作者：陆老幺

投资房地产，是获取被动收入的重要手段之一。因此，地产常识也是很多希望早日财务独立，提前退休人士的必修课。虽然各项地产都往往有自己的特点，但粗略地分，所有房地产投资不外乎商铺 (Comercial Properites) 和住宅 (Residential Properties) 两类。

那么，投资于商铺和住宅都各有什么利弊呢？我从以下几个方面详细分析：

1. 宏观经济影响

毋庸置疑，宏观经济大环境对商品和住宅都有一定的影响。但二者相比较，不管经济环境如何，人们都需要居住房子，但不一定要做生意。因此，住宅需求更刚性一些。商铺的出租率和价格，受经济环境影响会大一些。

2. 租金回报

一般来讲，住宅的年租金回报只有房价的3-5%左右；而商铺的年回报一般有5-8%甚至更高。这方面，商铺明显占优。而且，商铺的租约中可能会规定租金每年按一定比例增长，或者每几年会根据市场、通胀作调整，这在住宅出租中是比较少见的。

3. 租客

相对而言，住宅的租客比较好找，房屋也不容易空置。但商铺的合适租客有时候会比较难找，投资人有可能面对某项商业地产闲置多个月，甚至几年的极端情况，有可能给房东造成巨大的财务压力。

另外，由于商铺租期长，更换租客后容易出现闲置，因此，房东在签约前需要更高技能来评估租客的信用。当然，正因为商铺的租期比较长，一旦成功出租给可靠房客，房东可能未来几年，甚至几十年都不用再操心新租客。

4. 租期

住宅的租期一般比较短，租约只签一、两年，甚至几个月都有可能。而商铺的租约就长得多，大多数在3年以上。商铺租约一签就是十年甚至二、三十年的情况也不少见。并且，商铺租客在租约期满以后还更有可能会续租。

5. 租约合同条款

住宅的租约一般比较短，也比较浅显直白，签约双方一般不需要律师，自己仔细读过就可以了。而商业地产的租约通常比较长而且复杂，在签约前最好找律师把关。

另外，政府通常比较注意对住宅租客的保护。很多住宅租约的条款，例如请租客搬走的通知期等，都是法律强制规定的，即使租客同意，房东也无权随便更改。但商铺条款就灵活得多，只要双方同意，一般可以添加任何条款。

6. 房地产的价值决定

住宅的价格往往是根据房屋自身的环境、状况，比较同地段其他房屋的售价决定的。而商业地产的价值在很大程度上是根据有现有租约的年现金流回报，相对同期资本成本来计算的。

从这个角度看，某项商业地产的价值，更多地决定于租约和租客，不一定和本身状况成正比。所以，为了吸引长期优质租客，商业地产的房东甚至可能会同意租客彻底拆除状态良好的现有房屋。

7. 融资贷款

住宅投资者可以从银行获得高达买价90%，甚至100%的房屋抵押贷款。但银行通常只给予商铺50-70%的贷款。

8. 日常费用

多数情况下，住宅的房东负责维护、装修、政府税费等费用。而商业地产租约通常会规定租客承担维修、装潢、政府税费等日常费用。

9. 纠纷解决

不管是住宅还是商铺，房东和租客都可能会发生纠纷，或者发生房客不付房租的情况。因为政府对住宅租客的保护，房东在处理住宅纠纷方面处于相对弱势，经常需要很长时间，经过很多调解、裁判的过程才能让房客搬走。而在商业地产纠纷中，房东可以根据租约规定，采取换锁、封门等手段，拥有相对更多的纠纷处理方法。

综合以上各方面，我们可以发现，住宅相对比较容易找到租客，现金流比较稳定，但年回报率会比较低；商铺不容易找租客，容易空置，但一旦出租，租期比较长，日常维护少，年回报率比较高。

对大多数人而言，商铺的投资比较复杂一些，在法律知识、价格计算、信贷融资、租客评估方面对房东的要求比较高。大多数房地产投资者都是从住宅入手，在比较熟悉房地产投资领域以后，再逐渐开始商铺投资的。