Hwy 7和16街的交通拥堵状况非常令人头痛,随着Markham靠东部大批新房落成,居民密度越来越大,向西前往404高速的交通会越来越拥挤。

第二个区域是我们常常熟知的世嘉堡偏北的社区。世嘉宝区的房子特最大的特点是,如果房屋地下室有分门,可以方便地用来分租,那么将会非常受到偏好出租的买家的青睐。这样的社区,房屋在小区内部的位置都会显得尤为重要,尤其是临近大路,靠近公车站的房子将会非常受欢迎。除此之外,在世嘉堡内,属于优秀小学和中学校区的房屋也非常受买家的关注,尤其是首次购房的置业者。

这里也有一些房产,房屋本身已经陈旧,一些买家愿意买下,做一部分的翻新,或者干脆推倒重建,以此达到高端用户的需求。本来世嘉堡房子的价格普遍在五六十万,但是随着翻盖屋的普及,不断出现的超过百万的房子,已经将整个社区的平均价格提上一个台阶,这个过程也就是这个社区土地价格实现的过程,以及长期土地价格上涨的过程。

第三个区域就是我们常常提及的中国人比较喜欢的富豪区,包括了富豪山庄以及York Mill地区。这些地区比较抢手的房屋还是价格相对比较低,内部装修比较有档次,土地面积比较规整,周边环境良好的房子。这些房子的买家往往是从海外投资移民过来的买家第一次购房,以及有一些生意成功的老移民,希望自己的生活更上台阶的买家。

当然富豪区共同的特点就是学校的素质普遍比较高。这些房子普遍的土地面积比较大,因此自然环境比较好,社区内部居民的收入情况比较好,素质也比较高,社区内部的自然环境和前院后院维护程度也比较高,不会出现乱丢垃圾不剪草的情况。孩子在社区内成长,周围结交的朋友也大多来源于注重教育的家庭,孩子之间互相正能量传递的交流会相对比较多。

什么是决定房屋升值的命门

我们常常说房地产最核心的要素就是 location location location但是如果把这个location翻译成几个细化的要素的话可以看出来,决定房屋价值最主要的几个因素,首先是房子的位置地点比如去往高速的方便程度,靠近公交总站的远近等等;再一个就是社区内部的环境以及社区内居民的素质。社区居民素质可能会被转化为社区内小学中学的优良程度,比如考试成绩以及各种参与活动的多少等等。

这些地区的房屋在未来的 50 年内房子本身会出现老化和折旧,但是房屋本身的折旧并不会影响土地价值的升值。在房屋本身折旧程度到一定状况的时候,自然会有卖家希望买下这片土地在这片土地上面进行翻建,变成更加豪华,面积大,功能更加实用和时尚的房屋,其实这个翻建的过程也就是房子升值的过程。

除了上文提到的三个区域之外,还有很多多伦多周边,以及多伦多市中心表现非常优秀的独立屋社区,夕子不能一一提及。不过从上面的分析可以看出,独立屋作为拥有不可再生的土地资源的房产类型,在这个上涨的房地产市场中,扮演的角色会越来越重,或者换一种说法,独立屋在未来几年的房价升值过程中,依然会一马单先,领先于其他种类的房产。当然,如果独立屋负担太重的话,半独立,无管理费的镇屋也会是一个比较经济的选择。

毕竟,拥有土地,尤其是拥有热门位置的土地,才拥有房地产价值增长的不可复制的根源。

 
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