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夕子曾经接触过不少客户,属于“财大气粗”型。自己手中握有一笔钱,准备购置房产,作为保值增值的工具,同时用于出租,给自己省下房租钱,并且创造一些额外收入。然而购买房产作为投资的打算,却往往是建立在道听途说,或者看到身边鲜活的例子,就放胆往前冲的“张飞”行为。夕子鼓励大家用创新的方式,或者是主动地方式,为自己的财富寻找出路,或者说增值,但是凡是投资都有风险,这个风险就需要一些控制来保证自己的投资不会打水漂。

房屋投资的风险在什么地方呢?常理来看,买卖房产最害怕就是房价下跌了。看看我们对岸的美国人民,一些城市的房价已经下跌了高达50%以上。设想如果换了我们,两年前花40万买下一个房产,今年就只值20万了。不要忘了,房产上面还有一部分是属于银行的。如果当时放了25%首付,也就是10万块,那么银行的贷款就是30万。如果现在这个房子只值20万了,那么最好还是把房子还给银行,两清了事。

也有很多人说,房子租不出去,就会造成财务困难。这笔账却又是很多人算不明白的。举例说如果房屋的费用(贷款,水电,地税,管理费)每个月是1300块,这个房屋能每个月租1500块,貌似月月有盈余,实际上有一个东西忘了算,就是房屋的空置率。一般来讲,前任房客搬走之后,房主需要做一些打扫,之后做广告,或者委托经纪寻找下一任房客。这一个月的空置,再加上清洁打扫,以及广告的成本,一般来讲总共是要花费掉两个月房租的。所以说如果月租收入1300块,12个月是15600,扣除两个月的费用2600块,还剩下13000,除以12,月净收入实际上是1083,每个月还亏空100块钱。当然,如果租客打算常住,那是最好不过了,如果租客每年都更换,甚至半年换一次,那么房东可要小心房子的花费了。

除去以上两种比较常见到的风险,还有这么三大禁忌夕子要提醒你特别注意的:

第一大禁忌:位置不好,出手慢

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别跟我谈靠租金赚钱,整套出租房子是赚不到大钱的!!
房产投资的主要收入是来源于房产升值的部分,而不是租金部分。默认房产长期的升值也是房产投资的核心部分。如果要兑现房产的升值,就需要把房产出售,那么出售时房产本身的市场销售速度,房产本身的状况以及房屋年龄就要考虑在内。首先,是房产的位置。如果房产位于城市的核心地带,交通及生活方便,那么自然房产容易出售;第二,房产周边是否有额外的资源可以提升房产价值,比如学校,社区中心,交通枢纽。这就是为什么地铁沿线的房产,以及名校区的房产价格偏高,普通家庭不容易负担的原因。

第二大禁忌:房屋结构不合理

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小资的生活方式和势力的商业交易势不两立!!
房产的出售顺利与否,房子的内部结构起到很重要的作用。当然,结构也要看潜在买家倾向于把房产用于什么目的。如果是用于出租,那么房间的多少,以及是否地下室完成装修并分门出入就是很重要的因素;如果是用于自住,那么一般家庭成员需要的两个或三个卧室是否能满足需要,每一个房间的大小是否合理就很重要。举个例子,如果一个house里本来有三个卧室,但是前任房主一家只有两口人,于是其中两间房间被打通用作工作室,这个房子就自动变成了两个卧室,这样对于大部分家庭来讲就失去了吸引力。

第三大禁忌:房屋老化

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所谓升值的是地皮,房屋本身是每年贬值的!!
随着房屋的年龄增大,房屋自己本身的价值会折旧,同时需要修缮的地方也会多起来。一般房龄在20年以上的房屋,都需要做一次大的修缮,包括房顶的修补或者更换,门窗的修补,热水炉和暖气的维修,厨房的清洁(对于热爱厨艺的中国家庭尤其需要)这些都是不可避免的费用。如果自己的房产刚好在这个时候需要出售,那么最好是在完成这些修补之后再挂牌上市,以求卖个好价钱。在投资房产的时候,不要忘了房屋本身的折旧问题。

针对以上的问题,夕子想很多朋友都给自己提了个醒,在做房产投资的时候,要谨慎行事。然而对于买房自住的朋友,需要重点考虑的又是其他方面,比如说自身的需要及喜好,以及财务方面自己能负担的能力。咨询一个有经验的财务专家,再加上一位有经验的地产经纪,会帮助买家更快地达成心愿。

 
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