中国房地产的黑暗和泡沫

中国房地产的黑暗其实不是什么秘密。有一天我到北京一个正在开发的小区，一个售楼小姐说：“你还不知道吗，房地产是最黑的。”她是圈子中人，内幕当然比我清楚。另一次，金源商场（据称是北京乃至亚洲最大的商场）的一个司机说，金源的老板以每平方米每天4元的价格租给一个中央领导的夫人（据称与赖昌星颇有瓜葛），她转手再以每天每平米28元的价格租给那些商店。（不知中纪委是否作过调查）。

事实是，目前中国最大的富豪中，有一半以上是搞房地产的，而且大半是高干子弟。其实大家都知道，这发财的奥秘非常简单，政府把一块地划给某人，一经炒作他再转手以高价卖给开发商，于是立刻得到几百万，甚至几千万上亿的利润，而且这一切都有“合法的”外衣，在中国法律不健全的情况下很难绳之以法。然而明眼人都很清楚，某人如果没有与有关官员的特殊关系，自然得不到这种便宜，某人自然也会给有关官员好处。这也可以算是中国特色的腐化。

这不过是大量的“合法的”腐化中的一个例子。更为公开的例子是，市政府以市政规划的名义，划一块地为政府的官员和职员修建宿舍，地皮当然是免费或极低价的，于是政府的所有工作人员都可以按比市价低几倍的价格“购买”高档住房，其中分房（应该说是分赃）当然又要按级别，级别越高占便宜越多。政府公开给自己的这种便宜，比起在阴暗角落里的贪污来说，几乎没有人提出异议。不过老百姓心中自然是有一杆秤的。

各级地方政府很乐意把地皮卖给开发商，靠卖地皮得到大量财政收入，又可以改变城市面貌和形象，房地产还可以带动一大批就业。开发商赚大钱,自然忘不了有权给他这种好处的人，这种权钱交易最容易实现。

政府还直接控制着大量的建设项目，和开发商一样把它们承包给建筑公司，建筑公司又承包给施工队，施工队的包工头雇用大量廉价的民工。合同在交工并验收合格之后再付款，于是层层效法，民工只有在包工头拿到全部款项之后才能得到全工资。一个包工头对我说：“政府很清楚这项工程实际开销和赚多少，于是扣下50万，我心想就是送他10万，他也未必还这50万欠款给我。这笔钱肯定是追不回来了。……得罪不起呀，得罪了以后还想接活吗？”最终是民工拿不到应得的工资，理由是承包者没有拿到欠款。这大概是一个典型的情况，许多地方都欠民工的钱，而最后发现欠款的却是政府。而政府方面也不难找到欠款的理由，说那些地方质量没有达到要求。事实上，确实中国许多建筑工程质量有问题，牵涉到方方面面。可是这些问题却让最底层的民工来承担责任。从官员到包工头照样赚大钱。

以上说的不过是大面上的，远没有包括见不得人的黑暗内幕。房地产是最容易检验出中国的贪腐现象之一，也突出地反映了中国的贪官之普遍。一次偶遇一个县纪委书记，他痛心地陈述贪官之多，他说：“根本用不着去查，你只要去看看他们的房子就知道了。”显然，按正常的工资根本不可能有那样的豪宅和豪华的装修。这就难怪要求高官申报个人财产会遇到那么大的阻力。领导中纪委的吴官正都无可奈何，只能表示遗憾。

为什么中央一再强调要“宏观调控”抑制房价，而见效甚微，根本原因是触犯了开发商和地方政府的利益，当然包括那些贪官和既得利益者。他们希望炒作，房地产不断地上涨对他们有利。房地产的暴涨，又吸引了大批老百姓疯狂地向房地产投资，形成恶性循环，于是房价上涨不止。然而这种虚假的需求，和虚高的房价，乃是泡沫。泡沫如果突然破灭，将产生灾难性的后果。一旦楼市崩盘，将引起一系列与建筑有关的行业倒闭，和大量民工失业，后果不堪设想。

笔者在重庆调查过一个小区颇有名气的两栋新楼，共有六七百户，交工近半年后，住进去的仍不到三十家，正在装修的也不过百分之十几，其余大部分都是作为投资的，还有少数作了简装修准备出租。目前许多中产以上的都有两套以上的房子，真正的穷人却又买不起住房。大批较高档的新楼在闲置，就是泡沫的明证。

中央也希望楼市降温，软作陆。其实要想降温并不是没有办法，比如用税收政策就不难抑制对房地产的炒作。（见以下的建议）

然而，宏观调控成效不大，和改革的阻力一样，关键是既得利益者的抵制，这既得利益者包括大批有权的官僚，他们从中得到贿赂，还有豪宅。任何抑制房地产过热的措施，都会遇到那些官僚的反对。

所以，又归结为一点，不反腐败，宏观调控难以真正实现。

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关于房地产征税以抑制楼市的建议

1．房地产征税乃国际通用。美国房地产税是地方财政重要来源之一，并主要用于地方教育。由于中国城乡差距太大，应把城市房产税的一半（或以上）用于支援农村教育。

2．按中国国情，居民第一所住房可申请免税。申请办法可向民政部（建议设立类似美国Social Security Office 的全国性机构）申请，每一个身份证号码在全国只能一所住房免税，这也促使所有业主都用实名。税由地方政府征收，免税证由民政部发放。

3．以下情况不得免税：面积超过一定标准的（例如北京超过200平米，超过部分仍应征税）；用于商业用途的；城市规划位于道路建设或必须改造的区域而业主不肯搬迁的；后一条用于限制那些无理的钉子户。

4．税率根据房产的价值，可以自报和根据市价估算。地价升值的区域，税自然也增加。以鼓励居民搬到离商业中心较远的地段，利于城市的合理规划。

5．外国人投资的房产应比国内居民房产的税率高一倍，以抑制外资到境内炒作。那些不用实名的房产一律以外资论处。

6．新楼闲置的要另加闲置税，（在楼房修好一年后还未装修的均以闲置论处），以限制那些纯粹以房产作为投资者。

《以上只是原则，真正立法，尚需另定细则》