金融槓桿對多倫多房地產的調節作用

加中置業 李 軍

      金融槓桿就是房地產投資的金融放大器，它既能放大投資者的投資收益，也能放大投資者的投資損失和投資風險。簡單地說，如果，一個投資者投資房產的價值（100萬）=銀行貸款（80萬）+家庭積蓄（20萬），其中，銀行貸款80萬就是金融槓桿。銀行貸款（80萬）/家庭出資（20萬）=4，‘4’就是金融槓桿率。這裡，人們不難看到，在投資者擁有資金一定的前提下，金融槓桿率越大，投資者的購買力就越強；反之，金融槓桿率越小，投資者的購買力就越弱。目前，由於近20年的全球性房地產開發熱，導致一些國的房地產存在過分投機現象。這種現象直接威脅一些國家的金融體系，使某些國家的金融體系的信用等級下降，增加商業銀行和社會融資成本；其後果直接導致企業經營成本和勞動力成本上升，國際競爭力下降，最終導致企業外流；更有甚者，比如美國和歐洲一些國家，過分房地產投機現象直接誘發國家金融危機，使國家，企業和家庭蒙受重大經濟損失。為避免上述後果發生，各國政府都相應採取各種措施，遏制房地產過分投機行為。與其它發展中國家用政府行政命令不同，加拿大政府控制房地產過分投機的措施僅僅使用金融槓桿，實踐證明非常有效。加拿大央行通過嚴格貸款政策，降低貸款額度，也就是縮短金融槓桿，這樣有效地遏制房地產過分投機，有效地降低房地產投資風險，和增強加拿大整體金融體系信用等級，從而使加拿大國家經濟平穩健康發展。

    首先，加拿大央行通過嚴格貸款政策，縮短金融槓桿，有效地遏制房地產過分投機。大家知道，在房屋購買者擁有資金一定的前提下，金融槓桿率越大，融資能力越寬鬆，房屋購買者的房屋購買能力越強。比如說，如果金融槓桿率是‘2’,房屋購買者擁有資金10萬，2×10+10=30（萬），投資者只能夠買30萬的房屋；如果金融槓桿率是‘10’,房屋購買者也同樣擁有資金10萬，10×10+10=110（萬），投資者就能夠買110萬的房屋。自從去年7月份以來，加拿大央行不斷提高借貸門檻，以限貸為主要手段的房地產調控措施，取得了相當明顯的成效。限貸政策就是大大降低了金融槓桿率，對市場需求起到了釜底抽薪的作用。從而削弱了房屋投機者的房屋購買力，從而有效地遏制多倫多地區的房屋過分投機行為，尤其是多倫多地區的高端物業。據有關統計，多倫多地區的高端物業在市場上的掛牌時間明顯增長，而且房屋價格也在下降。以多倫多C15區為例。今年的成交價格和數量已有明顯的下滑（最新消息，溫哥華的房屋銷售量也發生明顯下滑）。多倫多其它地區的房價和銷量與去年相比，漲幅也明顯乏力。多倫多房地產近來發生的種種跡象表明，央行的嚴格貸款政策，縮短金融槓桿確實能夠有效地遏制多倫多地區的房地產過分投機現象。

    其次，加拿大央行通過嚴格貸款政策，縮短金融槓桿，能有效地降低房地產投資風險。毫無疑問，金融槓桿的確能夠幫助人們進行房屋投資獲利。但是，它是同時伴隨着巨大的風險。如果房地產投資者利用金融槓桿進行房地產投資，然而投資的物業發展趨勢與投資者的願望相反，這時，投資者的損失也會遠遠大於沒有金融槓桿的投資情況。簡而言之，在投資房地產時，當投資的物業與投資者的預期相符，那金融槓桿會成倍地放大投資者的收益；如果當投資的物業與投資者的預期相背，那金融槓桿也會成倍地放大投資者的損失和風險。比如，一個房屋投資者手裡有50萬的資金用來投資買房，一年以後賣掉房屋虧了20%，他總資產就變成了40萬。這裡是指沒有使用金融槓桿；如果另外一個人也同樣擁有50萬資金，同時他以5%的年利息向銀行借150萬，此時，金融槓桿率是‘3’。總投資就變成了200萬，一年後投資人也虧20%，總投資還剩160萬，再還掉銀行的借款加利息共157.5萬，投資人淨剩2.5萬，跟零負債的方法相比，投資人多虧了37.5萬，也就是說，在貸款這個槓桿下，投資者的虧損被放大了37.5萬。這說明，金融槓桿率越大，損失和風險也越大。所以，加拿大政府通過精準房地產統計和預測加拿大房地產的總體走向，央行適時地調高貸款門檻，縮短金融槓桿，降低了投機者的購買力，有效遏制過分房地產投機，同時也降低了投資者的房屋投資損失和風險和整個社會的投資損失和風險。

    最後，加拿大央行通過嚴格貸款政策，縮短金融槓桿，增強加拿大整體金融體系信用等級，從而使加拿大國家經濟平穩健康發展。加拿大前央行行長卡尼說“真正的財富是建立在創新的基礎上，它是通過辛苦勞動獲得的，而不是通過一些神奇的資產膨脹獲得的”。進一步說，一個國家的信用體系和金融體系如果建立在房地產泡沫基礎之上，那一定是非常危險的。事實上，當今世界的一些國家，由於房地產嚴重的投機行為製造的經濟泡沫已經引發金融危機，致使一些國家，企業，和個人遭受嚴重的損失，甚至破產。所以，當一個國家的房地產出現明顯的泡沫時，世界信用等級評審機構就會降低這個國家商業銀行的信用等級。商業銀行的信用等級降低了，也就是向該商業銀行發出了清晰的房地產泡沫信號和金融風險信號。同時商業銀行的融資成本也將增大。這勢必造成整個國家的工商業融資成本的增加，從而降低國家的製造業產品國際競爭力。更重要的是，嚴重的房地產泡沫會直接增加加拿大國民的國民負債率，直接引發金融危機。將會使國家，企業和家庭蒙受重大經濟損失。因此，央行通過提高借貸門檻，縮短金融槓桿，遏制過分，過熱房地產投資。這些有效的措施和政策使加拿大房地產實施軟着陸，從而避免嚴重的經濟危機，避免加拿大國家，企業和個人遭受重大經濟損失。

     綜上所述，加拿大央行在當今世界經濟不景氣的大環境下，通過制定非常科學合理的銀行貸款政策，即加拿大央行繼續維持低利率，同時提高商業銀行對房屋投資的嚴格貸款政策，縮短金融槓桿。維持低利率政策的效果是穩定了加元的國際匯率，在國際上，這客觀上有利於加拿大產品在國際市場的競爭力；在國內，又有利於加拿大國民在低利率環境下買自住房。加拿大央行通過提高房地產的借貸門檻，減小金融槓桿的比率，有效地抑制加拿大的房屋市場的過分，過熱投機現象，同時降低了加拿大房屋市場的投資風險，使加拿大國民總體負債率下降，保持和加強加拿大金融體系的良好信譽度，避免在加拿大發生其它國家的金融危機，最終目的是加拿大房地產市場實現軟着陸。這樣，加拿大國家，企業，和個人的財富就會得到平穩和健康地發展。（如有疑問，請電（647）824 6916 或電郵：peterlee6489@gmail.com,更多文章點擊：http://jli270.blogspot.ca）