看誰還要跳火坑？

            ——影響未來房價的幾個決定性因素

          余不潔

房市顯然是一個具有中國特色的問題，往往超出已有的各種理論的限制和經濟學家的想象，以至於每每出人意外。微觀的情況的確很難預料，畢竟各種因素都可能影響房價，但是，有幾個宏觀的因素卻是決定性，而且不會因短期的政策和個人主觀好惡的影響而改變，這些因素實際上決定了未來房價的基本走向。住房畢竟不是一般的消費品，理應從長計議，至少也要考慮未來十年、二十年以後的情況吧。

一、社會結構

關於中國的社會結構，已經有社會學家給出了非常清晰的定義，那就是比金字塔結構還嚴重的倒丁字結構，這是中國最基本的國情。在這個結構中，底下的那一橫占了人口的60%以上，他們收入接近，處境相似，基本上位於溫飽狀態。這些人可能需要城市住宅，但缺乏基本的購買力。所以，目前的房市僅僅是那不足40%人口中的一部分人在支撐。他們中的相當一部分人只是擔心存款貶值而買房，甚至是買許多套，這些人的行為掩蓋了房市的真相。相當數量的房子只是當作財富沉澱了起來，完全沒有發揮住宅的效果。從財富的角度看，當然是越多越好；作為住房，天大的富豪也只能享受一套，多餘的就是浪費。

二、消費結構

目前，中國農村地區家庭花在食品上的錢（恩格爾係數）大約是40%，即便如此，這還是以極低的生活質量為前提的，如果按照健康的飲食標準，保證必要的肉蛋奶的消費量，農村地區的恩格爾係數肯定不止於此。再加上其他必須的花銷，農民家庭是不會有多少積蓄的。他們要在城市買房，必須節衣縮食、壓縮其他消費甚至是犧牲健康，數億農民工和他們的家庭的景況大約如此。如果想讓這些百姓在城市定居，國家必須給予巨額補貼，或者提供免費的公寓。

三、人口結構  

目前，中國的人口結構呈倒金字塔結構，老人比例遠遠高於兒童。六十多年來，人口出生有三個台階，從三千萬到兩千萬，到八十年代後的一千多萬，不久的將來，可能只有幾百萬。如果出生率不發生重大改變，未來35年中國人口可能減少數億人，其規模足以空出數省，到那時，不知道將有多少城市和鄉鎮成為廢墟。如果你的房產處在可能被遺棄的城市，便意味着無數鈔票化成灰燼。就是位於一個人口正在明顯減少的城市，其多餘的住房也將有價無市。如此規模和速度的人口衰減在人類歷史上尚無先例，無疑屬於中國特色的重大問題，尤其值得提早應對，從戰略上有所取捨。

四、生產結構  

至今，中國作為世界加工鏈的最底層，基本上還是在依靠勞動密集型產業支撐經濟，考慮到我們的國情，恐怕很長時間內，還得依賴勞動密集型產業。這種情況下，人們必須向大城市集中，才能找到工作機會。不過，這樣的產業結構只能利用青壯年勞動力，相當多的人恐怕還等不到進入50歲，便被淘汰下來。這些人在如此短的工作年限、以如此低的收入是否有能力在城市買房安家？對於相當多的人而言，可能還沒有積攢下首付的款項便面臨被淘汰的局面了。

現在，中國的人均住房面積不僅已經超過亞洲所有經濟強國，甚至也超過了絕大多數歐洲強國，這在中國人均收入和人均GDP大大低於發達國家的情況下，尤其不同尋常！顯而易見，房地產的畸形發展已經過多地透支了國家和個人的經濟潛力。

那些認為奇貨可居、想日後大賺一把的人，應當首先看清基本的國情——每個階層的消費都同質化，對於中層，每家都有幾套房，消費水平相似，你想把房賣給同層的人，可能性幾乎不存在。底層需要住房，但是，他們根本沒有購買力，中層想賣房子給底層，那可得撞大運。今後，隨着人口的快速減少，肯定會有大量住宅空閒，個人指望囤積住宅來保全財產顯然是缺乏遠見的行為。隨着政府開支的不斷增加，徵收房地產稅是今後幾年政府必然的選擇。到那時，擁有多套住宅的人，可能要賠的傾家蕩產。

說句大實話，大多數人來到城市是為了工作、掙錢，而不是度假和養老，除了個別風景優美的消費城市外，對於大多數地方，住房不能脫離其他產業單獨發展，想單單靠房地產推動經濟無異於緣木求魚。萬萬不可為了眼前的利益貽害後世，留下難以挽回的遺憾。地方政府特別是中小城市的政府如果不去想辦法培育各種新型產業吸引人口，而繼續打土地開發和房地產的注意，如此自欺欺人，最終一定會輸得連遮羞布都剩不下。

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