美國的Foreclosure拍賣已經不是有最好折扣的地方了

如山 

（2012年4月9日，星期一）

2009年我剛剛上網時寫很多有關Foreclosure拍賣的故事。曾經說過我買最多最好的Deal是在Foreclosure拍賣。三年過去，情況已經有很大變化。為何？

一言以蔽之：拜託互聯網，現代通信的迅猛發展提供了教育機會和引入大量競爭。 

約十年前我第一次走進Foreclosure拍賣場，老經驗的投資者告訴我：七八年前（也就是距離現在十七八年前），知道去Foreclosure拍賣場的人很少，大家都互相認識。每次帶七八萬現金（當然當時的房子比現在也便宜得多）進場，只要買成了一個，七八萬的回報一定有。由於大家都互相認識，就變成今天要是你很想買，我就不Bid上去了。所以拍賣價格大多數情況下都不會被Bid很高。但是十年前已經做不到了，因為知道的人多了，來的新投資者也多了。有舊的退出或者剛好沒現金在手）。不過20%到30%左右的利潤也是一個普通數字。而當時本地（大城市）同一個County專門做提供Foreclosure拍賣資料賺錢的經紀（一個組）只有一個。而這個經紀組賺的錢也是嘩啦啦的進來（每買成一個收3%）。而最近的這十年來，特別是最近幾年來互聯網的迅速發展和美國房產的大跌，令“Foreclosure”這個詞已經家喻戶曉。其它經紀發現光提供資料就能賺錢，所以本County成規模的專門做Foreclosure的公司也變成了四間，更不算小規模的一二個經紀的。另外一方面，互聯網的信息廣泛傳播，“教育”了很多准買家，同時也提供了大量關於Foreclosure的免費資訊。 

這些因素結合到一塊，就是造成了今天Foreclosure拍賣場“人山人海”，熱鬧非凡的景象。本地還不能說是一個上升的市場，儘管最近幾個月交投明顯增加。但是，只要你到了Foreclosure拍賣場，好像房子供不應求的景象。順便說，我們這裡華人不多，甚至亞裔都不多，不要以為都是華人愛湊這個房子的熱鬧。過去幾年在本地市場繼續下跌的情況下人一點不少。市場價格總是由供求關係在決定。所以現在在拍賣場上的房子被拍到90%的市場價以上不是新鮮（記住我說的，本地過去幾年一直在下跌）。是否有人說，90%折扣仍然是低於市場價10%呀。可是不要忘記：一，大多數Foreclosure投資者沒有機會進房子裡面去看，這是買Foreclosure拍賣房子的“硬”風險；二，房子Liens有沒被查完全清楚的可能（有初步Title也未必Cover全部liens）和需要做Eviction的可能（原來業主沒自動搬走），這是房子的“軟”風險；三，無法買入時貸款（大多數州），令現金的回報減低很多。而在MLS市場上仔細分析和找都比這個更有機會找到好Deal了。所以本人現在極少進入Foreclosure拍賣場。

綜合：對什麼情況都要用變化的眼光去看，用靈活的策略去處理。不能“一根筋”到底。這也我為什麼推崇孫子兵法。她的主體就是一個“變”字：

“故兵無常勢，水無常形。能因敵變化而取勝者，謂之神。故五行無常勝，四時無常位，日有短長，月有死生。”

請讀者留意：以上是與諸位讀者分享，不是投資/買房方法建議。而且各地情況也有不一樣。

（註：本文為如山原創，轉載請與作者聯繫）