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你真的看懂32岁10套房的印度小哥了么?我来给你盘一盘他!
   

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前段时间一大清早朋友给我转发了一篇发布于TORONTO LIFE的采访报道,当时一字一句读完,当下就觉得这小哥得火啊!


结果没几天朋友圈和各种中文网站公众号就开始疯狂转发了!


一个32岁的印度小哥用不到十年的时间,在多伦多买了十套房子,目前房产总资产过1千万!


这里面一分钱没靠父母!小哥也不是什么富二代,只是一个工薪阶层家庭的普通娃而已。


就问你励不励志,燃不燃!


夕子先跟你回顾一下小哥的发家史,然后再透析一下这背后的秘密。


小哥18岁出山,被劳里埃大学录取。本科四年,没有全A成绩,但是参加了非常多的社会活动,老爸给了两个学期的学费生活费,然后小哥就断粮了。


小哥通过举债和不停地工作来艰难地维持着学习工作和生活,居然也存活下来了。毕业的时候,小哥背着一屁股债,以及被CIBC拒绝的offer,很艰难地去了华尔街,觅到一份CIBC在华尔街分部的分析师职位。


在华尔街,小哥也并没有闲着,还辜负了家人的期望。


工作满一年以后,小哥义无反顾带着省下的八万块存款,辞职不干了,回多伦多去Nestle找了一份销售的工作。家人都认为他疯了,华尔街金融市场的分析师是多么前途光明的职业,说走就走,也是没辙了。


回到多伦多,那是2010年。


房地产市场在2008年金融危机过后开始复苏,市场回暖迹象明显。小哥嗅到这个机会,在地铁沿线的Yonge Finch买了一个Bunglow,花了50万,不只是用贷款,而且是和自己叔叔合伙买下了这个房子。房子买下以后,小哥搬进了地下室,楼上租出去1900一个月,这样租客就帮小哥还上了房贷和地税,小哥从此有了充斥着蟑螂和漏水的地下室之家。


小哥买了第一个房,发现租客养房这个生意非常不错,于是开始充分地研究市场,包括了搜索所有能找到的买房卖房数据,每天追踪public mls挂牌房屋,自己开车四处转悠,记录客户车道上停的什么车,来判断社区住户平均收入水平。当小哥觉得社区都是充斥着ABM(奥迪宝马奔驰)的时候,50来万或者说100万的房子,都不是事儿了。


于是2011年,小哥赶紧买了第二个平房,66万,赶紧让租客帮他还贷款和其他费用,生意开始运转了。


2012年,小哥在Sheppard West地铁站旁边买了个楼花,大概也是五十来万。


2013年,小哥和叔叔把地下室漏水和充斥着蟑螂的平房重新贷款,套出来15万,和大学同学合伙又买了一个平房。


至此为止,小哥有四套房。每套房都是租客帮忙养着贷款地税其他费用,小哥只是把自己名字写上,找到合伙人一起,交了首付(首付也是银行里套出来的),然后就坐拥一大堆房产。小哥因为被太多朋友咨询买那么多房产的心得体会和诀窍,干脆自己考个地产经纪牌照,顺理成章地为朋友们悉心服务。


2015年,小哥又找到合伙人,同样的,买平房,不同的是,这次买在Etobicoke。


2016年,Yonge Finch充斥着蟑螂的房子涨到150万了,小哥迅速卖掉,拿到属于自己的50万利润,同时小哥在Yonge Finch另一个平房通过借私人贷款,推到了重建,也卖掉了,赚了48万。


在文章开头夕子说要跟大家分析一下小哥成功的背后秘密,其实我们老祖宗就说过一句话,天时地利人和!

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小哥成功,背后有几个并没有被媒体提及的大环境:


这十年,多伦多房地产是最蓬勃发展,曲线图一路攀升的10年啊!


有点像八十年代的深圳或者上海,大环境好,胆子大的投资客们,基本没有人不是赚的满盆金钵。


像小哥这样的敢想敢做,执行力超强的,更加应该是最大的受益者。


头脑聪敏,newwork活络,善于借力!亲身上阵,上演多伦多合伙人的大戏!


小哥在后期扩大投资的资本来源,除了初期投资房产的套现提供的资本支持,另外两个不容忽视的因素是更加强大的合伙人,以及自己房地产行业收入的支持。


赶上翻建套现的好时节


小哥在房价上升最快的那几年做了翻建,翻建利润最大的部分就是房子价格快速上升的年份,买家有能力接手翻建完成的豪宅,才能让翻建顺利套现。


最近一两年搞翻建的,大部分投资者都抓耳挠腮,豪宅找不到买家,费用却一直往上累加,搞得很被动。


小哥励志文章出来后,网络和公众号上也有很多不一样的声音,除了一些酸溜溜的吃不到葡萄的看跌派们,还有一些人怒怼说文章成分太假之类的云云。


从小哥的Linkedin账号里看到,小哥现在自己有一个公司来专业打理这些物业,还有一个Real Estate Capital公司负责筹资。


一切都上了轨道,运行良好。


并且人家年年得奖,拿的奖可是实打实根据佣金收入的大奖,光一个HALL OF FRAME奖项就得要300万佣金收入了,可不是普通地产经纪可以拥有的。


夕子本身是一个十年老经纪,比小哥进入市场还早两年,冲到第一线的我们,完完全全切身感受到这十年多伦多房地产市场是怎么飚上去的,里面又是怎样的翻江倒海。


熟悉我的读者应该知道,我的论点向来都是,跳出三界外,不在五行中。


任何事情,都要透过现象看本质。


夕子在这个故事背后,看到的并不是小哥如何拥有现在的资产,或者说去盘算小哥有什么特殊的商业机密,而是一直在思考,我们可不可以成为第二个印度小哥。


毕竟,如何能够让自己的资产最大化,早日实现财务自由才是我们真正想要的不是么?


胆大心细!悉心观察,果敢判断,勇敢出手


有一点他做到了你没做到。


小哥开始的时候,做了很多我们都很难做到的努力。


开车去小区里转,记录下小区里停的什么车,来估算小区住户的收入状况,以此作为比较各个小区未来 的升值潜力。


这个思路是非常好的,虽然笨,费时费力,但是这些数据会很有代表性。


当然,夕子不主张亲自去做这件事,毕竟需要样本很大才能看得出端倪,很多优秀社区的豪车也不一定停在drive way给你去数,都入库了,样本还是有偏差。


夕子曾经开始做Condo的时候也做过类似的事情,一间一间condo亲自去跑。一天看至少三十套,列出Yonge Finch、bay  街和湖边所有大楼资料。


基本上哪栋楼什么时候建好的,有什么设施,楼有几层,前后有没有哪个方向有遮挡,全部做成表格,花了大量时间。


那时候看楼真的看到吐,每天几乎看到最后一套的时候都会抱着马桶吐,累得虚脱。但是,这些资料深深刻在头脑里,当客人有所需求,不用开电脑,在脑子里就可以迅速找出对应资料。


出来一个好deal的话,哪能等你现去研究,你怎么可能错过?


杠杆效应!别怕与人合伙,你要懂得借力


房地产投资讲究的是杠杆。小哥除了利用银行杠杆之外,还用合伙人杠杆。


合伙人杠杆是最大的双刃剑。


毕竟合伙人的实力,合伙人的信任程度,合伙人的眼光决策,都会影响到一笔投资的很多决定,最后影响到收益。


这是一个非常考验眼光的选择,而其中太多的不确定性,会给投资造成更大的风险。这个就完全是一个见仁见智的选择。


打造属于自己的鲜明的个人品牌,定位耀眼准确


本身小哥在地产行业有头有脸,入选Top 30 under 30,也就是30岁以内的最优秀的30名地产经纪。


可以荣幸入选,都是非常刻苦努力,有天赋有头脑的地产从业人员,这些努力换来的成果除了财富上面的回报之外,无一例外的在个人品牌,或者说个人知名度上面都达到了比较高的高度。

小哥生意做得好,其实通过个人炒作得到了不少帮忙。


个人形象和个人影响力,其实在一次次的媒体曝光参访中,都能够得到提升。


小哥给自己的个人定位,非常准确,年轻有为,敢想敢做,有耀眼的成绩,有足够的经验,客户或者说投资者会比较喜欢和这样的经纪人打交道,也就进一步推动业务的扩张。


透过现象看本质,租金回报率和通货膨胀


房地产增值的原动力来源于两个因素,一个是通货膨胀,一个是城市扩张带来的核心区域价值升值。


房地产投资收益关键在于租金回报,以及未来资产升值带来的财富。


租金回报永远都是维持现有房价的根本,也是未来资产升值的保障。


小哥一直在访问里提到,把楼上租出去就能维持房屋开销,这也是他决定要再买房的理由。


其实这个道理是房地产投资的核心,租金回报率永远都是护航的明灯,这个不可以在房价涨的很癫狂的时候就忘了。


通货膨胀的话题,很多人也觉得不值一提,2%,3%的通货膨胀,似乎相对比8%,10%的回报来看完全不值得关注。


事实上政府公布的通货膨胀率是考虑了很多消费品的平均值。

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夕子最爱用的两个数字,一个是TTC的票价,一个是普通Foodcourt一份午饭的价格,来衡量社会通胀的程度。


小哥2010年开始入场买房的时候,TTC月票大概120一个月,现在2019年最新的TTC月票是146。


2010年在food court买饭,大概一份午饭六块七块,现在的food court一份午饭很接近10块钱了。


猜测未来的通货膨胀程度,其实看这些数据,就能知道现金贬值的速度,也就给我们判断房价上涨支持的力度有了一个依据。


在每个经济浪潮中,都有站在浪尖上的弄潮儿,也都有躲在船舱中的普通人。风平浪静之后,自然有人欢喜有人愁,也有人拍大腿懊恼。


我也总跟我的客人和朋友说,我们人生短暂,遇不到几个波峰波谷,十年一个Economic cycle, 现在是个难得的新浪潮。


会持续多久,无人得知。


但是,我们可以看到历史数据,也分析了那么多次大环境,与其长吁短叹,其实不如让眼光再放长远,你可以可以成为第二个印度励志小哥。

 


 
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