如果想要在周圍房屋建設中與開發商對抗，以保護自家的隱私、安全、景觀和房產價值不受負面影響，就要首先了解那個地產開發項目屬於什麼性質的申請？如果是規規矩矩按現有市政法規申請的項目，就很難挑戰它了，但這樣的開發建設項目很少存在，因為沒有任何開發利潤和價值可言，開發商除去購買現有地皮和現有舊房的成本，減去申請、設計和建房的成本，那麼無論是推倒舊房蓋新房，還是擴建原有住房都是沒有任何利潤的，必然是負利潤，會虧很多錢。所以多數開發商搞的建設項目都要突破現有法規，搞破例申請，以謀求利益最大化。根據安省的規劃法案（ONTARIO PLANNING ACT），安省各城市的修法破例申請按規模和性質不同分為三大類：１ － 法規輕微變化申請（MINOR VARIANCE APPLICATION）２ － 區劃法規修改申請（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION，簡稱REZONING）３－官方規劃修改申請（OFFICIAL PLAN AMENDMENT APPLICATION）

對於法規輕微變化的申請（MINOR VARIANCE APPLICATION），申請人要向當地城市的調整委員會（COMMITTEE OF ADJUSTMENT）提交申請，並由調整委員會組織各個部門和各個利益相關單位（包括居民）提交各種意見，最後由調整委員會聘請的幾位獨立專家根據各方意見作出獨立裁決，看是支持還是否決該項申請。關於MINOR VARIANCE APPLICATION的信息和故事筆者以前的文章有所介紹，因為與本文無關，這裡就不多說了。同樣，官方規劃修改申請（OFFICIAL PLAN AMENDMENT APPLICATION）也與本文無關，也就不多講了，以節省篇幅。

而那個製造＇路沖＇的地產開發項目，按規劃法規要求，向當地政府遞交的是區劃法規修改申請（ZONING BY－LAW AMENDMENT APPLICATION，簡稱REZONING）。因為該市的區劃法規（ZONING BY－LAW）明確規定那個地帶（ZONE）只能蓋低密度的獨立屋，不能蓋較高密度的半獨立屋。但對於蓋獨立屋的方案，大型開發商是沒有任何興趣的，因為那片地皮上面原來只有兩個獨立屋的大LOT，就是每個都一分為三也最多蓋６個獨立屋，還不夠塞開發商牙縫的。所以他們就乾脆用一條新道路把該地皮從中間分開，縱深兩側都設計成半獨立屋，一共設計了９對１８間半獨立屋。這樣對現有區劃法規的大幅修改就必須走REZONING的申請程序了。按照規劃法規的規定，REZONING的審批權在當地市政議會，由多名議員投票決定，但議員們也不是憑空拍腦袋決定，而是參照市政府的各個部門提交的意見報告，結合聽取其他相關單位（市府以外）和當地居民的意見。

但多數當地居民不懂規劃法規，提不出什麼實質性的反對意見和反對理由，只能亂抱怨、亂嚷嚷，更無法落實在紙面上，不懂怎麼寫有實際內容的技術性的請願書，那麼開發商是不害怕的，拿他們常說的話講，哪裡的項目沒人反對？哪裡的項目沒有噪音呢？而暗中支持開發商的某些政府人士和本地議員也不怕口頭的，無技術內容的居民抱怨，因為不是白紙黑字，誰都無法被追究責任，就很容易能讓開發項目矇混過關。所以提意見不能言之無物，不能胡說亂講，也不能一味地大喊大叫，更不能上來就只拿老外搞不懂的＇路沖＇說事。必須要講出政府人員和市議員聽得懂的＇道理＇出來，而這些道理歸納起來可以分為三大類：

第一類：依據規劃原理分析，說明這個破例申請如何違反了規劃原理的合理性（PLANNING RATIONAL）

第二類：這個破例申請如何損害了當地的公眾利益

第三類：這個破例申請如何損害了本人和本房產的具體利益

關於第一類道理的抗訴看似概念模糊，其實很具體，就是這類開發申請按照政府要求必須提交一份叫做'規劃合理性'的報告（PLANNING RATIONAL REPORT）。而所有這些資料都是對公眾開放的，任何人都可以索取還仔細研讀，然後逐條逐條地進行反駁。

比如那家開發商在他們提交的規劃合理性報告中解釋說，他們的方案雖然違反了區劃法規，但沒有破壞更大範圍的官方規劃對該街區環境（NEIBOURHOOD，比一個ZONE要範圍大得多）的定義類型和建築特色。那麼筆者就在給市政府和當地議員的信件中立即反駁，說我們這裡的街區(NEIBOURHOOD)根本沒有半獨立屋的類型，沒有這種密度高出兩、三倍的房屋群落，也很少有單車庫的房屋，此事如果破例，必然建立一個很不好的先例，然後其他開發商必然紛紛效仿，極大改變當地街道的房屋密度、類型、景觀和停車設施，那麼怎麼能說對我們的NEIBOURHOOD的現有特色沒有影響呢？相反，這是有很大影響的。那麼對原來奔着這種特色（大LOT、獨立屋、幽靜、美景、雙車庫）而購買當地房產的眾人來說不就是上當受騙了嗎？你們開發商的新房屋藉助我們當地的優勢特色而升值了，可我們的房產不就受連累而貶值了嗎？這公平嗎？

後面，開發商的報告又解釋說，他們的方案雖然違反了區劃法規，但沒有破壞現有的街區景觀。那麼我就在我的信件中立即反駁，說我們這裡本來門前是幽靜的街道的中段（MID－BLOCK），一開窗戶看到的是對面房前美麗的花園，看到的是市政草坪，看到的是幽靜的人行道和美麗的小樹與側柏，但以後這些景觀都將不復存在了，取而代之的是難看的T字路口和烏黑的柏油路面，這怎麼能說是沒有破壞現有的街區景觀呢？這不但影響現有的美麗的景觀，而且事必影響我們未來的房價。

在我的請願信中這樣逐一逐條反駁後，再到後面，我才把最關鍵的＇路沖＇問題擺到桌面上，但不是用＇路沖＇這一類西人聽不懂的術語，而是按西方人能理解的原理，分解成幾個問題來解釋＇路沖＇概念對我們的不利影響。

第一，新的T字路口會在車輛的各種剎車、起步和轉向中製造出９類新的交通衝突，如追尾、側撞、變道。而現有的街道（MID－BLOCK）幾乎沒有交通衝突，說明開發商的道路方案將嚴重影響我們周圍的交通安全，特別是從新道路失控衝出的車輛，會直衝我們的房屋，太危險了，所以不但影響安全，而且事必影響未來的房價。

第二，車流是如此，洪水流也是如此，在特大洪水時，我們房屋被洪水衝擊的概率也大大增加，不但影響洪水安全，而且事必影響未來的房價。

第三，從新道路開出的車輛的頭燈都可以直照我們的房內，司機和乘客都可以直視我們的房內，剎車和起步的噪音都可以驚擾屋裡的居民，而從我們房屋開出的車輛都要受到新路口各種車輛的干擾。所以不但影響隱私，帶來生活不便，更事必影響未來的房價。

第四，任何對購買我們房屋感興趣的潛在買家如果站在我們的房前都能直接看到對面新道路里成片的嶄新半獨立屋，而嶄新半獨立屋的價錢便宜很多，我們必然失去買家。

第五，在距離那個新路口４０米的地方本來就有一個現有的全停路口，再多加一個新路口實在不符合交通規劃的基本原理。

第六，到最後，筆者還是直接提到了關於＇路沖＇的問題，就說在某些國家的規劃原理和建築文化中，位於T字路口頂端的房屋是位置最不好的房屋，這樣的開發使我們的房屋從好位置一下變成了不好的位置，所有從那個國家（亞洲國家）來的移民就都不會購買該房屋了，那麼房價跳水就是不可避免的了。

根據上面的觀點以及其他問題，我向市政府和當地議員分別遞交了兩封不同類型的請願信，共４封信。一類（市府和議員各一封）是代表當地居民利益所寫的，並搜集了四十幾戶當地居民的簽名。而另一類（也是市府和議員各一封），是代表受路沖影響的兩戶居民的。性質不同，具體內容也不太相同。

後面，筆者親自出席了在當地市政廳舉辦的關於該項目各種意見的公開聽證會，並做了簡單扼要的激烈演講，當着市長和十幾位議員的面，對該項目的負面影響據理抨擊，請求市議會在最後的投票中否決該申請。我發言的最後總結到：

＂我們當地居民不反對你們開發商賺錢，但前提是不應該讓我們當地居民賠了大錢，還深受各種負面影響，這太不公平了。有這個道理，走到哪裡我都不怕，開發商要打到市府市議會，我就奉陪你到市府市議會；開發商要上訴到安省市政法庭（ONTARIO MUNICIPAL BOARD），我就奉陪你到安省市政法庭，一定和你們戰鬥到底，因為我們沒有其他選擇！＂

此語一出，四座皆驚，群眾席上爆發出一陣掌聲，同時，在主席台就座的有的議員也在微微點頭，說明理解了我說的道理。等聽證會結束後，很多來旁聽的西人居民都對我說：WELL DONE（幹得漂亮），THANK YOU。同時，開發商方面則完全亂了方寸，後來的發言幾乎語無倫次，張口結舌了，他們完全沒想到會半路殺出我這個中國來的程咬金，以子之矛攻子之盾，從技術上找出了他們那麼多的漏洞。而連那個其實是暗中支持開發商的本區議員，也不得不主動和我交流，宣稱該方案必須修改，必須再次徵求當地居民的意見，因為我已經把各種道理都講明白了，白紙黑字，他不可能替開發商來胡攪，否則就是＇自絕於人民＇，將來再投票選議員他就危險了。於是聽證會宣布修會，要求開發商必須修改方案後再來討論，這樣一拖就是半年過去了。

在這半年的時間裡，開始了我和那家開發商的直接對壘和針鋒相對的三次激烈的直接談判，直到我為客戶朋友爭取到滿意的結果為止。

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祝大家在２０１５年事業發達，萬事如意

何安瑞／HENRY

２０１5年1月２日