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手里有些钱,我该如何投资房产?
   

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随着一阵阵春雨的袭来,多伦多终于挥别了没完没了的寒冷季节,迎来和风轻舞的春意盎然。

大家的心思也都随着温暖的春日阳光而生根抽芽,怀揣着梦想,想要在春季疯狂的房产大潮中为自己争取一席之地。越来越多的电话打过来给夕子,基本上都是想要买投资房产的。每个人都兴奋而又紧张地反复问一个问题,我该买在哪里?哪里的房子升值潜力比较大?如果预算不多的话,哪里的房子是低投入,保值,有前景呢?

来来来,静下心,让夕子同学为你抽丝剥茧,引领你做个聪明的投资人——

什么房子最受欢迎?

在市场上,独立屋,半独立屋,Freehold镇屋,带管理费的镇屋和Condo成为市场的主力组成部分。在历史上,独立屋和半独立屋是市场的主流,也是最大交易数量的物业类型。在多伦多市向四周扩张的时候,大片土地在开发初期成本很低,因此老的房子普遍占地面积很大,房子很小,住宅密度稀疏,造成绿化相当普遍,前屋后院的大树比较常见,社区里面路和路的距离都很开阔,造就了这些土地面积巨大的房子,在房屋本身老化之后,成为现在翻建买家的首选。

翻建,讲究的就是土地面积大,这样才能盖室内面积大的房子。过去很多区域,比如地铁沿线的Willowdale,许多老房子都坐落在50×120的豪宅标准尺寸Lot上面,而这些两个或者三个卧室的超过50年的独立小屋,完全没有使用价值了,拆除成本也相对低廉,于是在Willowdale,翻新成为时尚,这个区的新独立房就被炒的火热。在Willowdale社区热络之后,它的周边都开始慢慢铺开了翻建的网络,现在这个翻建的趋势已经蔓延到了Steeles以北,Yonge和Bayview中间,社区内一些翻新或者是推倒重建的工程正在如火如荼地进行着。
独立屋作为市场买家最钟情的类型,在今年的市场上升的途中,独占鳌头。看看统计,独立屋在3月比去年3月,在905地区价格上涨了9.3%,是所以房屋类型之冠,其次就是905区域的Townhouse。独立屋的抢手,其实最终的原因,还是回到上面讲的翻建的概念。在加拿大,房屋产权是永久的(其实这个产权,价值是在地皮),而这块地皮在50年,60年之后,房屋成了危房,推倒之后重新翻建一个更大更现代的独立大宅,价值就体现出来了。

而在独立屋被炒高之后,现在的年轻人,首次购房者就有了负担问题,于是退而求其次,Townhouse镇屋就成了负担范围内的绝佳选择。如果开车从Yonge Finch地铁站一路沿着Finch往东,我们现在会看到成片的新Townhouse镇屋矗立在Finch两旁,这些镇屋在三五年前,都还是一个个矮小的,占据了巨大地皮的旧独立屋,小型的开发商把这些破旧的小房子连着买下来,在政府申请拿到批文,从三四个小房子上面就能盖出十几个Townhouse,成为一个小区。这些Townhouse现在的市场价格都在七八十万,这样一算,刨去建筑成本和开发商公司运营成本,十几个镇屋的销售在三四个独立房的地皮上面,已经多少倍地赚回来了。最近一个新楼盘,在Finch和Bayview路口,这次开发商更加厉害,要在几个破旧的小房上面盖88个镇屋,项目名字叫做North 88,项目一推出,一抢而光,可以预见开发商在这里将会赚的盆满钵满。

抢Offer都是什么人在抢?

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我们一直唠叨的话题,都是中国移民多么有钱,多么一掷千金,多么喜欢买房,所以才推动了多伦多的房地产市场。中国人聚居区,比如靠东的世嘉堡,靠北的列治文山,万锦这些区,很大程度上是靠中国人自己内部消化,把房价推高的。然而看看月度报告,独立屋抢Offer最疯狂的,却恰恰不是我们中国人聚聚的地区。

看一看多伦多市内三个大区,C区独立屋平均成交价是叫价的100%,W区比率是101%,而E区,竟然比率达到103%。平均成交价是叫价的103%,意味着这个区上个月成交掉的将近400间独立屋里面,有大批房屋的成交价都在103%以上,抢offer在这个大区内应该更为普遍。细看E3和E4是成交量比较大的去,这两个区的半独立屋和无管理费的镇屋同样恐怖,E3的半独立屋平均成交价是叫价的111%,也就是说可能这24间成交的房子,有四五间甚至成交价到达了叫价的120%以上。要知道,这个地方的半独立屋平均价格是61万啊。还有更加恐怖的E3的镇屋,虽然只卖出了三间,但是这三间的平均售价是叫价的121%。我们看看列治文山和万锦的独立屋,平均售价只是叫价的100%和101%,镇屋也只是103%和100%而已,相比人家E区的市场,简直就是小巫见大巫。

E1到E4都是什么区域呢?就是DVP以东,Eglinton以南,Victoria Park以西的大片区域。这些区域开发的很早,现存的都是旧房子,但是交通很方便,有公车,连接地铁,这些独立房,半独立房和镇屋由于相对其他区域,距离市中心和湖边都很近,而且看看这里的房价,独立屋相比市中心C区动辄过百万,这里最靠近市中心的E1和E2,也不过80,90万,而E3和E4就便宜下来了,退回到60万附近。这个区的独立House都是很老的旧房子,而很多开发商在此做推倒重建的活儿,现在的Townhouse已经非常现代,内部面积大,价格也在50万以上,靠近市中心的E1和E2区,Townhouse都已经在60万以上。

所以多伦多的地产市场,推动力量的根源还是奇货可居的现象。当市场上没有存货,而买家又没有选择,不得不出手的时候,房价只有向上一个方向。如果我们看到这个市场充斥着投机客,买了房子空着没人住,只是等着行情看涨,卖掉捞一笔的话,市场泡沫就到了要破灭的时候了。

祝大家好运!

 
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