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救命!买房比卖房交割日早怎么办?!
   

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刚刚过去的父亲节夕子陪老爸们看了一部口碑票房都好到炸裂的电影,我的偶像阿米尔.汗的新作《摔跤吧,爸爸!》。根据真人真事改编,讲述印度第一块国际女子摔跤金牌的诞生。剧情热血逗乐,竞技惊心动魄,取材真实,剧作扎实,用体育竞技片来拍父女情节剧;并改写了上到封建礼数、下到官僚制度的不变法则。令人很感慨的是,人生真的是一分耕耘一分收获,不存在凭运气或者偷懒就能成功的捷径。足够的努力加上大胆的争取,你就可以得到你想要的成功与荣誉。


值得一提的是主演阿米尔.汗,他几乎每个作品都在挑战由古至今我们社会面临的最尖锐的话题;死读书以考分定生死的教育制度、残酷并严格束缚、愚昧的各类宗教信仰……这次又是挑战重男轻女的男权至上女性附属的男尊女卑制度,令人敬佩。


人生真是很公平,享受到轻松愉悦就要承担艰难辛苦。


真的是这样吗?


今年早春犹如战国风云的抢offer大战过后,这些买家同时也是卖家,眼看着交割时间已近,新政的影响令卖房的脚步放缓,这些客户面临最大的问题就是:如果买房的交割日期早于卖房的交割日期,房子的首付和银行贷款从何而来?我会不会面临什么麻烦?一家老小住哪里去?如果买的房成交比卖的时间早,去哪里弄首付去?(大部分买家都需要等待自己的房子卖掉,拿到钱以后去付新房的首付)。有的买家会选择把新买的房子成交日和卖房子的成交日放在同一天,这样卖房的钱在同一时间自动成为买房的首付,交割就是律师的事情了。


可是,如果是二次购房的人应该知道,这个方法真的是因人而异。因为交割当天要等到下午4-5点才能拿到房门钥匙,而6点后这个房子的产权才会真正属于你,那么如果买卖的房产交割在同一天,门口买家卖家两个搬家公司大卡车堵在那里,一个进一个出,额滴神,光是脑补那个激烈的画面都令人胆战心惊了。而且,忙碌事小,如果因此耽搁了交割时间引起不必要的纠纷甚至诉讼,就得不偿失了。


究竟如何解决这个让人头痛的问题呢?


别担心,车到山前必有路,这条大路就是专门解决大家这个问题的——名字叫做搭桥贷款(Bridge Loan)。


搭桥贷款,顾名思义,就是在买房和卖房的重叠时间里,短期假设一个“桥”,让买房能够提前拿到首付,而有时间等待卖房成交。你看,享受快乐并不意味着就要经历艰难痛苦,起码在房地产买卖上就不会如此纠结。


张先生,目前有一个房产,价值大约140万,还有80万贷款未还清。张先生准备买一个大一些的房子,目标价位在180万。


张先生面临三个选择:

第一个,先卖掉,拿到钱了再买新房。这个方法的风险就是张先生必须在卖掉之后,找一个地方暂时住下来,把所有的家具家当搬到暂时住所里,然后买了房子后,再搬进去。这个方法对于在加拿大居住时间长的家庭来讲无疑一个噩梦,搬家的费用不说,单是收拾东西就让人掉好几层皮。况且,还要找一个短期的、足够大的地方能够放家当,生活还要不受影响,这就更加难办了。


第二个选择:就是买房卖房同一天成交。这个方法的好处在于不需要担心资金问题,也不用担心没有地方住的问题,也不用考虑搬两次家的问题,但是最大的问题却是,一旦成交过程中有任何差错,卖出那一边延迟成交,那么买房的就没有首付,或者说卖房成交了,买房却延期了,那么一家老小住到哪里去?那些家具怎么办?


这个风险不是很多人认同,夕子见过太多的成交延期的情况,原因有多种多样,钱不到位的,银行延期的,律师延期的,政府延期的。因为成交的过程中,律师要帮助做非常多的琐碎的事情,一旦中间某个环节出了问题,那么房子就不能按时成交了。同一天买卖被耽搁了,自然会有一连串的违约问题,到时候所有的损失和费用,可能都要由问题的源头来负担。


第三个选择:就是先买房子,后卖房子。当然大家会问,房子没有卖,哪里来的首付呢?这个就用到了搭桥贷款Bridge Loan了。上文提到的张先生的例子就可以帮助大家理解这个概念。假如张先生买大房子的成交日设在10月10号,而卖140万老房子的成交日是在10月15号,张先生在10月15号卖房子一定可以拿到54万现金作为大房子的首付,那么正常的按揭贷款为116万,就可以凑足180万的房款。银行在10月10号会把116万的正常贷款发到张先生的律师账户上,同时由于张先生能够提供一份完成的,确定的老房子的买卖合同,银行能看到他的售价是140万,现在还有贷款80万,银行在10月10号先行借给张先生54万,借款期为5天,利率可能是在5%左右。这个不是高利贷,而是一个短期的搭桥贷款,54万的贷款额,5%的年利率,5天大概是369块,利率的差别对于总利率来讲影响非常小,可能总共是二三十块钱的差别。当然,银行还可能收取一定的手续费,一般来说在两百块左右。到了5天以后的10月15号,张先生的小房子成交了,拿回54万的现金,还清银行的搭桥贷款,这个交易就结束了。


聪明的桥虽好,但是需要的条件也是非常严明而具体的:


第一条:卖房必须是无条件完成的买卖合同。

也就是我们通常所说的FIRM OFFER WITHOUT ANY CONDITION.如果只是说有意向去卖,或者说卖了,但是还有贷款或者验房等等条件的话,银行不承认这是一个确定的交易,也就不能支持搭桥贷款了。


第二个是买房卖房的时间差不可以太长。

这个时间在不同的银行有不同的要求,有的银行要求最长30天,有的银行要求最长15天,如果中间差别太长,银行会认为这个卖房可能会有变化,那么他借出来的搭桥贷款就收不回来了。


第三个,是搭桥贷款金额只能是等于或者小于能从卖房中收回的现金。

换句话说,如果需要的贷款金额大于你卖房收回的钱,就拿不到这个贷款。


银行一般来说都很乐意提供搭桥贷款,因为这个贷款的风险相对较小,只要他们做足检查工作,有律师配合,那么收回贷款不是问题。对于买家来说,贷款的申请很简单,交易的过程有律师帮忙处理,并不需要客人特别去做什么,买家有充足的时间可以对新房做一些简单的修补装修,准备搬家的安排,打扫原来的房子,搬家就不会那么着急,也不会由于可能出现的推迟一天成交导致全家人无家可归,要去住酒店。


天无绝人之路,不要长吁短叹更不要妄自菲薄,路是一步一步走,也有很多途径和方法去解决我们的问题。希望搭桥贷款的解释能帮助大家了解购房过程中的一些常用程序,也扫清一些换房时的顾虑,让大家花多一些时间去专注于寻找自己的新家。


 
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