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要命的房租暴涨
   

要命的房租暴涨

 

  前几个月,一个流行的词汇“中国式穷人”印入大家的眼帘。并不是说这些人真的穷,而是指这些人虽然有“很多财富,例如房子车子”,但是却背负着很大的负债,日常生活中寸步难行,月工资基本都用来还给了银行,省吃俭用,甚至连水果都不敢买。空有很多上百万、上千万的资产,却偏偏不敢消费、不敢逛街。然而现在房租暴涨更可怕。

  随着房价的上涨,让拥有房子的人心里倍感安慰,但是现在依然有很多年轻人,在大城市打拼却没有没房子,这群人又有了新的压力——房租上涨了,而且涨的很快。

  在未来几年内,房价保持现状徘徊不前,符合政府楼市调控的基本目的,也符合刚需上车的实际需求。不过从进入8月份,各大城市房租不断上涨。

  2018年7月、8月份主要一线城市北上广深房租均出现了快速上涨的现象。以北京来说,从数据分析:2018年前7月,房租指数同比涨了10.7%,从平均租金看,2018年前7个月中,市场平均租金为86.4元/平米,相对于2017年,月环比涨幅达到2.6%。

  其他主要城市的房租同样出现较大幅度上涨。上海涨幅是2.1%,深圳涨幅是3.1%,其他新兴大城市例如西安、济南、南京、青岛房租也出现大幅上涨。这一波房租上涨似乎覆盖了大部分城市。

  这一波房租上涨,或许与房价平稳有莫大关系。一方面推行了“租购并举”住房制度,将会是长效机制之一,不管是租房享受的城市资源还是落户政策,虽然尚未完全确定,但是已经出现明朗之势,房屋租赁市场被越来越多重视起来;另一方面为了稳住房价推出的限购、限售等措施,排挤了大量刚需人群,这些人只能去租房市场寻找住处,在短期内把本属于房价市场的人群推进了租房市场,供不应求也造成房租上涨;再者品牌公寓也看到租房市场的红利即将到来,开始纷纷跑马圈地,例如万科宣布进入租赁市场,北京180万长租公寓试水成功;广州建行开始“存房业务”也是向租房市场发起的冲击,这些品牌大客户介入无形中告诉房东和租房中介,这个行业越来越值钱,是时候可以涨价了。

  即使不买房也会变得穷。那些依然漂泊在大城市的草根,高房价已经无法负担;现在眼看着房租步步高升,租不起了。

 

  北京房租跳跃的背后,自如、蛋壳等长租公寓被指一味满足资本市场胃口,以高于市场价格20%到40%在争抢房源,发展严重跑偏。

  8月19日,自如CEO熊林发布声明称,6年来,自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅,蛋壳也在8月20日承诺,不哄抬租金抢占房源。当两家风口浪尖的企业表态时,记者的朋友圈却是另外一番景象,一位媒体人在转发熊林声明时配文:亲测自如从3000元月租涨到4000元,还没加服务费。另外一位朋友则将矛头指向了蛋壳:蛋壳的公寓服务糟糕到什么境地?坐下来我能和你讲三天三夜。

  “一套团结湖三室的房子,主卧,不到20平,去年房租是每月3030元,今年涨到4200元,还不加10%的服务费,好说歹说,最后还是涨了1000元。”这位媒体人告诉《IT时报》记者。

  与此同时,记者的另一位朋友在朝阳区租住的卧室刚刚完成续约,涨幅也是1000元,从4000元涨到5000元。“没办法,北京人多房子少,人家是有房不怕租,我们是没房怕涨价。”虽然这位媒体人如此安慰自己,但还是忍不住辛酸:“房租接近工资的2/3,感觉在北京活不下去,想回老家去。”

  从手机不断推送的新闻来看,她明白自己的房租是被中介公司往上拉了一把。北京市昌平区天通苑一套房东心理预期7500元的房子,被中介公司抬价到10800元。

  “从当下市场的构成看,北京已经有超过一半的房源非房主直接交易,这部分或多或少都存在交易差价,也就是业主所得与租户的支付有差价。”中原地产首席分析师张大伟算了一笔账,以北京租赁房源150万套计算,按照平均单套普通租赁租金5000元,二房东(包括个人或者机构)包装后,差价30%计算,平均每套差价高达1.8万元,75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿, 加上超过差价幅度超过30%的部分,仅北京一个城市,一年租赁市场的差价就高达150亿以上。

  东城区拥有鼓楼中国尊大楼等地标,在自如平台,合租房的面积从9平米到30平米不等,磁器口地铁站附近的房源,最低价格是一间月租2590元/6.9平米的卧室,最高4990元/11.9平米。同是磁器口地铁站附近,蛋壳上的报价,最低价格2760元/8平米,最高4690元/平米。相寓平台上,最低报价是2800元/8平米,最高3500元/平米。

  在上海的几个中心城区中,记者选取了静安区做样本,除了自如,蛋壳和相寓的房源在上海少了很多。按照自如的报价,武宁路地铁附近最低价格在2460元/6.5平米,最高价格3960元/18.1平米。由于蛋壳平台上没有武宁路、南京西路地铁附近的报价,记者便以世纪大道(靠近陆家嘴(15.250, -0.12, -0.78%))附近房源做样本,报价显示最低价格2960元/10平米,最高报价3590元/20平米。

  号称是“亚洲最大的社区”,在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字,自如的房源最低价在1860元/6.5平米,最高在5390元/11平米。蛋壳的租金从1930元/15平米至3860元/23平米不等。相寓的报价则是在2360元/10平米至5300元/40平米。

  嘉定区是上海的新城区,13号线地铁半小时直达市区,也被网友戏称为“睡城”。自如上,13号线金运路的租赁价格从1590元/10平米,到2790元/13平米不等。蛋壳的报价最低2130元/17平米,最高2490元 /14平米。

  以上比对不难发现,不管是从市区还是新城区的报价来看,北京的租房价格都比上海贵,这点在北京市昌平区天通苑与上海市嘉定新城附近的房源价格上,体现更加明显。

 

  “根据估算,上海业主直接租赁约占总体市场的30%至40%,租赁代理和长租公寓类占到15%。上海租金是否上涨要看不同区域,静安、黄埔等中心城区租金高于浦东、闵行、宝山三个周边城区,其实是嘉定、松江、青浦三个新城区,最后是金山、奉贤、崇明三个远郊区域。从租金走势来看,中心城区租金价格上涨幅度稳定,新城区租金价格上涨最为迅猛。”一位从业人士告诉《IT时报》记者。

  在三个租金涨价最为迅猛新城区,记者调查了上海嘉定新城的租金价格。较去年同期,上海嘉定区平均房租涨了1000元/月,以江桥镇附近的小区为例,去年5000元左右出租的房子,近期以6200元成交。

  8月20日,《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租,平台告诉记者,要以房屋面积和装修来判定租金价格,一次性签约5年,最少也要签3年。两个平台都要求业主同意在客厅隔出一个房间。此外,考虑到房屋有空置期,只会给业主11个月的房租。收房后,平台会对房子做简单装修,但一位曾为长租公寓装修的公司向《IT时报》记者透露,一间两室的毛坯房,装修成本只要2至3万元,但装修后的房间能以更高价租出。比如,一套两室一厅带装修的房子,自如给出的报价是5400元/月,《IT时报》记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓,面积相当,将两室一厅改造成三室出租,三个房间出租总价约为6400元/月,采取押一付一的模式,还要收取2796元/年的服务费。

  《IT时报》记者算了一笔账,以一年为期,自如需要支付给房东的11个月租金是59400元,向租客收取的房租和服务费约为85000元,再加上向房东收取的300元维修费,自如第一年的收入是25900元,正好可以抵消装修费。从第二年开始,自如便可以盈利。


 
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