现在越来越多的华人在安省购买独立屋或半独立屋，作为居家生活兼投资增值的重要手段。然而随着独立屋和半独立屋需求的逐步增加，其价格也不断上涨，很多地段的宽敞大屋的价格已经远远超出了多数家庭能够负担的购买水平，不但对华人是如此，就是对多数当地家庭也是如此。同时，安省各个城镇中都存在大量的老旧或半新的房屋，它们有的大，有的小，但普遍存在着容积率（INDEX）偏低，即房屋占地面积对比土地面积偏小的特点，因此如何突破现有法规来扩建原有房屋是很多当地人寻求的解决家庭人口压力，并开发地产价值的重要手段，这是十分值得我们华人了解和利用的重要知识。我们华人家庭一般都是四口以上之家，很多还兼有一家、甚至两家的父母老人，而多数现有的独立屋和半独立屋（以一层或一层半为主），它们往往以三个卧室为主，客厅只有一个，这样的卧室和起居室的数量，从实际使用讲其实是‘不够住’的，但如果花血本去购买新建新修的两层大屋，虽然其中很多有四个以上的卧室，可能还有两个客厅，但价格也是十分不菲，属于“多花一分钱才能多买一分货”的情况，这不是很理想、很成功的投资理念，投资的风险也比较大。而成功的投资理念应该是寻找有潜力的房产，“多花一分钱能多买一分半甚至两分的东西”。而判断所谓房产有潜力与否，其中重要一点就包括该房产是否有改扩建的潜力。房屋改扩建的方法有很多，其中一种方法是改现有的停车位为起居室、卧室或书房，再将现有的驾道改为法定的停车位，包括前院停车位 - front yard parking pad，或侧面停车位 - side yard parking。

一些独立屋或半独立屋的车库是紧连房屋的，称为：attached parking garage（指侧面紧挨的车库），或integral parking garage (指下层紧挨的车库）。这种车库一般是直通房屋的起居空间或走廊的，因此只要稍做改动和装修就可以成为一间多出的起居室或卧室，甚至是独立的居住单元，而它的采光和供暖问题可以通过适当的设计、改动和设备加以弥补。能如此改建成功，则不但大大改善了屋主的居家生活，也同时增加了该房产的实际价值。

但如果改建车库为居住使用，就马上产生一个法律问题：在哪里合法停车？在现实生活中，很多人家的车库其实并不常作停车之用，有作堆杂物用的，有作小孩玩耍用的，也有作修理车间用的，而他们的座驾则常常停在自己的驾道（driveway)上的，但其实如果长期如此停车是违反法律和法规的。其原因有三，第一，驾道的定义是作为停车位的通道（access)，而不是停车位的本身，相反，如果在驾道上停车，就可能阻挡正常进入法定停车位的车辆，这在自己独立使用车库和驾道时的问题不太明显，最明显的问题是当有两户人家共用一条中间的公共驾道时，如果有一户在公共驾道上乱停车，就会阻挡邻居车辆进入自家的车库，那么另一户是可以对其提起控告的。第二，很多房产的前院边界到车库的距离不长，纵深小于6米，或刚好是6米，那么如果在驾道上停车，一不小心就会把车停到自己房产以外的公共范围，就侵占了市政空间。第三，有的房屋前面有人行道，距离车库很近，如果在驾道上停车，一不小心就很容易把人行道阻挡了，那么有不满的行人也可以对其提起控告。以上这些问题如果影响严重，则各地市政部门可以派出拖车将该车拖走并施以罚款。所以要解决该房屋的车库能否改造为居住空间的问题，就必须解决该房产的另行停车的问题，这就涉及到与民居的停车位要求有关的法律和法规问题。

以笔者多年的经验，这方面的法律法规不是一个静止而刻板的要求，而是一个不断变化和放宽的进程，简单总结起来就是：新法往往比老法宽松，而调整委员会的判决往往比新法更宽松，都是朝着有利于房屋改扩建的方向发展的，以适应人口的不断增加，以缓解交通不断的压力。

在过去的几十年当中，安省各地的法律法规形成了对本区房屋非常细节的规定，包括：LOT宽度、LOT总面积、INDEX（容积率）、房屋高度、房屋前后和两侧距离LOT边界的纵深（SETBACK）、本场停车位的数量、尺寸和布局、驾道的宽度和纵深，等等，很具体、很细节。就本场停车而言，有些地区和地段因为过去房屋密度很低，以驾车交通为主，并希望美化街道景观，因此对停车位有很苛刻的要求，比如必须在后院停车，或在侧面停车，有的则要求每户提供两个停车位，等等。但随着安省各城市人口的不断增加，交通拥堵的日益严重，有很多地区正在考虑制订和施行新的法律法规，虽然具体内容各有不同，但基本趋势是增大容积率，更充分利用已有空间，并减少对车辆交通的依赖，改善公共交通和其他多模式交通出行，这就给很多房屋的车库留下了改建的法律空间。比如，有的地区和地段过去要求每个民居LOT必须提供两个具有独立出口的停车位，结果很多房屋就盖成了双车库。但正在试行或已经实施的新法规只要求提供一个停车位，或者第二个车位可以在驾道上临时前后停车，不怕阻挡出口，那么原来的双车库就可以改建成一个新卧室或新书房，外加一个单车库了。

还有一种特殊情况是在城市的拥挤地段，很多房屋十分狭小，而公共交通又比较发达，居民与市政府长期磋商，形成了一种虽然违反法律法规，但可以特事特批的停车方案：front yard parking pad-前院停车位。这种前院停车位不是一般意义的在驾道上临时停车的方案，而是彻底性地在前院范围内设立永久停车位，取消原来车库的停车功能，并借此得到改建车库以扩建居住面积的许可。这种突破法律法规的项目，要到市政府的一个叫Committee of Adjustment – C of A) （调整委员会）的机构去专门申请，或到有关申请停车位的部门专门申请。关于调整委员会的构成，作用和运行，大家可以到笔者的前文《如何申请突破法规分割和新建独立屋》中去查找。

基于不同的具体条件和规划方略，各地区市政府对自己各地段的停车有不同的要求，因此到底大家所住的房产，或感兴趣的房产能否得到前院停车位，则必须要和当地有关部门具体接洽和探讨。这里的“有关部门”绝对不应以通常华人常去的“Building Division-建筑部门"为准，因为这类部门属于衙门性质，他们所给得答案通常是以现有的法规法律为准绳，因此答案往往是“NO”，但加拿大是既有法律又有变通，既有严格执法又有合理申辩的社会环境，很多事情是可以商量和特批的，当然这个特批不是去托门路、找关系，而是以科学的精神阐述自己方案的合理性，以及顺应社会发展的前瞻性，并由合议委员会给出中立而公正的仲裁，这在当地是十分普遍的现象，不必大惊小怪，而不了解这一点就使很多华人朋友自动失去了挖掘自己房产最大潜力的机会，也就白白损失了很多潜在的利润。我们华人通常最怕进衙门，以为在衙门里一旦碰壁就再无变通了。其实，只要多多与调整委员会探讨，多多与规划部门沟通，就能探知他们对现有法律法规的灵活掌握的程度，哪些条例是必须遵守的？哪些条例是可以变通的？哪些条例是最近以来不少本地居民认为不合理，正在与市府激烈抗争并就要获得变通的？以此来为自己房屋的改扩建谋取最有利的方案。

当然，有可能申请front yard parking pad-前院停车位，不代表就一定能得到审批通过，前院停车位不同于普通的驾道，在设计上有独特而严格的要求，种类也不是单一的，大致的知识包括： 

1 - 有一类停车位全部在LOT范围内，这是最好审批的一种类型

7 - 其他特殊而细节的要求

除了前院停车位以外，也有人谋求在侧面的驾道上永久停车，把后院的车库拆除，再把自己房屋的后面延伸出去，加一段REAR ADDITION，这样的侧面停车位也有可能得到调整委员会的审批通过，当然它的设计和材料也有特殊的要求。

总之，通过改建车库和停车位来扩建房屋的方法有不少，每间民居都有自己特殊的条件和特点，需要因地制宜，如果大家有进一步的问题和探讨，欢迎直接与笔者联系（henryh128(a)gmail.com / 电话：四一六  二七二  九六七八)，不管结果如何，都会获得与你们房产直接相关的法律法规的全面知识，并将你们手中老版英制的测绘图（已经过时非法）转换为目前合法的公制参考图，为挖掘你们房产的最大潜力提供充分和必要的准备。