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劫后余生,更加精彩的2018
   

相信很多人在2017年的最后一天都长舒一口气,喔,亲爱的,我们终于渡过了房地产犹如过山车一般令人心惊肉跳的2017。


充斥在各大微信文章头条的都是,多伦多的房价跌幅创历史之最;财富一年缩水50万;家庭破产亏本卖房……越听越令人绝望,越看也越让人心寒。


不过也有人贴出这样两张图,是bloomberg对比温哥华在2016年施行外国人额外收税的政策后到2017年的房地产变化图;和2017年多伦多房地产施行新政后的房产变化以及由此而预测的2018年多伦多的房地产走势。


IMG_1189.jpg

其实通过这张图可以清晰地看到,目前真的是入市的最佳良机,如果一再等待,等到风起云涌又开始乌烟瘴气抢offer,就得不偿失了。


满怀复杂的情感回顾2017,年初的疯狂售房,四处狼烟起,OFFER抢的真的让人手颤抖,心兢兢。房价居然可以攀升到叫价和售出价比高达130%-140%的奇观。政府一看形势不对,狠下重手出台好几个政策,还没到暑期淡季,4月就兜头一盆冷水浇得2017年下半年从5月开始就一直萎靡不振,2017下半年多伦多房地产开始急转直下,多伦多所有房屋平均价格为732292加元,较4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多伦多地区的房屋销量同比下降34.8%,至6357套。


从5大区来看,降幅也都达到双位数:其中多伦多市和约克区降幅最大,降幅各为19.95%和19.67%;杜兰区和荷顿区的降幅各为16.82%和14.19%;降幅最小的是皮尔区,但也达到11.28%。


若论绝对数字,几乎每个区减幅都超过10万,其中多伦多市独立屋均价下滑最多,按月净减$311,645;约克区净减$284,716;荷顿区净减$176,856;杜兰区和皮尔区则各为$129,208,以及$116,771:


若与去年3月份相比,GTA地区上月独立屋价格普遍回落,但华人聚居区似乎差别很大:比如皮尔区的密市,去年12月份比3月份的均价下滑低于GTA平均,仅为8.99%;而约克区的万锦市,虽然12月份的均价比3月下降10.91%,但也低于GTA平均;降幅最大的要数列治文山,两个月相比,降幅竟然高达25.62%。


仅仅看比例还看不出变化,若比较12月和3月的均价之差,这个差距就再明显不过了:列治文山独立屋均价下滑严重,12月与3月份竟然相差$470,346!而万锦则为$183,503;密市更只有$112,792。

实际上,去年3月还不是GTA地区独立屋价格最高之时。2017年的4月才是最高峰,当时列治文山独立屋价格曾经冲到$188万之多,如果与年底的12月份比较,那就不止$47万,而是超过半个million,差不多$52万!


$52万是个什么概念?要是在10年前,拿这笔钱买个独立屋可以说轻轻松松,想当年GTA像模像样的独立屋的价格也不过就是$30万,拿$50万买独立屋可以说是随便挑。


怎么说呢,任何事件都有它的两面性。暴跌的同时也控制了疯长的泡沫,这是件好事儿,要不然,2018年,保不齐就把2012年没来的世界末日一起过了。


2017年的这个全年平均价格,虽然较年初略低,但是,对比2018年,又有了进步。2017年全年的平均房价82万2比2017年的72万9涨了8.8%,比夕子认同的5.8%到6%的幅度要高不少,数量缩减了一些,整体出入并不是很大。


售出待售比例再一次降到30%以下,但是总挂牌数量只有区区12926,证实了8月份开始慌张上市抛售的很大一批卖家,由于三个月卖不掉,选择了继续住在房里,或者把房屋出租。市场价格被抛售压力向下的动力已经明显减弱。


整个2017年,其实很明确的可以分为两个阶段,第一个阶段是4月份之前的抢Offer阶段,市场上资源稀缺,买家个个摩拳擦掌,进入到抢Offer阶段的买家,信心坚定者,多加10万20万都可以接受,只要自己喜欢这个房子。


而第二个阶段是5月到12月的下跌阶段,尤其以独立屋最甚。各种政府打压政策不仅打击了海外买家,更重挫本地买家的积极性,同时吓退了一批准备跃跃欲试的新买家。市场上挂牌的房屋越积越多,最终一部分卖家不得已挂出低价,接受卖出。


上涨和调整,在2017年完整地演绎了一遍,未来大部分时候,市场都会沿着这样相似的情形继续下去,唯一没有出现的,只有大规模失业或者暴涨之后的泡沫破灭,一条街10户人家,超过一半在卖房子,房价将会崩盘。


这好像是很多人心目中对于房产市场的一个预兆,因为基本上每天都会有客人打电话给夕子,忧心忡忡,好像不大难临头就不像话一样。


那么2018年可能出现什么情况呢?让夕子同学客观地、理性地、大胆地给大家勾勒一个蓝图吧——


IMG_1190.jpg

低价房大热!将成为宠儿


低价房包括了低价位的Condo,以及低价位的Townhouse或者单车库的小独立屋。其中的Townhouse和单车库小独立屋在2017年下半年市场调整的时期,依然有一些区域在某几个月保持上升的态势。原因很简单,买房是刚性需求,家庭人口结构发生变化,就非要买卖不可,尤其对于一个越来越大的家庭来说,租房变得更加不切实际。每一次搬家,不只是对自己伤筋动骨的折磨,更加是对小孩的朋友圈一种伤害。


在2017年贷款新政带来的调整中,一大部分受影响的买家,都隶属于这个范畴,他们首付不多,很多是第一次购房者,在大一些的房子买不了以后,特定情况下不得不选择小一些的房子,作为未来几年的一个“过渡”。


还有一批买家,在贷款新政出台之后,选择了退出买家市场,转而租房。但是租房终究不是长远之计,在明年租约到期之后,他们将有一部分看到市场疲软无效的时候,陆续入市买房,成为低价房的生力军。


在市场处于平衡市场的时候,尤其是首次购房者被人为挤出市场之后,恢复的过程里,低价房将会成为他们的目标,多人抢Offer的情况将会可能在春夏之际再现在小户型的Condo,以及Townhouse上面。


高价房平缓!将会压力更大


如果确定地说去年海外买家的15%附加税是市场转折的最大推手的话,2018年还有一个推手,就是可能出台的,央行再次加息。如果美国加息加拿大跟进,全球市场会迎来加息周期,那么过去十年低利息的优势可能会因此大幅度削弱。


多伦多市场中,百万元以上的房子,在稍稍新一点的社区,以及传统的豪宅区里比比皆是,如传统富人区玫瑰谷,森林山这些地方,是没有低于两三百万的房屋的。


对于这些地方的买家,大部分是来源于旧房升级,旧房里面一般除了自己以前的首付,贷款被付清的部分,还有就是市场增值部分。这些价值累积在一起,就可以给买家提供豪宅超过20%的首付。


然而对于某些高薪的年轻人(做设计,做高端文化产业,做高精尖科技和金融人材),他们有可能是几百万房产的买家,但是让他们高薪在短期内积攒20万以上的现金作为首付似乎很难。这一批买家在2018年贷款新政,将被踢出局,或者选择租,或者选择降级,退而求其次,买低一些价位的房产。


这个高价位房屋受限制之后,平均房价将会被上游的房屋拉低,但是这个并不影响数量庞大的中低价房屋,所以这个房价下跌完全不能反映市场的供求变化,而是人为地改变了数字,市场依然还是老样子。


所以说,2017年,因为宏观调控,作为价格并没有继续飙升而有所回落的一年,我们应该赶到庆幸。


夕子讲过,房价下跌,有两个情况,一是大量的集中失业,像2007年2008年的底特律、温莎;一是下跌之前出现过短时期的暴涨,比如1986到1989年的多伦多市场,2004到2007年的美国大部分市场,尤其与加州,佛罗里达,内华达州这些泡沫巨大的地区为巨。


多伦多,作为大都市,大规模的失业在2018年基本是不可能的事情,而市场从2005年到2017年的12年,其中包括了两次大调整,一次是2008年,一次是2012年;除此之外,平均的增长数值大概是6%;如果抛去2017年3月高峰时期的房价离谱变态涨幅,对于多伦多过去的40年来说,平均的增长数值也就是5-6%。


这个涨幅已经持续了40年,所以不能说市场出现过度暴涨。那么两个因素都不能实现的话,市场将平稳地度过2018年,市场还会维持适当的活跃,在低利率和良好就业的环境下,继续维持6%左右的上涨。


让我们一起预祝,2018,顺心顺意,更加精彩!

 
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