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北极多伦多
   

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几十年未见的酷寒,让身在多伦多的我们找到了些北极的感觉。Feels like零下40度,零下36度,这一个个创新的数字,把这个一月份推到有些神奇的感觉。大家开玩笑,是不是某天坐在家门口我们就能看到极光了?

幸好,在这个周末,气温极度上升达到零上,大家看到报纸的时候,估计已经是冰雪消融,整个多伦多又回复到暖洋洋的冬日了。

极端的气候并没有让多伦多的房产坐过山车,从总体来看,还是相当稳定的。

12月大多地区的平均成交价格是52万,相比11月份下降了3.4%,但是,比2012年11月份上涨8.9%。成交数量是4078间,和11月份相比减少了36%,比去年12月增加了10.5%。

2013年年终,多伦多的平均房价最终落在了52万3的位置,比去年的平均49万7上涨了5.2%,基本吻合夕子一直以来提到的,年平均涨幅5%到6%之间的估计。也就是说,2013年的价格,又一次落在了40年来平均涨幅的曲线上,没有偏离轨道。

另外一个数据,是成交量。2013年的总成交量是8万7千,回首过去的10年,从2004年开始,基本每一年的成交量都在8万多徘徊,好的年份如2007年,到达了9万多,而惨淡的2009年,则在7万多。今年的成交量可谓波澜不惊,全年维持8万多的水准,而这个水准和2004年相仿。

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夕子想借此提出一个观点,就是现在的市场待售存货小于理论上应该到达的水平,导致市场供不应求,价格持续上涨。

这个观点的原因在于,如果2004年的大多地区成交量能达到8万间,在过去10年间人口增长和新房成交的双重影响下,市场容量应该在2013年比2004年增加不少,而成交量就应该增加。从历史的数据看,1990年到2000年间,市场的成交数量从3万间的水平上涨到了6万多的水平,2000年到2005年,上涨到了8万多的水平,那么在2010年之后就应该往10万间的水平去了。为什么现在还是8万多间,连9万都到不了呢?

实际上,市场过去的这几年,每一年都有两三个月是抢Offer比较严重的,在比较热门的区域,比如好校区,新房比较多的社区,最热络的3月4月,还能出现抢Offer不管房屋状况,就算没有upgrade,房屋内部结构不是很好,依然能吸引多个买家竞价。

夕子认为,现在成交量达不到预期的原因,在于市场卖家一直不愿意出售房屋,也就是供给达不到需求的水平。原因有以下几个:

1. 多伦多市场人口流动是净流入,而新移民往往是年轻人。人口结构导致了多伦多年长者的人口在总人口比例越来越小,而这些年长者退出房屋市场的速度远远不及新移民到达的速度,导致人口的增加并不会同比例地产生长者去世留下多余房产需要出售,那么市场上出售房屋的数量总是不随着房屋总数量的增加而同比例增加。

2. 2007年底的多伦多市房产交易税的实施,使得多伦多401地区的房产交易成本上升,卖家在考虑出售自己房产的时候,如果需要考虑到买入成本和卖出回报的时候,需要多加上这一部分费用,而往往这个费用成为阻碍卖家决定挂牌换房的障碍。这部分可卖可不卖的卖家不愿意挂牌,导致市场供给的部分缺失。
3. 最近两年银行贷款机构对大额贷款有越来越收紧的态势,尤其是最近CMHC实施的,对超过一百万的贷款,不提供低首付保险,也就是说,买家买房,需要贷款超过一百万的,自己必须要至少拿出20%以上的首付,那么房价在125万的时候,一定要拿出25万以上(20%)的首付才能拿到银行贷款,如果没有攒够25万,比如只有10万或者15万,就不能拿到贷款,即使借贷人有很高的收入,和很好的信用作担保也不行。这样一些有能力小房换大房的潜在买家也只能将就住在小房里,完成不了大房的愿望,或者降低要求,买便宜一些的房产。

4. 市中心的新建Condo成交以后,很大一部分被投资者用作投资用途,出租市场的低空置率对投资者来讲算是一个定心丸,再加上现在市场上流动性泛滥,其他标的的投资回报也不怎么好,房地产就成为了一个比较重要的投资标的。外界流动性泛滥的状况不改变,投资者对房地产的投资热情就不会减弱。多伦多市中心新建的多如牛毛的Condo,虽然数量庞大,但是也对应了数量更加庞大的愿意到市中心学习和生活的年轻一族。市中心Condo的空置率现在小于1%,出租单位的平均挂牌时间只有不到15天,也就是说,一个单位想找到一个租客,平均半个月就能搞定。如果常常参与市中心楼盘出租业务的经纪应该对此深有体会。这样吸引人的出租市场,让投资客更加愿意持有这些物业时间稍稍长一些,而不会慌乱出手套现。

市场在缺乏足够的卖家的状况下,价格持续上涨就成为了唯一的出路,其实这个价格上涨,根源还是源源不断的新移民,他们或者占据了租房的一大部分,给投资者提供了很好的投资机会,同时也是初步进入房地产市场的生力军,霸占了首次购房者购买相对价格较低房产的大部分比例。这些源源不断的新买家让原有的屋主享受到房产升值的利润,从而支持他们换到更大的房子里面,这个关系一层一层往前推进,构成了多伦多不同价位房产的同时活跃和发展。

所以多伦多得益于源源不断的新移民,高度包容的多民族多元文化社会,扩建的城市,稳健的经济发展和就业情况,再加上加拿大丰富的自然资源,提供了支持整个国家发展的坚强后盾,这些所有因素,构成了我们今天看到的蓬勃发展的多伦多房地产市场。

夕子依然看好后市,依然相信5%到6%的平均涨幅会在2014年重现,也就是说,我们会在2014年的高潮月份,比如3月4月,看到56万以上的平均价格,而7月8月的淡季,回复到53万左右,下半年再次回到55万以上,全年的最终平均价格,落在比52万增长5%的水平,也就是55万左右。如果这个上涨速度能维持到2016年,多伦多的平均房价将会涨到60万。

 
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