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什么才是王道?
   

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字典上说,”王道”可解为王走的道路、正确的道路、正确的方法。最近几年,这个词儿变得极为流行,经常听到有人说,“青春就是王道”、“或者就是王道”、“业绩才是王道”。

于是有人问我,你时常写文章分析房市,讲得头头是道,你来说说,什么样的楼花才是王道?

2009年,我自己买了一个楼花,今年刚刚交房。那一年我带领其他的几个死党好友一起,大家有点忐忑不安,那会儿楼花还不像现在这样处处开花。当时楼花是用一年的时间交了15%的首付,之间的建筑期间没有任何费用的产生,交房的时候根据贷款的情况决定交5%还是10%,还有土地转让税,Closing 的费用以及律师费。除却这些杂七杂八的费用,5年过后,大家的单位基本上都涨了十万。租也租的迅速,都是自己的亲朋好友,真的是很开心。

我是一个做事儿特别认真甚至有些较真的人,和我平常文字里流露出的随意散漫完全不同。虽然楼花那么多,每年几乎都出来差不多有100多个,但是,拨开迷雾,真正能够赚钱的好楼花真是少之又少。很多人都说楼花有泡沫,不赚钱,过剩了,我想说,你研究了多少?那么多的楼花,一定有糟粕,也一定有精华;那些在房产投资上尝到甜头的人,会继续投资下一个项目,资产越滚越大;而初初投资就失败而碰壁的人,不仅蚀本,也会大受打击,拒绝投资下一个项目,资产越来越缩水。穷爸爸富爸爸里面说的,所谓穷人越穷,富人越富,就是这个道理。

楼花的王道,根据实战经验,根据市场调查,我的个人意见:1、买在市中心,金融中心(各大银行的HEAD OFFICE)的中心地带。2、买在本城最优秀的大学旁边。3、买在本城最出名的博物馆旁边。

为什么这么说?请看这个世界的其他地方,同类同级别的国际化大都市,纽约东京巴黎伦敦香港北京上海。这个原则适用于其中任何一个城市。在这些城市里,最贵的住宅楼,基本上都出没在这三类的地段,任何时候,经济危机、国家动荡;这些地方的房子,依旧坚挺。

我们拿多伦多为例,你看看这些地标建筑,名贵的楼盘,无一不出自以上这三类地段。我们分析一下鼎鼎大名的College park,这带的楼盘非常优秀,基本上综合了以上三类地段的全部,ALL – IN –ONE !

在College Park的需求人群主要是两类,一是年轻的夫妻家庭,工作在Downtown,愿意在这个附近找到房子,能够缩短每天路上的时间,而College Park附近的生活又是相对方便的,附近很多超市和商店,步行可以去Eaton Centre购物,周边步行可以有许多的餐馆和娱乐场所。他们或者买,或者租,对于市中心上班的年轻人,收入普遍在年薪5万以上,也就是说每个月税后净收入在3000块左右,两个人就是6000块,对于不需要车子,每个月拿2000块花在住房上面,是很合理,并且能够负担的。如果一个大一些的一室单位,售价在40万左右(面积在平均530尺,平均尺价在750),如果能付10%首付,每个月贷款大概是1800,加上管理费地税,每个月总花费在2300左右。对于收入再上一个阶段的白领,年薪可能在7万到8万,每个月一个人收入有4000多,也就是说两个人的收入大概在每个月超过8000块,那么用3000块养活一个房子就不足为奇了。他们可以选择大一些的1+1单位,面积在平均650尺,售价在50万左右(平均尺价在770),这样的单位,用10%的首付月供,每个月贷款大概2250块左右,加上管理费地税,3000块是绰绰有余。

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当然,要澄清一下,夕子所指的市中心工作的年轻夫妻,都有比较好的工作,职位普遍都是有三五年经验的高级职位。有这样的工作能力的白领,在多伦多市中心数量庞大,而成为这些新落成的Condo的最喜爱的人选。

另外一大类房屋的需求人群,就是多伦多大学和Ryerson大学的学生。多伦多大学有着数量极其庞大的国际留学生,这些留学生都来自于比较富裕的家庭,能够负担极其昂贵的学费,也就能够负担极其昂贵的生活费。在多伦多大学周边,现在学生租房普遍的行情是,一个卧室,内部自带洗手间的,租金在1200左右,而没有独立使用卫生间的房间,租金在1000块左右。由书房改造而成的很小的卧室,租金在800块左右。这个出租的行情,对于投资者来说,是非常有吸引力的。每一年的7月8月,夕子都会有很大一批留学生客户,委托夕子在多大附近找9月1号可以入住的单位,而他们都明白,自己是留学生,没有工作,所以需要一次性提前付清一年房租。帮他们租房子是很头疼的一件事情,而往往7月和8月是见到最多的租房要抢Offer的时候,一些学生甚至愿意每个月加价100到200,只为了可以拿到这个单位。

当然,越来越多的留学生也开始明白这个买房的道理,直接步入这个社区的房东的行列。他们买下一个房产,自己住一间,其他的租给同学,大家一起上学一起生活,不仅交到好朋友,也解决住房难的问题,同时自己供房的同学还能享受到一部分贷款是本金的好处,大学四年,免去搬家的痛苦,享受每个月供款本金部分的收益,还有四年自然通货膨胀部分房价增长的收益,一石三鸟。

再看看租房市场的表现。多伦多出租房行情里面,最贵的当属Yorkville社区,其次就是College Park社区。在College Park的社区里(以上提到的3个楼盘里),一室一厅,没有车位,最便宜的租金在1700,1+1带车位的单位,租金在1900到2100,如果书房能改造成卧室,带车位的单位租金可以到2200,而完整的两室一厅,带车位的单位,租金在2500到2600附近。

多伦多出租市场的空置率,从统计数据来看,是在1%以下,也就是说,100个放租的单位,基本上只有一个会找不到租客空着。而且统计数据显示,多伦多市中心的Condo,出租在市场上的放盘时间是15天左右。也就是说,一个单位在市场上平均超过20天没有人租,要么是价格太高,要么是房子内部条件太差,拖了大家后腿。

出租市场的需求依然来源于上面提及的两大阵营,年轻夫妻白领,以及庞大的学生群。学生群的稳定需求,不受制于经济好坏,而白领的需求,则对于失业率有很大关联。多伦多市中心的工作,主要集中在服务业,比如法律,金融,贸易,艺术等等,这些行业和制造业有非常大的不同,就是出现集中Lay Off的可能性非常小,除非发生全世界性的大型经济危机,甚至要比2009年经济危机还要厉害的大浪,才会对多伦多市中心产生直接的冲击。这个发生的可能性在未来的三五年内,非常渺小。

在College Park附近,未来三四年将要落成的新Condo有以下几个:Aura,U Condo,1000 Bay,Karma,Britt,总共有六栋楼。如果平均一个楼有500个单位,就是说这个地区未来的竞争对手有3000个单位。回忆过去5年新落成的大楼,有37 Grosvinier,38 Grenville,770 Bay,832 Bay,761 Bay这五个大楼。市场在未来的5年新增加的供给,并没有在这个社区出现极度的扎堆,而消化这六个大楼的能力,夕子相当看好。

王道不王道,要实战来说明,要现实的市场来考验,从投资中赚到钱才是王道!

 
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