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汪 翔  
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【《美国经商日志》】
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【《解读日本》】
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【海龟与海带话题】
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【读书与孩子教育】
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【《股市投资杂谈》】
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【《中国企业家画像》】
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 · 《危机与败局》出版发行
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【地产淘金】
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拯救罗伯特(四之三)
   

花了十多年,老薛才慢慢的从统计数字后面看出点门道:一万三千人的小镇住着五千三百住户(住在一个屋檐下还在一个锅里吃饭的),三千三百个家庭(因血缘、收养,或婚姻、同居生活在一起的),百分之六十三为夫妻。2000年家庭收入的中位数为十万,住户收入中位数为八万八。2015年时,三口之家的家庭平均收入十六万,住户的人均收入十三万,中位数十万,平均十三万。中位和平均收入接近,说明贫富差异不大。

在这里,人也分三五九等,被无形的分成好几个不同层次。

老薛最早住的白鹿小径和类似的老区,算是比较低端,占据小半壁江山。

罗伯特所住的鹿果园是较好的小区,高于平均,属于最上面的百分之二十。老薛后来搬去的幽灵小径更高端点,住户也阔气不少。罗伯特新建的住房小区则是新贵偏多,更加高端,属于最顶端的百分之五。此外还有独拥十几二三十英亩地皮的独侠客,房子的造价估计在数百万,则是钻石级。千万级别的豪宅,在这里似乎没有。

两个高端小区都是在九十年代初开始开发,吸引来不少富有人群:供给制造了需求。

鹿果园是来自过于的一片平地,用的材料中参合了一些相对廉价的化工合成物,只有罗伯特的那栋独树一帜,用料最考究、舍得。小区当年开建时,地基在七万,基本定位在三十万出头,面积三百到三百三十平米间。

同期开建的幽灵小径坐落在曾经荒野的山丘森林中,在八七年股市暴跌后九十年代经济萎靡之际。反应迟钝的结果:房市对经济变化的反映,有半到一年的滞后期;准备地基和造房间又有些时滞。两者叠加,让房地产开发成为风险很难控制的行当。

幽灵小径的房子都很大,在丘陵和沟壑间穿插,用的材质普遍性的高个档次,基本都是原始质才,极少用化工品。房价定位在四十万以上高到百万,面积多在四百平米往上,地基成本在七万左右,面积在一英亩附近。

有几栋建的像城堡,造价不会低。老薛看上的那栋前面相隔马路的一家,屋后有十几英亩的原始森林,拥有一个百来米宽,逶迤向下的长长峡谷,做个私家猎场都够。紧连着的还有片四十多英亩的地皮一直闲置着,包括一个山丘的顶部小平地,山顶比它的位置高出十几米,山后是长长的山坡林带,数百米外的山谷中有个面积不小的池塘,山头的另一边是个陡峭的峡谷,十几米深。如在山顶建个城堡,深居其中当公主,也让人充满幻想。

这应该是小镇新房中占地最大的住宅,被闲置二十多年后,终于在2012年开始修建,随后就成为永久的幽灵城堡,没谁知道里面住着什么样的神仙,只能等谷歌卫星更新图像。

填平山坳中的那个池塘,也是非常不错的地基:三面背山,面对森林密布的峡谷,在老家老人眼里就是极佳的的风水宝地。老薛觉得,从风水观看,那里比山顶好很多。只是太过偏僻、安静、遥远:连接它与主干道,估计得有一公里,大雪天的进出可是麻烦大大。

 

老薛还是倾向于幽灵小径那栋,物美价廉:四百多平米的面积,外看像座小城堡,里面感觉宽敞明亮,二百多平米客厅的内空高直达屋顶,是现在流行的设计;坐落在山腰视野开阔,前面从窗户看出去夏天是片美景,冬天白雪皑皑中迎风傲立的成片雪松不卑不亢,独具特色;拉开巨大窗户的窗帘,不仅能充分享受自然光,而且任何时候即使是光屁股做事,都不用担心隐私泄露,除非运气不好,碰上谷歌的地球同步卫星摄像!而那些在平地相隔不远的房子,如果不拉上窗帘,在室内做任何事,都会像是在广场耍杂技,没有一点点隐私可言。这样的位置在加州可是百万美景!况且在半山腰还不用担心大水,洪水不可能淹没!连想都别想。

几个月后他搬入新居,赶在老二周岁前,享受的面积和付出的价钱翻倍。新房子的邻居都是有钱人,不会因为守不住十八万房子的房贷而对他这个陌生人发无名火,更不可能使用歧视性、羞辱性的语言。教育只是教养的土壤,经济基础才是教养的阳关、水分和肥料。人穷不仅志短,有时还缺乏教养!至少美国佬,昔日邻居的女人是这样。

罗伯特搬进了新豪宅:五百多平方米,里里外外都是奢侈的精装修,还有个造价不菲的固定天文观察台,沿着一个专门的螺旋楼梯从一楼通到楼顶的小平台,那里是房子的最高部位,顶部是个能够自动开关的活动屋顶盖。那是专门为他的儿子建的。

住房里面的色彩,依然保留着沉稳和传统的华贵,明显是他妻的特色。这次因面积够大,大客厅的内空又有两层楼高,看上去大气。一楼三百多平米的面积八成打通,让开放式的厨房看上去更阔气,很适合开家庭爬梯。他妻为厨房准备了专业用的设备和餐具。大厅实木地板中央摆着架名贵钢琴。好多次,罗伯特还向老薛秀了秀他的琴艺,他自己琢磨出,还挺优美,那架势那声音,也有模有样。

搬进新家不久,罗伯特举办的家庭聚会上,老薛第一次完整的见识了罗伯特的兄弟姐妹。最能聊天的是他最小的妹妹,还不到四十岁:离婚,单身,说话声音分贝很高,大大咧咧,和罗伯特有太大的不同,除了体型都比较粗壮外。罗伯特无疑是一家人中的唯一富豪,大姐住的房子不过十万出头,小妹还呆在公寓当日光族,父母的住房老旧,值不了几万块。一直有时间照顾他们的小妹,将做继承人,已经得到大家的认可。

血缘之间连接起来的亲情,除了节假日走走,问候之外,似乎没有太多的黏糊。日子也因为关系的简单明了,而过的自在省心许多。每个人关照好自己的一亩三分地,组合而成的社会,自然就是充满温馨和平和。

 

他的女儿不喜天文也没音乐爱好,连学校随便进的乐队都没兴趣参加。很多小孩从那里开始拉小提琴,若干年后也能拉的有模有样。高中毕业时,从草班起步的乐队,也能演奏出非常专业的合奏来。每年的毕业汇演,能容数百人的专业级别演奏厅,都被学生的亲朋好友挤得满满。

儿子是个费钱的主,罗伯特挺乐见其成:六岁开始学钢琴,一直跟随一位水平一流的克利夫兰音乐学院的教授,接受音乐教育。这所微小的音乐学院,毕业生进入茱莉亚音乐学院等世界一流的学府深造,或在世界著名的克利夫兰交响乐团这类乐团就职,是经常发生的事。

在对儿子音乐素养的训练上,老薛佩服罗伯特的坚持和大方。十多年如一日,风雨无阻,花费不菲,只是为了孩子的兴趣、爱好,没有丝毫的功利性计划,他是老薛见到的是唯一。他周遭华裔中,男孩钢琴水平达到他儿子的屈指可数,女孩倒不少。

罗伯特最自豪的:高中时代儿子的钢琴水平位居第二,第一的位置一直被来自台湾外科医生家的老二占据。既生瑜何生亮的时运不济,让他终无脱颖而出的机会。老师说,进入克利夫兰音乐学院深造,他的儿子完全够格!

外科医生是老薛新居幽灵小径的老住户,也是最早的住户之一。搬入后的那个夏天,老薛还请他家暑假回家的老二,辅导了自己的老大个多月的钢琴。女孩高中毕业时获斯坦福录取,最终放弃选择了德州私校莱斯大学,那里的音乐学院堪比大名鼎鼎的茱莉亚,其它科目也实力雄厚。在那里她可同修钢琴和政治学,斯坦福没有她想要的一流水准的钢琴音乐专业。这就是华裔与众不同的危机意识:音乐水准如此之高,却还准备了律师作为后备职业!

这里,碰到个让多数华裔最终不知是该哭还是该笑的尴尬:辛辛苦苦训练孩子音乐,最终让孩子堕入爱河在音乐领域不能自拔,而以音乐作为未来职业,又是多数父母不想看到的!

这位外科医生有个有名的笑话,罗伯特说的:好几次在小区散步与孩子同学的父母相见,向他祝贺“孩子又得奖”。他每次都会问“哪一个?”,没有丝毫的特别喜悦。

罗伯特的意思:父母见多不怪,两个女儿都是高中时有名的音乐才女,经常得大奖,还多次到卡内基音乐厅这样的地方做独奏表演。大女儿最终当了医生,继承父业,毕业于哈佛。

 

罗伯特为新房八十万的预算,在近百万的位置打住。建第三栋新房的老江湖,他自然知道要给预算做百分之二十的超算空间。老薛看不懂他的算法:扣除地基价,五十五万能跳多高?

看过后的老薛对妻说:住新房的感觉还真不一样。房子真的漂亮,每个细节都很讲究、精致。在加州,稍好点的地域,恐怕千万也难享受到。哪天咋们也自己建栋住住。

你不是说,建新房太不合算,费事费力?妻在这点上让他顺心:不像罗伯特老婆,对于住房和生活水准的要求那么高、苛求,而自己又不工作、赚钱。

区区百万能建成这般品味的豪宅,一定是罗伯特深度参与的结果。老薛满满的是佩服。

搬进幽灵小径不久,老薛的旧房快速被卖掉,罗伯特在鹿果园的房子也被一位计算机码农出价四十一万五买走,杀下区区五千友情价,买者在经过精细价值计算之后!

听到消息老薛祝贺:房子买卖就像娶媳妇,只需在乎一个买家和一个卖家。市场价格只是参考,上下百分之十的幅度波动很正常,就看购买者的视角。卖给他的会计师在乎的是尺寸大小,买走罗伯特的计算机专才看重的是材料的使用和再造成本,而自己这个金融出身的看重的是市场出价,需求和供给平衡与不平衡中的机会。这种地方房市多处在买方市场,买高卖低也有可能。买房卖房是个高智商博弈的技术活,进出间就是票子的流动和资源的再分配实现。

从罗伯特家的新房出来,老薛对妻说:罗伯特有可能不得不面临挑战!

妻不理解:嫉妒!人家已经住了三栋新房!

他没做声:看得出,罗伯特有心事,应是有不称心在困扰他,而且还是和金钱有关。老薛觉得,罗伯特的生意会越做越难做,除非有足够储备。

新房是比旧的好,但好坏之间还得看付出的代价和未来退出时的成本。人们对住房通常保养不错,特别是几年新的,多保养的不比新房差很多。新房除了新外其它的不一定占优:开建前觉得不错的设计,建好后不一定就是你真喜欢的。建好的旧房就不同,位置、设计、内部装潢、室外草坪设计,都已成型,非常直观,更易做出准确判断。

果然,三年后,罗伯特含泪低价卖出了豪宅!那时老薛对妻说:罗伯特这辈子不可能再有能力住上这么好的,连住回当年在鹿果园的都难。还不如当初就呆在那,多好的地方呀。妻对此不置可否。他觉得自己是个善于思考,着眼长远和大局的人,不然的话,一次次的金融危机,无数的人沉沦被颠覆,他却何以生存下来?

 

一直以来,老薛理解的罗伯特是个财务保守的人,他建了三栋,每栋在建造前就预备了足够现金,建好后会快速清理债务,不承担房贷。没有债务,生活压力就小。他有两套房子,没有贷款,如果每月收入能平衡开支,等到退休时,一直在付的社保外加卖掉两栋住进小些的余款,在经济上应足够打发。在这点上两人有很多相似之处:罗伯特的生活逻辑非常中国化。

一年多后罗伯特才道出实情:问题就出在那个天天高涨不停的股市!

以科技公司为主的纳斯达克指数,在1995717日时抵达1000点。1997711日时跑到1500点,两年上升了百分之五十。1998716日抵达2000点,随后是疯狂的1999年:129日是2500点; 113日为3000点;1229日到达4000点。随后是2000年的最后疯狂:39日抵达5000点。以泰铢贬值开始的1998亚洲金融危机,让西方金融阻击手轻易获得巨大利益的同时,也启动了骨牌效应,最终将美国金融系统拉入,引发了美国本土的经济危机。

看着这轻松的赚钱机会,从来就不投股票,内心却一直痒痒的他,最终还是被经纪人说服,将账户上用来建房子的百万美元,拿出八十万小炒了一把,另外二十万做了首付。罗伯特的建房操作是:向银行贷款,银行负责和承建商打金钱交道,按惯例分期分批基于进度付款。全部建好检查通过后,就只剩他和银行间的关系,他再决定是不是付清贷款。

八十万的投资,进入不久就开始下跌。他无法接受快速的损失,想着等待需要的反弹,收回本金再撤。市场不给机会、面子,随后几个月后被钝刀割肉,很快就被杀掉一半!原本准备的贷款全清,现在有了四十万的房贷必须扛。纳斯达克指数在2000310日创造5048点的高记录后,开始跌跌不休,直到在若干年后的千点附近打住。

伴随泡沫破灭的还有经济萧条的开始,生意越来越差,利润一月不如一月,使用电话卡的人越来越少。很多人选择退出,他觉得是个难得机会,想做大实现规模效应获得效率,薄利多销,走的还是当初小粘贴的思路。他收购了几家小型个人电话卡网站,想着雪中送炭的美事。在艰难度过一年多后,不得不全部关闭,它们成为压死他的最后那根稻草。

就是在该不该全部关闭之前,他终于坐不住,开始向老薛吐苦水。

老薛早就意识到了危机和风险,只是没有想到还有背水一战,冒险投资科技股那招。老薛一直在关注罗伯特的生意,特别是行业走势,也在就此领悟罗伯特的生意逻辑。

交往十多年,最大的感悟是,罗伯特多次强调的观察和思考。很多时候老薛问罗伯特的看法,他不做判断,只是说自己在观察、思考。他不是没有判断,是不愿说出而已。这可能就是美中文化的差异之一:美国人不喜欢听他人对自己行为的判断,而中国人则津津乐道于告诉路人,什么是对、错、该做和不该做。

预付电话卡生意会很难做,应尽早退出,老薛觉得自己的判断是对的。当看到罗伯特在印刷行业新做出成绩后,他意识到罗伯特也在做转行,还成功了。

两年后老薛才发现,情况完全不是想象的那样:老薛将所有门店都卖掉,罗伯特却在逆势上行。而且他还用那个印刷部,独立成立了家公司,想做大做强,搞转型。为了给经理人足够的积极性,他将公司百分之五十一的股份卖给了他,还是基于贷款:经理可在随后几年用获得的利润偿还。这个套路是老薛一直在用的,也是从老薛这里搬去的。经理是个月光族,一直是。

获得控制权的意大利裔经理罗斯,很快就搬出了他那个位置偏僻看相不好的旧房,进驻豪华商务楼,花大钱做装修,搞出个富丽堂皇的办公区来。随后又将自己的薪水,从昔日商定的每月五千升到一万。结果,公司在经营却没有利润!他作为小股东,已经不再有发言权!

等到罗伯特觉得入不敷出时,他已陷入很久,所有的尝试都没获得预想结果,更多的是反向逆行。就在这种状态下他约老薛,开门见山寻求帮助。

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