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焦點房談,開門見山. 常見的房貸有三種:
1. 常規抵押貸款 (Conventional Loan), 通常是指首付高於20%購買價格的貸款,
可避免購買私人貸款保險Private
Mortgage Insurance (PMI). 但不一定20%頭款, 如果不夠20%,可以買PMI私人貸款保險.
2. FHA (Federal Housing Administration) 貸款, 是美國政府Department
of Housing Urban Development (HUD) 提供給一般較低收入民眾的一種貸款方案. 首付3.5%, 大約96%為貸款.
3. VA貸款是專為美國退伍軍人購買家庭提供援助. VA貸款的一個好處是, 你可以零首付購買住房.
FHA和VA是政府提供貸款保險.
在我服務的客戶對象中, 大都是申請常規抵押貸款的, 所以我們就專門討論Conventional
Loan.
Conventional Loan 又分Fixed, Adjustable, Interest Only. 你可以選擇 Fixed: 30 Years Term 或15 Years Term. 如果你有較高的風險承受能力,
或你有時間觀察利率升降,
或你還不打算做長期計劃,
可以選短期的貸款 ARM (Adjustable-rate mortgage). 作為一個經驗法則,
期限越短,利率越低, 期限越長,利率越高. 不同的貸款策略要根據你個人的具體情況和需要去選擇,
我不是貸款專業人士,
還是請你向有經驗的信貸主管Loan
Officer去查詢,
我就不在這裡誤導你,
我可以給你介紹非常專業的貸款人士.
我們看到, 30年的固定房貸利率在今年(2013)的5月初, 從3.35%的歷史底部區域跳到了4.5%.
我們公司Keller
Williams年初的 Team Meeting 就在講, 房貸利率要上揚,
我一直在提醒客戶,
“狼來了,
狼來了!”
結果現在 “狼真的來了!” 聽到有人因未能在上漲前鎖定低利率, 懊惱的頓足捶胸,
我的勸慰是,
房地產買賣要從大處着眼,
儘管房貸利率的回升,
有可能抑制市場購房需求,
但從歷史上看利率還處在低位,
房價和利率仍有上漲的空間,
預期房價還會持續上漲,不過不會像上半年那樣快速.
本來我想用 Mortgage Calculator給大家算一筆賬,
30年的固定房貸利率從3.5%
跳到4.5%,
到底貸款成本上升的差別有多大?
結果發現變化的因素很多,
很複雜.
不是三言兩語能說清的,
甚至還會把我自己繞進去,
所以避實就虛,
只講概念,
給出Mortgage
Calculator 的鏈接, 讓那些真正感興趣的人根據不同情況自己算吧. http://www.bankrate.com/partners/sem/mortgage-calculator.aspx http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-loan-points-calculator.aspx
我想說的是, 房貸利率上升並不影響你購房價的本金(Principal), 多付的大部分是利息(Interest).
如何減少你的損失,
這裡有很多小竅門,
我把我知道的告訴你,
拋磚引玉,
你也可以根據自己的實際情況,做你更好的資金運作.
1. 儘可能的多還貸. 如果一個30年的固定房貸利率4.5%,
貸款額在$20萬的房, 你每月不僅還規定部分的貸款,
還應多還個$1000,
$1500, $2000的. 如果你能在 5 年, 7年,或 10 年付清, 那你損失多付的利息部份就相對地減少很多.
有很多老中買20
~ 30萬的房產,
讓他一下子拿出20
~ 30萬恐怕有困難,
但經過5
年,
7年,或 10 年付清的例子比比皆是.
如果是這種情形,
這3.5
% 和4.5%貸款的一個百分點利息的差別,可能就多付了$5000,
$7000, $10000, $1,5000, 對於一個$20 ~ 30萬的房產, 相信大多數買房者都可以接受這一現實.
當我把這個粗淺的道理揭示給那位懊惱者,
他說他實際上打算5
~ 7年就付清的,
想明白了這個道理,他心裡就釋然了.
(笑)
2. 還有一種辦法就是如果你不能在5 年或7年之內付清, 那你就在Closing
時花上$5000買 一個Point, 你同樣可以拿到3.5% 的30年的固定房貸利率,
然後你就慢慢還唄,
啥時余錢多就多還點兒,
錢不多就每月只還應付的,
相信你也不會用30年還清, 12年, 15年了不起了. 有些人來美國還沒有30年, 房子都有好幾套了,
邏輯上講,
兩口子都是做IT行業的工薪階族,
貸款買房,
不會花30年還貸吧? (笑)
3. 再說一種辦法, 如果你有實力有信心能快速還貸, 你不要申請30年的固定房貸利率,
你可以申請15年的, 15年的固定房貸利率沒有怎麼漲,
3.52%吧,
更進一步,
你還可以申請短期的貸款5/1
ARM 才3.49%
(Last week 8/05/2013).
有人問,我們怎麼知道我們是真正準備好了成為房主的那一刻,尤其對第一代移民來說,在這個艱難的時期?
我的回答: 一般說來, 在美的中國人買房可以分為兩種情況.
第一種情況, 個人和家庭都已經settle down 了. 回顧一下我們走過的路:
學業完成了,
工作找好了,
居住的城市選定了,
個人問題解決了,
也成家立業了,
甚至由工作簽證H1換成了綠卡, 沒有後顧之憂了.
這種情況,
想都不用想,
肯定可以着手買房,
就不多說了.
. .
第二種情況, 可能你還沒有穩定. 身份沒有搞定, 工作不確定, 但是你住煩了公寓Apartment,
Tired of paying rent, 總覺得付很多錢在房租上不划算, 想買房又怕將來有變動. 後顧之憂是萬一那天換工作了,
或是回國了,
這房子怎麼辦?
我們可以舉個相似的例子, 有些人在中國買了房子, 他們人在美國, 卻把房子委託給當地的物業管理公司打理.
他們能那樣干,
你也可以照方抓藥.
如果你在美買的房子不想賣,
你可以委託這邊的房管公司管理啊,
出租呀.
. .
其他的情況各有不同, 因人而異, 我不就一一闡述,
只能點到為止.
關鍵是你要付得起你的房貸,
房地產稅Tax,
小區HOA
Fee 等,
不要被銀行
Foreclosure 了. 那樣的話, 就得不償失!
在美國, 很多老中很勤勞, 能吃苦, 即使工作一時掉了,
打餐館也能付房貸,
沒有在美國上學拿學位的人,
照樣能買房,
很多人在H1工作簽證時就買房了,
不也過得好好的?
說現在是艱難時期, 也可從兩方面看. 一方面工作不好找,
消費還不少,
但另一方面,
目前房價和利率處在歷史上的中低位,
是買房較好的切入點.
我寫這篇 《巧用利率槓桿》 就是給大家提個醒,
出個招兒,
也可任你自由發揮.
如你首付不夠20%, 但只要你能通過FHA Loan的貸款條件,你可以考慮申請政府提供的FHA
Loan, 首付 3.5%就行. 錢不多, 不買$30萬的大房子,
$15 ~ 6 萬的總可以了吧?
我就知道一個人用FHA
Loan貸款,
買了個$16萬的房.
路要一步一步走,飯要一口一口吃, 只要你肯努力, 相信你的"美國夢"一定會實現. 你看, 條條大路通羅馬,
早買房子早享用,
就是看你選哪條?
(笑)
參考文章:
再次瘋狂 全美87%的城市房價上漲! http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=578039&id=1287023
美國房價到年底可能再漲10% http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=575935&id=1282741 
 
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