說起房地產相關的話題，大致都是講一手或者二手市場的房價趨勢。很少有人注意到商用住宅管理方面所沒有考慮到的問題。而這一問題將會是房地產的另一個財產黑洞。

這就是中國住宅樓今後的保養與維護的費用問題。中國城鎮化以後並沒有形成現代化住宅管理的理念和實施上的成熟管理。業主們整天關心的是自己的鴿籠是否漲價。對於鴿籠以後的維護成本他們根本沒有去考慮。這主要是幾個原因造成的。

第一是中國住宅商品化的時間太短。從改革開放的開始到真正住宅商品化經歷了很長時間。真正意義上的商品化開始應該是在上世紀90年代中期。到現在不足20年。在此之前，沒有人有物業管理的經驗和對物業管理的預期。許多人認為房子，樓房是一勞永逸的東西。或者還在幻想國家，政府會解決房屋修繕的問題。

第二是中國人對集體共有的財產缺乏主人翁似的管理精神。他們認為天塌下來有人頂。但是對於由誰來頂，並不深究。同時，中國人大部分只顧小家，而缺乏同舟共濟的精神。

第三，地方政府為了雞的屁，盲目發展房地產。在發展的同時，地方政府的官員和房產管理局（處，所等）對房產管理也是一無所知。給業主挖陷阱。監督和管理水平太低。樓房建築質量達不到標準。施工方，開發商一起糊弄購房者。

現在的實際情況已經很糟糕。在上海或者北京這樣的一線城市，許多20多年的住宅樓從外面看已經亟需維護了。即便是許多十年以內的住宅樓也出現很多問題。由於沒有中央空調，每一家的窗戶外面都至少有一個空調機。順着空調機流下的水流常年沖刷和腐蝕外牆。許多外牆的裂縫出現沒有及時得到維修。使得空氣中的潮氣，水流進入裂縫。進一步腐蝕混凝土中的鋼筋。產生壓力腐蝕和化學腐蝕的雙重危機。這樣的樓房會大大降低使用年限。最後的結果就是危樓，廢掉。我父母在外地的住房當時是第一個高層住宅樓。人人羨慕。但是，由於人們沒有維護意識。政府也不幫助維護。房頂漏雨就由頂層住戶到屋頂上面自己維修。下面的人對屋頂漏雨無動於衷。最後，這幢住宅樓因為無法安全居住，在經過了短短22年的生命周期後被一個地產開發商拯救了-推倒重來。這樣的事情每天都有。上海的一個居民樓商量是否動用維修基金為一戶頂樓漏雨的住戶維修屋頂。投票的結果是沒有通過半數同意。無法維修。他們沒有意識到一個樓是一體的。不能分開來看。就像如果腦袋認為小腳趾和它沒有半毛錢關係，爛就爛吧。最終大腦也保不住。

在國內購房時的確有一筆政府保管的維修基金。大致是房價的0.5%。如果是一個100萬的房子，大約是5000-6000人民幣。許多城市這筆基金從絕對值來看不少。特別是上海和北京這樣房地產海量的城市這些基金數目相當大。但是和今後房產維護相比也只是九牛一毛。即便這筆錢不被挪為他用，也完全無法滿足住宅維護之用。物業管理收費應該考慮了小打小鬧的維修費用。對於建築本身的維護費用肯定是沒有考慮的。像上海這樣潮濕的地方，外牆的維護至少要10年就需要粉刷一次。在粉刷時還要進行外牆維護。比如消除縫隙，裂紋修補等。電梯除了每年的年檢以外，像中國住宅樓那樣使用頻繁的電梯。十年幾乎需要更換新的。這些維護，那幾個維護基金完全不夠。還指望到時候由政府買單的人可能會失望。因為這樣海量的維護需要政府不可能有能力負擔。當十年以後房地產逐漸平穩，將樓房推倒重建的成本和房價相比肯定不是開發商願意做的事情。因此，長期來看，對於住宅的維護考慮非常重要。在國外，許多幾十年（40，50年）的住宅不亞於新建住宅。所以可以常常看到廣告上說，“比新的還好”。不是忽悠。國外的集體住宅的管理都是按照政府住宅管理條例進行。維護基金歸業主雇用的房產管理公司管理。每季度有財務報表通過業主委員會給業主匯報。樓房的狀態也非常清楚。需要維修的項目如果不是政府規定的，比如加一個花池等。只需要大家投票即可。如果樓房根據政府規定到了需要粉刷和維護的年限，則由業主參與所有的報價過程以及費用使用情況。維修完畢由於資金短缺可能會增加業主每月的物業費直到滿足政府規定的維護基金最低額度。樓房的整體結構和建築都有商業保險。如果由於天災或者以外造成的損失都將由保險公司負責維護費用。不需要動用業主的維護基金。因此，在國外很難通過住宅樓的外表判斷其年齡。看上去都像新的一樣。

中國住宅樓基本上都沒有商業保險。單元內個人財產保險是另一回事。一是沒有人認真去想，二是沒有人願意花錢。同時，國人在住宅使用時並不愛惜物業的所有財物。造成了中國住宅樓使用過度。快速老化。然後，業主們又破罐子破摔。造成惡性循環。許多回遷樓這樣的狀態相當多。到樓房成為危樓的時候，誰來為你買單？如果政府來買單的話，就產生了不公平的問題。高檔住宅的維護費用高。普通住宅維護費用相對低些。享受的待遇不同。這一社會不公如何消除？所以物業所有人負責自家房產的維護是最合理的。為了保住房產，住宅的價值，這個問題一定不能忽略。