·大量家庭因為信用記錄被經濟危機摧毀或者房貸審批的信用標準大幅提高而無法獲得房貸；

　　·QE3的另一個容易被忽視的不盡如人意之處是極大地降低了美國家庭的利息收入；

　　·利息收入的減少就意味着美國人養老負擔的加重，因此相當一部分美國家庭就會通過拋售房產來負擔養老

　　·QE3對與樓市的興奮作用是短暫的，美國樓市的復甦絕不是伯南克心目中集中優勢兵力的殲滅戰，而是拉鋸戰持久戰

原文發表於【財經】

　　美聯儲最新一輪的QE鋒芒直指房地產市場，每個月將從房地美，房利美等機構購買總值400億美元的房貸支持債券（MBS),美國房地產市場的看漲熱情空前高漲。

　　不限量不限時的QE3下手雖重，卻全遠遠沒有強到可以一手遮天的令美國房市絕地大反攻的地步，因為從其他幾個方面來看，美國的房市依然是陰霾籠罩。

　　首先從供應層面來講，因資不抵債而被借貸方收繳的房屋和地產黃金時期建造的過剩房屋（統稱已存房屋/existinghomes)依然需要好幾年的時間來沽出。這種情形會嚴重壓抑新建房屋（NewHomes)的價格，因此大興土木的房地產復興依然遙不可及。這種情形的嚴重程度可以通過全美房屋銷售中已存房屋/新建房屋的比值來衡量。

　　（如上圖所示）歷史上這個比值一般在6左右，次貸危機後這個比值開始急劇攀升，最高時超過了17。在這期間，許多資不抵債的家庭房屋被收回，只有搭帳篷住，廣為世界媒體報道蔚為壯觀的洛杉磯等全美各大城市的帳篷城就是這期間的產物。

　　目前已存房屋/新建房屋的比值依然高居12左右，要跌回6的正常水平至少需要兩三年時間。中國有句老話：舊的不去新的不來。美國的現存房屋（Distressedhomes）太多了，如果這種剩房肆虐的局面不大大改觀，美國房市的第二春就只能無限期後延。根據美國房地產同業公會的數據，危機後五年的今天，房利美依然有接近一半的資不抵債被收繳的房屋(Realestateowned/REO)沒上市出售，管中窺豹的結論就是美國房地產市場的存貨積壓問題相當嚴重。如果有一天中國的房地產泡沫破滅了，我們也將面對同樣嚴峻的存貨積壓問題，美國和鄂爾多斯的悲劇能否驚醒我們未雨綢繆？

　　拋開供應層面，從需求層面來看美國房地產市場，QE3可以降低房貸利率，在理論上應該增加對房地產的需求。但是，理論是美好的，現實卻無比殘忍。根據美聯儲研究員NeilBhutta的研究報告，美國家庭的房貸總額淨變化由兩部分組成：房貸平衡總額從零變成正值和房貸平衡總額增加的家庭組成的進項，這其中包括新購房者和二次購房者；和房貸平衡總額從正值變成零和房貸平衡總額減少的家庭組成的出項，這其中包括造成房貸壞賬的破產家庭和不斷償還房貸的家庭。2009年第三季度到2011年第三季度的兩年間，美國家庭的房貸總額進項為1.4萬億，出項為2.4萬億美元，美國家庭的房貸總額淨減少了一萬億美元，而經濟危機前的2005年第三季度到2007年第三季度的兩年間，美國家庭的房貸總額進項為3.5萬億美元，出項是1.8萬億美元，美國家庭的房貸總額淨增加1.7萬億美元。由此可見，美國房貸規模的萎縮主要原因是房貸平衡總額進項的大幅減少造成的。房地產市場需求不振和大量家庭資不抵債無法償還房貸有關，但是更大的原因卻是大量家庭因為信用記錄被經濟危機摧毀或者房貸審批的信用標準大幅提高而無法獲得房貸。QE3可以改變房貸利率，但卻無法改變家庭的不良信用記錄和降低銀行的房貸審批的信用標準。所以QE3在理論上能夠增加對房地產的需求，但在現實中可能未必如願。美聯儲的前兩輪QE已經使房貸利率降到了歷史低位，這都沒有阻止房貸平衡總額進項的大幅減少，QE3能例外嗎？

　　所以說QE3對美國家庭的幫助遠沒有想象中的那麼大，倒是對美國銀行的助力頗大。QE3使得MBS的收益率（yield）和銀行貸出的房貸利息（Mortgage rate)差額（spread）加大，大大提高了銀行現有的房貸資產的套利空間。根據Bloomberg數據，美國最大四個的房貸業務銀行WellsFargo&Co.(WFC)，JPMorganChase&Co.(JPM),U.S.Bancorp和BankofAmericaCorp今年第三季度房貸業務收入將達到69億美元,比去年同期增加37%。強勁的房貸業務將幫助這四家銀行在這一季度總體實現109億美元的利潤。在美國銀行業資產負債表中有毒資產依然大量存在，去槓桿化依然如達摩克利斯劍倒懸的情況下，對房貸規模迅速擴張的期待明顯過於樂觀，這一點並沒有由於QE3的出現而徹底改變。對許多銀行而言，QE3是改善資產負債表結構和去槓桿化的好機會，而不是急速擴張資產負債表的號角。

　　QE3的另一個容易被忽視的不盡如人意之處是極大地降低了美國家庭的利息收入。在三輪QE的輪番轟炸下，美國進入了超低息時代，（如上圖所示）美國家庭的利息收入比起2007-2008的高點下降了約4500億美元，目前只有1萬億美元左右，利息收入對美國家庭收入的占比從2008年的11.5%下降到了目前的7.5%。也許有人會說這和房地產有什麼關係？關係大了去了。美國的養老基金大部分都投資在有固定利息收入的金融資產比如美國國債當中，利息收入的減少就意味着美國人養老負擔的加重，因此相當一部分美國家庭就會通過拋售房產來負擔養老。美國社會的老齡化正在日益加重，到了2030年美國的嬰兒潮世代將基本退休，美國的老年撫養比將從22%大幅增加到35%。在這樣的情況下，利用超低息的寬鬆貨幣政策提振房地產顯然是非常短視的，因為從年齡結構來看嬰兒潮世代是目前的房屋所有者當中收入狀況最好的一支中堅力量，而超低息的寬鬆貨幣政策對有退休訴求的他們傷害最大。

　　既然QE3傷害了房地產市場的中堅力量嬰兒潮世代，那麼能不能幫助Y世代取代他們成為房地產市場的弄潮兒呢？答案是否定的。根據諮詢公司德勤數碼的數據，1980--2001年出生的Y世代更傾向於擁有Iphone,Ipad這樣的高科技產品，而不是擁有汽車和房產。因為與嬰兒潮世代不同的是，高科技產品比汽車和房產更能賦予他們獨立和自由。

　　綜上所述，伯南克針對MBS推出的超常規QE3雖然驚世駭俗當量驚人，但死水微瀾的美國房地產市場裡許多利空的暗涌卻非美聯儲力之所及。QE3對與樓市的興奮作用是短暫的，美國樓市的復甦絕不是伯南克心目中集中優勢兵力的殲滅戰，而是拉鋸戰持久戰。反躬自問，如果有一天中國的樓市泡沫破滅了，中國人民銀行能否力挽狂瀾扮演救主呢？

作者：公民經濟學家吳迪