笔者前段发表的关于房屋分建、扩建与改建的文章引来了不少朋友的询问与合作，同时也有一些意想不到的收获，引发了另一类需求群体的询问与合作，就是有一些受周边房屋建设的负面影响（NEGATIVE IMPACT）和贬值冲击（DEVALUE）而求告无门的华人群体，他们希望利用笔者对规划法规和申请流程的了解，向有关部门提起申诉，保护他们原有的和应有的利益。这里的案例有不少，包括前文＜一起建设纠纷与两家受害人＞中讲过的那个新建房屋遮挡原有房屋的案例，但那只是一个小CASE，虽然案情比较复杂，但一经理清背景和发展脉络，把它们以专业术语和清晰逻辑写好申诉信，交给有关部门，再到听证会上做个口头演讲就胜利了，一封信和一次出庭就解决问题。

而有的CASE就级别更高、任务更艰巨，特别是当面对有势力、有名头的大开发商时，就更需要花费很多的精力和技巧，当然，一旦成功也更有成就感。这里一个典型的案例是笔者刚刚取得阶段性胜利的一件因新建＂路冲＂而引发的房地产纠纷。为保护朋友的个人信息，这里以＇A市、B马路和C公司＇替代有关城市、有关街道，以及我针锋相对的那家房地产开发公司。

话说在A市的B马路的南段，有一片比较隐秘而宁静的住宅小区，由于历史原因，每块房屋土地（LOT）的面积都比其他区域的LOT要大很多（２－４倍），纵深很长，后院悠深，平均地价也比周围其他小区高很多。由于年代比较久远，该区的房屋多数已经比较老旧，所以市政府暗中有意推动那里的房屋改造，当然是由私人业主和私家公司自己来搞，政府则对现有的规划法规，在破格申请时有一定松动。于是有人就申请推倒旧屋搞扩建，加二层等等，很快就得到了A市政府的批准。接着有人胆子大了，就尝试突破法规，申请分建，缩小LOT面积，结果也很快得到了法规调整委员会的批准。于是这就引来了一些大型开发商的注意，有家C公司在B马路（南北走向）的东侧一口气收购了五个很大的独立屋LOT，全部坐东朝西，分别为南区三个LOT一排，北区两个LOT一排。开发商的建设计划大胆而贪婪，严重违反现有的规划法规（ZONING BY－LAW）。他们的计划是，在南区的三个LOT上推倒原有的老旧独立屋，建设２０个很小的半独立屋（１０对），同时在北区的两个LOT上推倒原有的老旧独立屋，建设１８个很小的半独立屋（９对），因为两者片地块区域都是纵深很长而正面较窄，就必须要修建新的东西走向的小马路（LOCAL ROAD），以连接新建的半独立屋群落和B马路。南区地块的新马路叫南小路，北区地块的新马路叫北小路。而北小路与B马路的未来丁字路口的西侧，有一家坐西朝东的华人住宅，刚刚翻建扩建了自己宽大的二层豪宅，可从图纸上看，那个北区地块的新马路（北小路）将直对华人住宅的大门前庭和客厅，形成很煞风水的丁字＇路冲＇。不但该家门前的街道景观、他们的生活隐私和交通安全都会大受影响，而且将来如要卖房，几乎很难找到华人买家，连讲究一点的老外买家也会有很大顾虑，因此价格必定大打折扣，要严重地DEVALUE。

这家华人房主在自己抗议无果后，没有选择忍气吞声，而是找到了笔者，寻求专业性的帮助，正式向政府申诉，请求否决、缓建或改建该项目，以消除或至少缓解＇路冲＇对其房屋的负面影响。

笔者拿到这类案子一般要先做以下三个要素的基本评估，然后再采取具体行动。第一个要素是：该客户的诉求是不是合理？第二个要素是：如果客户的诉求合理，那么如何才能替客户做最有力的申诉，以最大力度阻击该项开发？第三个要素是：如何在后面的谈判中为客户谋取最大的权益，就是先打仗，再谈判；就是‘打要打好、谈更要谈好。’

关于第一个要素，无疑那家华人的诉求是十分合理的，因为新建地产对原有房屋的负面冲击是既全面又直接的。说到全面性的冲击，是指在一片LOT都很大的老独立屋社区，忽然盖起一大堆又小又密又新又便宜的半独立屋，对于旁边原有的独立屋是很不公平的，对原来LOT上翻建的宽大半新的独立屋房价的打压更是十分明显的，大家都知道＂宁买凤尾，不买鸡头＂的道理，现在等于是要在凤尾后面再续更小更便宜的鸡尾（小的半独立屋），去卖凤尾房的好价钱，而原来的凤头房，即大独立屋，就连鸡头的价格都卖不上去了，又小又密又新的半独立屋的价格会因该高尚社区而被极大拉升，而原来的宽大的独立屋的价格反将被半独立屋的便宜价格严重挤压，被人家占去很大便宜，这当然是不合理的，对当地所有的房主都很不公平。
同时，＂路冲＂对那家华人住宅的负面冲击更是十分直接的，十分严重的，这一点不但对于讲究风水的中国人是如此，就是很多当地老外也是如此，他们也不愿购买门庭和客厅对面正对道路的房子，他们的理由很直接，一是安全问题，怕长期之中有交通失事的司机会驾车冲进自己住宅造成危险；二是隐私和环境的问题，因为每一辆汽车在小路口的STOP SIGN前刹车时都能看到屋里，同时汽车的头灯会直照屋内，让屋内的人会感到很不舒服，使居住环境大打折扣。

所以起来抗争是合情合理的。那么下面第二个问题就是，如何才能充分申诉，并最大力度抗击该地产项目？

从总体上讲，加拿大既是一个法治社会，也是一个法治与通融破例相并存的社会，不然那个地产申请根本就没有被批准的可能，因为那个小区是位于市政区划法规（ZONING BY－LAW）中的独立屋地带，本来是不允许有半独立屋存在的。但那家开发商并没有直接去政府的建筑部门碰壁，而根据破例审批的流程，递交了请求修改那五个LOT的区划地带（ZONE）的修法申请（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION－ 简称REZONING APPLICATION），这就给该建设方案通过审批增加了很大概率。特别是在这块地产的南边稍远的地方，有家开发商在几年前曾经申请要建设近百套连体镇屋，在走REZONING的申请程序时，先被市议会否决了，可后来该开发商不死心，上诉到了ONTARIO MUNICIPAL BOARD－OMB（安省市政法庭），居然在后来的OMB判决中胜诉了，只是镇屋数目被削减了十几套。这就给其他开发商＇得陇望蜀＇打了强心剂。

因为在房屋类型上，从独立屋、半独立屋、镇屋、低层公寓、直到中高层公寓，其密度依此越来越高，审批也就依此越来越严格，所以如果那片镇屋项目能被OMB批准，则这里的半独立屋项目最终也很可能被批准。这就是为什么在笔者接手这个案子之前，那家要盖半独立屋的开发商十分狂企，根本不把当地居民（多数也是白人）放在眼里，更不要说那家华人朋友了。面对当地居民的激烈反对，开发商从没试图与他们直接对话，而是老神在在、闲庭信步，一切走政府的既定程序，只召开过一次市政府牵头的项目介绍会，然后就连忙躲起来了，企图蒙混过关。而在介绍会上面对众人的口头质疑时，开发商的代表也是十分傲慢，话里话外都拿不远处的那个已经被批准的镇屋项目说事，意思是有此先例，他们的半独立屋很快就能被市议会批准，即便市议会否决该项目了也没有任何意义，只要他们上诉到OMB，也会稳操胜券，所以开发商完全无视广大当地居民，认为他们是一群不懂规划法规，拿开发商无可奈何的土老冒，把他们嘟嘟囔囔的口头抗议看作是蚊子打喷涕，根本不当一回事。 而那家华人朋友因为英语不行，连话都说不上。

直到后来笔者介入此事，凭着两封抗议信，一声当庭棒喝，一顿组合拳，才彻底扭转了局面，让那家曾经不可一视的有名开发商不但要正视当地居民的合理诉求，更是主动找到笔者与那位华人朋友，单独走到了我们一家的谈判桌旁，开始了激烈和精彩的双边谈判和讨价还价。

所谓想要谈得好，必须打得好。而要了解笔者到底是怎么申诉抗议和抗击该项开发申请的，详情请看下集分解。

如果您家周围有类似的新建申请，可能对您的房产造成负面影响和贬值冲击，可以联系笔者，探讨细节，保护您的利益：henryh128@gmail.com / 416_272_9678
另外，有不少朋友希望笔者推荐有潜力的房产地块和区域，并希望了解和房地产开发建设有关的各种法规政策、战略指向、申请流程、信息动态和具体实例，从而推动我们华人的事业发展，向房地产经济生态链的上游前进，从底层而薄利又竞争激烈的二手房买卖，向更高层次的自主开发，自主建设，自主行销发展，以此来做大我们自己的房地产蛋糕。为了满足广大华人朋友的愿望，笔者正在组织一些关于促进房地产开发与建设的小型讲座和研讨会，每次邀请若干人到十几人不等，职业和兴趣的门类齐全、各有专长，彼此交流探讨，寻找合作机会，逐渐建设完整的人脉网络和共同发展的专业社区。所以，笔者真诚邀请对以下几个方面感兴趣的华人朋友参加：第一类是有兴趣自己搞些小型的改建、扩建、分建和REZONE的朋友；第二类是有兴趣做开发业主或参与开发的投资与融资的朋友；第三类是有兴趣提供地产来源、投资融资和房屋行销的信息与服务的房地产经纪朋友；第四类是从事民房的设计、建造和装修工程的朋友。要了解讲座和研讨的具体情况，请与笔者联系：henryh128@gmail.com / 电话：416_272_9678

何安瑞／HENRY

２０１４年１１月２７日