常常我給客戶寫的分析就自然成一篇文章了，可以拿出來與大家分享。
引子（抄自微信）:
客戶：我的朋友說您人特別好，值得信賴，所以我很相信您，我想如果您自己選擇，您選那個？給我個建議，當然要選性價比高的。
Willy: 我有點不清楚，您說選那個？選擇是要在兩個或三個中選，您首先要告訴我，您喜歡那兩個，我才能給出我的喜好供您參考。當然不能範圍過大，比如10個，20個，我也沒有主意了。
客戶：FMLS#: 5325430,
5324645, 5332797。
Willy: 不好意思，忙了一天，現在才有時間坐下來給您上面提到的3
個房子做比較，要稍微等一小會兒。
客戶：好，不急。
正文一（抄自Email 01）：
FMLS#: 5325430, 5324645,
5332797。
從Location (位置) 上看，3 個房子的地理位置都差不多。
先說3# 位置房：#: 5332797，1045 Pebble Creek Trail，Suwanee，GA
30024. $219,000
這是一個Short Sale,
Private: ***MULTIPLE OFFERS: HIGHEST AND BEST DUE BY 8:00PM WED
9/3/2014*** Potential Short Sale. Must
close with Perrie & Associates.
Contract and commissions subject to Seller's Lien Holder's approval. （多個報價：最高及最好的報價應於下午8:00周三2014年9月3日前交上）
一個全額現金買房，從合同生效起，5個工作日律師就可做完過戶手續，我一般給10~15 天去Closing
(過戶).
Short Sale 通常是房主欠了或將要欠銀行的貸款，為了避免foreclosure (被銀行收走)，以低價/減價上市
(Listing) 出售，通常它的價位低於當時的市場行情價，這就是為什麼你看到它$219,000比同一小區的另一棟差不多的房
(1035 Capstone Court，$269,000) 低了$5萬。
對於Short Sale，房主上市的價$219,000，一般上Offer(報價)是不宜低於這個價的，因為它低於市場價又有好多人在搶，往往最終誰出的價高被誰搶去，即使按Listing
價Under
Contract (簽了合同)，最後定價權是銀行，要銀行批准，也許銀行經計算貸款人欠的錢而回復的價高於合同價，比如$240,000反過來問你要不要?
$22萬可能是好房產，但到了$24萬也許就沒有那麼吸引人了。如果房主不是Short
Sale正常上市的價是$24萬或$25,
$26萬，可能這些搶的人都打退堂鼓了，至少不會像$22萬這麼多了。
一個Short Sale 常常要花上 60 ~ 90 天Closing
(過戶)，也許更長些，而且常常中途進行了一半，由於種種原因，合同就終止了，結果該房產又重新回到市場上。一般Short
Sale，房屋維護不是很好，你想房主都欠銀行的錢了，那還有餘錢去做更新和維護，Sold
as Is。所以一般人如果有其他的選擇，是儘量避免買Short
Sale，扯皮的地方太多，但也不是做不成。去年2013我做成了2個Short
Sale。
去年2013在我做成的買賣房產中，無論是Short Sale，還是正常買到房產的人，今年看他們的房產都升值了。經濟大環境好了嘛，自然房產都升值了。
正文二（抄自Email 02）：
下面接着說，比較2#位置房 和1#位置房. （Short Sale 是不好和正常上市房放在一起比較的
- 你若喜歡你就去搶，搶到了還要等銀行批。）
2#位置房：FMLS#: 5324645。2630
Vistoria Drive，Cumming, GA 30041. ($279,900)
1#位置房：FMLS#: 5325430。1035
Capstone Court, Suwanee, GA 30024. ($269,000)
兩個Location 都不錯，然而2630 Vistoria Drive，Cumming,
GA 30041. 這套房子地理位置離20 #公路很近（20 #公路正在加寬，雙上雙下），北面不遠就是著名的Lake
Lanier湖， 學區也好，High: South Forsyth。Yr Built: 2006，樓上Bdrms：4， Baths：2.5。地下室全裝修(Finished),
另有Bdrms：2， Baths：2。面積Sq
Ft/Sq Ft Source：2,225 / Tax Record. （來自County (郡)稅表記錄）。
關於這個地區的介紹，請看我的文章：Forsyth County, GA -亞特蘭大新的文化發展飛地.
http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=188835
客戶："可是，如果這個只有2000多尺我就覺得小點了，另外內兩個都在3000多尺左右，5325430那個好像朝向不太正，所以在猶豫。"
請不要被Listing Agent 上的資料所迷惑，有時Listing Agent所上的資料也會有錯誤，(是人都會出錯)。當然就上面這個房子的面積為2,225
/ Tax Record，我還是比較相信的，因為它是來自County (郡) 的記錄，一般比較準確，因為County
(郡)
就是以它為依據去算房產稅的。很可能是房主自己後裝修的地下室面積不包括在County
(郡)
的記錄里。
如果買房人自己後裝修的地下室，沒有報County 郡記錄在案，County 郡的Tax
Record是沒有顯示的.
另外報County
郡記錄後，比如Sq
Ft：3200
多，那屋主是要按3200
Sq Ft 多交房地產稅的，所以有些人不報新增面積。
另外，也不和情理，無厘頭. (It doesn't make sense). 試想一下，共
Total: 6 Bdrms , 4.5 Baths的房怎麼可能才Sq Ft/Sq Ft Source: 2,225 / Tax
Record ？應該是地下室沒有記錄在County
(郡)
的Tax
Record 中。
分析完了面積的記錄問題，如果這兩棟房的實際面積接近，(比如都是3200
Sq Ft） 下面的圖就很清楚了，那個看上去大氣？ 那個明亮？可能不用我再多說，你就清楚了，當然我們還要和Listing
Agent 做預約看房，到實地去進一步考證才有把握。 （笑）
噢，對了，介紹你看一兩篇文章，你就會對房屋的外牆和朝向有所了解了。
房地產心得 24 - 人靠衣服馬靠鞍，房子也要把衣穿。
http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=164160
房地產心得 23 – 趣談房屋的朝向.
http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=160056
2#位置房：FMLS#: 5325430。2630
Vistoria Drive，Cumming, GA 30041.
($279,900)
1#位置房：FMLS#: 5324645。1035
Capstone Court, Suwanee, GA 30024. ($269,000)
我們的工作不單單只是帶客戶看看房，還包括分析，諮詢，海量的信息，文件的整理，出具Offer，合同的簽署，合同的跟蹤，與對方打交道，直至房產過戶才有回報。看了我上述的分析，誰不會說，這是一篇專業的文章呢？ （笑）
後記：
第二天我與Listing Agent 做好預約後，又實地的看了這兩棟房，確實像我分析的那樣，2#位置房：2630
Vistoria Drive，地上房屋面積約為2,225 sq ft. ，沒有包括地下室面積 （近1000 sq
ft），房子的內外維護的也比較好。1#位置房：1035
Capstone Court，沒有地下室，房屋面積約為3,216 sq ft.，相對於2#位置房，1#位置房地面部分顯得大一些，但維護的不是很好，外牆有明顯的破損處，房頂看上去也很舊，結果兩棟房都不是我客戶非常中意的，我們只能繼續再尋找了。
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