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幼河的博客  
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中国大陆的房市
   

中国大陆的房市

 

  国内房地产发展一直存在一些不健康、不理性的因素,致使房地产泡沫不断增大。这次也不例外。由于房地产政策调整,2016年房地产销售量再次出现暴增,并伴随一、二线城市房价暴涨。数据显示,1-11月商品房销售面积和销售额分别增长24.3%和37.5%,其中住宅增长还要高些,分别增长24.5%和39.3%。这一涨幅远超2013年的快速增长,仅低于2009年暴涨。

  现在的房地产问题不是缓解了,而是更严重。首先,这与政策的预期目标相背离。这次房地产政策放松,主要是想消化三、四线过量的库存,结果却是一、二线城市房地产量价齐升,一线城市房价暴涨40%以上,房价越暴涨,销售越好,这与消化库存、解决房地产问题的初衷相违背,去库存一定是降价销售,而目前的做法是抬价去库存。这样的去库存肯定是不真实的。

  调研发现,在一、二线城市购房者多数是有房的人,买了二套又买第三套,明显是投资投机性购买,投资性需求的特点就是房价越涨越买,而刚需的特点是对价格相对不敏感,这些巨额的成交量,多是投资性需求,还有一些是年轻人恐慌性需求的释放。房地产的库存是巨大的,特别是三、四线城市库存量巨大。而房地产库存并不就是当期库存,住房是存续期最长的耐用消费品,可以存续几十年、上百年,当很大比例用于投资需求时,库存实际就是总体存量的空置率。当存在较大的当期销售库存时,如果卖给无房者,就是消化库存,但如果是卖给有房者,特别是卖给多套住房者,只是发生库存的转移,并不减少库存,这只是由房地产商的库存转为投资者的库存而已。

  其次,资金更多地向房地产集中,不仅提高了房地产泡沫化程度,加剧未来的金融风险,而且严重影响了实体经济发展。资金过度向房地产流动,必然导致实体经济资金不足,2016年1-11月累计,固定资产投资到位资金总额为548462亿元,同比仅增长5.4%,净增资金28317亿元,其中房地产开发投资实际到位资金为129484亿元,增长15.0%,新增资金17922亿元,占全部投资到位净增资金的63.3%,即投资到位新增资金中的一半多流向了房地产。资金流的严重偏移,对实体经济产生巨大的“挤出效应”。

  自房地产市场建立以来,我国房地产已经过三次调整,但每次调整都不到位,这意味着未来房地产调整的压力会更大。前面分析中讲到,我国传统经济特别是工业经济调整基本到位,但传统经济中房地产经济则是每次调整都是更大的上升的“中继形态”。房地产不调整,中国经济便不可能最终调整到位。我们认为,这次房地产的暴涨可能对明后年的经济增长产生新的压力,从而拉动经济再度下行。

 

  以上是我摘编的一段国内的经济学者对当前国内房地产状况的评述。持上述看法的经济学者恐怕已不是少数,而且已多年;然而“上面”似乎一直拿不出更有效的办法解决三、四线城市仍在不断增长的过量房产库存,而一、二线城市则是房价不断的飙升。

  我在北京的朋友把城里的学区房卖了,在北京五环外的天通苑居民区买了大房子住。他是去年买的,今年一年房价窜升了一百万。我认识的人里前两年有在北四环外花五百万买了套住房,现在房价已升到八百万。国内一、二线城市房价暴升略见一斑。北京市有钱人似乎都倾向于买第二套、第三套住房进行投机性投资。可以说,现在国内房市的泡沫越来越大;崩盘的潜在性危险也越来越大。

  “上面”一直吵吵着要抑制房价上升,同时消化库存,真的缺乏有效调节手段?我个人看法,征收房地产税,特别是征收拥有第二套以上住房的房地产税就行;制定征收房地产税的细则也不是什么难事儿。可为什么“上面”对这样简单易行的手段下不了决心?大概是权贵连同他们的亲朋好友们拥有太多的住房吧?

  另外,中国城市应该建大量廉租房。像美国各个城市都有很多廉租房,为什么中国却鲜见?我看是地产商不愿意,建廉租房赚不到更多的钱。其实美国各个城市建廉租房也是政府行政干预的,也就是房地产商必须建廉租房。中国国内各个城市为什么没有大量的廉租房,这个要去问政府。

  人们通常用“房价收入比”来衡量房价是否合理。房价收入比是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值,用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,发展美国家合理的房价收入比则在3-6之间。在美国一般地区,如果一个家庭的年收入是10万美元,这个家庭往往高买30-40万的房产。假如北京远郊区的房价在2万人民币1平米,年收入30万人民币的家庭购买80平米住房,需要160万人民币。这个房价收入比是5.3。这看起来似乎勉强能接受。不过80平米的住房恐怕是下限,而且是建筑面积;另外,年收入30万人民币的家庭只是少数。更重要的一点,住六环外,到城里上下班得花多少时间?住在那么远的郊区,生活上也不方便。我没有仔细计算过这方面的数字,反正“北漂”的家庭要想在北京买套比较合适的住房相当困难。

  在中国国内,一方面是房屋库存不断上升,一、二线的房价也在攀升;另一方面是越来越多的家庭,特别是年轻人家庭买不起房。这样的问题就这样一年年的积累下来,而且似乎还将持续下去。


 
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