全球在建87%在中國

2013年08月30日08:14 來源：經濟參考報

瘋狂的“摩天大樓控”：全球在建87%在中國（網絡配圖）

近年來，隨着經濟的發展，各城市對於建造摩天大樓、標誌性建築的衝動愈加強烈。一些地方紛紛將摩天大樓的設計高度瞄準區域第一、中國第一，甚至世界第一。

遠大集團也在執著於摩天大樓的夢想。它設計的在長沙建造高於“世界第一高樓”迪拜塔的“天空城市”，因沒有完成相關法定的報建手續，僅開工四天就被有關部門叫停，同時再次掀起輿論對建設摩天大樓的爭論。

瘋狂的“摩天大樓控”

日前剛剛封頂的上海中心大廈，高632米、共124層，是典型的高檔商務樓，將取代陸家嘴的環球金融中心，刷新上海的天際線輪廓。而在2012年奠基的中信集團大樓“中國尊”三年後將以528米的建築總高、108層，取代國貿三期大樓，成為新的北京第一高樓。

與此同時，高646米的深圳平安國際金融中心已於2009年10月動工，它不僅將輕鬆奪得“華南第一高”的桂冠，在2014年竣工時還將超越上海中心大廈，成為中國第一高樓。2012年，設計高度606米的武漢綠地中心宣布加高30米，以超越上海中心大廈。而日前長沙838米的“天空城市”，設計高度將比目前世界已建成的最高建築—阿聯酋迪拜塔還要高出10米。

除此之外，青島計劃建造高達777米的777大廈，珠海規劃中的高680米十字門C B D地標，南寧規劃中的628米的天龍財富中心，廣州規劃中高600米的白鵝潭C BD地標，規劃中的摩天大樓可謂遍地開花。

2012年《摩天城市報告》(以下簡稱“報告”)顯示，根據國際公認標準，高於500英尺即152米的大樓屬於摩天大樓，按此計算，中國摩天大樓數量總數已超350座，而全球在建的摩天大樓中有87%在中國。這意味着今後十年，中國平均每五天就有一座摩天大樓拔地而起。而五年後，我國的摩天大樓將超過800座，是現在美國總數的四倍，值得注意的是，其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。

對於建設摩天大樓，業界各有不同見解。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌指出，由於城市空間狹窄造成地價高昂，在地價一定的背景下，開發商會選擇不斷提升容積率以興建超高層建築物。另外，地方也多會鼓勵建設可以成為政績表現手段的“地標性”建築。

世界銀行前副行長林毅夫卻認為，眾多大國在快速崛起階段都湧現出許多“地標式”建築，中國城市發展建設定位要以國際眼光和標準來衡量，而以打造現代商業文化為目的的“地標式”建築，摩天大樓是未來中國城市發展方向。

摩天大樓泡沫化

顧雲昌指出，地標性建築的噱頭不僅會引來眾人關注，也會帶來GDP增長。因此，一個城市是否有地標性建築，成為地方政績表現的重要手段。“地標性建築也能成為城市‘名片’，帶動外來投資，以及實力企業的進駐，進而帶動區域經濟發展。而高度不斷刷新的原因，則是地方政府是希望藉助‘第一高樓’提升區域知名度。”

綠地中心經過拔高高度成為武漢市地標性建築，綠地內部人士在接受媒體採訪時表示，“做地標性建築不是我們想做，而是政府想做。我們進入一個新城市，就要做政府喜歡做的事。而且綠地在項目的操作過程中，一直遵循兩點，一個是緊貼市場需求，一個就是秉承政府所想。”另外，綠地中心“拔高”方案最初是由武漢市政府方面提出的，希望使大樓成為“中國第一高樓”，從而“更具標誌性”。

《中國摩天城市報告》的主筆、“摩天城市網”創始人吳程濤在接受《經濟參考報》記者採訪時也表示，當前國內各大城市興起的摩天大樓熱，絕大部分都有為了獲得“更高地位”而推進超前建設的企圖心。

報告中就指出，在某些特定的城市或許還存在適度超前興建摩天大樓的需求，但就整體而言，中國現有商用摩天大樓的數量再加上在建和規劃的數量，其總數已經遠遠超越美國，呈現泡沫化。

報告指出，摩天大樓與第三產業發展有不可分割的關係。與美國相比，美國平均每座摩天大樓對應的第三產業產值為1431億人民幣，而中國僅為每座436億，產出率僅是美國的30.5%。

值得注意的是，北京師範大學經濟與資源管理研究院教授韓晶指出，中國摩天大樓狂潮不僅在一線城市蔓延，同時也席捲三四線城市，盲目建設摩天大樓將把整個城市經濟拖向深淵。2010年，廣西防城港市投資達95億元，高528米，設計為109層的亞洲國際金融中心轟動一時，成為西南第一高樓。這意味着，人口僅為86萬人的防城港市，平均每人投資11000元才能建成。

彼時，亞洲國際金融中心項目設定將於三年主體完工，五年內投入使用。但是，時過三年，記者再次到項目地址查看，由於項目並不允許外人進入，因此並未看到項目真實進程。但能看到該項目還看不到任何高於圍欄部分，與該項目設定的主體完工的建設目標相距甚遠。

與此同時，全球第一座建在村裡的摩天大樓，328米高的五星級華西村龍希國際大酒店於今年4月也被爆出運營虧損，村民需輪流入住“拉內需”。G D P總量剛過千億的貴陽也規劃了17座摩天大樓。

此外，珠海巨人大廈爛尾18年，天津雙塔天津中心爛尾八年，西安陝西信息大廈爛尾16年......這些曾經宣告將建設的摩天大樓都在給我們一次次敲響警鐘。

顧雲昌表示，部分摩天大樓爛尾的主要原因便是資金問題，小城市本就資金窘迫，資金跟不上是常事，另外，項目完成中可能進行市長更換，然而後任並不認同前任的看法，因此項目便一度擱置下來。

摩天大樓的警示

事實上，有研究發現，世界最高大樓的開工建設與商業周期的劇烈波動高度相關，而摩天大樓建設往往是經濟衰退的前兆，被稱為“勞倫斯魔咒”。

勞倫斯認為：“摩天大樓與經濟衰退的病態關聯出現在開發商能夠輕而易舉地獲得金融貸款之時，對銀行來說，也是為了利益而進行的更大冒險的時刻，當投資建築的熱潮開始減退，經濟下滑的風險就會來臨。”

雖然不知“勞倫斯魔咒”是否一定會出現，但我國有專家認為，投資過剩、貨幣擴張以及投機活動確實與摩天大樓建設存在一定關聯，應提高警惕。

對外經濟貿易大學國際經濟研究院教授藍慶新認為，“建築熱”是信貸過剩的信號，歷史上摩天大樓的建造與信貸寬鬆、土地價格飆升和過分樂觀的經濟預期緊密相關。“根據國際清算銀行計算，信貸占G D P比重超過10%，就可以做完未來3年內爆發經濟危機的預警信號。而惠譽評級之前對我國測算顯示，我國信貸占G D P比重已超200%。在過去5年中，中國主要城市北京和上海的住房價格上漲幅度超過110%，漲幅全球第一，因此，應謹防經濟泡沫的產生。

那麼是否摩天大樓就不應該建設？對此，吳程濤指出，磨天大樓是經濟發展到一定階段，企業發展到一定層級後的產物。因此，應由市場來決定興建摩天大樓的高度和數量，儘可能避免行政力量的補貼和干預，擾亂資本對市場的正常判斷。“在美國的底特律市，政府曾經透過免稅和政治支持，讓福特公司以3 .5億美元建造了全市第一高樓文藝復興中心，建成後連年虧損，最後不得不以不到一億美元的價格賣給了通用。”

“當前，中國不少城市為了刺激企業投資摩天大樓，不僅在土地出讓上往往列明該地塊建築不得低於固定高度，還會“配送”住宅土地。一些城市還會列明，建築物超過300米的，150米以上部分不計土地出讓價款。這些行政優惠使得的原本不划算的摩天大樓投資，突然之間看起來變得划算，但實質上卻是擾亂了市場的資源配置平衡。”吳程濤說。

韓晶則認為，興建摩天大樓應與城市規模、城市配套設施、經濟水平相適應。各個城市應考慮自己經濟實力、基礎設施配套情況、城市投資能力和消費能力進行投資規劃。

中國在建摩天大樓全球居首你是否開始懷念地面生活？

文 / 嚴婷 2014年05月05日 12:20:03 0

過去，美國的帝國大廈以其381米的高度成為紐約天際線中一道亮麗的風景線，並在將近40年的時間裡一直雄踞世界摩天大樓之首。如今，隨着人類進入所謂的“超高”和“特超高”建築（高度分別指超過300米和600米的建築）時代，帝國大廈也已相形見絀。

“過去，12層以上高層建築的數量是衡量一個城市的重要指標，如今這一高度早已過時，高層建築現已成為各個城市和國家的象徵。”仲量聯行亞太區物業與資產管理部首席運營官兼總監Albert Ovidi表示：“過去，帝國大廈曾是世界地標性建築，人們紛紛去那裡參觀。如今，迪拜的哈利法塔（Burj Khalifa）（828米高）已經取而代之。”

目前，中東和亞洲地區在“摩天大樓指數”中占據主導地位。僅在中國，高度超過300米的在建摩天大樓數量逾67座，在全球居於首位。不過，這是近期才出現的現象。全世界2/3的現有摩天大樓建成時間不到10年，此外還有100多座摩天大樓在建。不過近來，垂直交通（vertical travel）作為一個明顯的限制性因素開始制約建築高度的飛速增長。

夭折的世界第一高樓——長沙“天空城市”

位於中國湖南省會長沙的開發項目——“天空城市”，正如其名：它是一座天空中的城市，這一項目包括學校、醫院、商場、住宅，甚至還有公園和花園等。但這一項目很快因沒有完成相關法定的報建手續，被有關部門叫停。據知情人士透露，世界第一高樓，儘管是企業投資，但項目建設難度較大，其可建度、安全性能、能源環保等方面均需要進行科學論證和相關審批，但目前並沒有到省、市等相關部門進行報建手續和相關行政許可。

仲量聯行稱，“天空城市”項目一旦按照其最初所規劃的那樣竣工後，其高度將超過哈利法塔10米，成為世界第一高樓。同時，該項目也可能成為“建造速度最快”的摩天大樓。開發商計劃採用具有開創性的預製建造技術，這一技術的應用可能推動建築行業的徹底變革。

對於一座國際知名度並不高的中國城市——長沙，該項目顯然吸引了人們的注意。該項目還可能標誌着摩天大樓建造周期的根本改變，如果超快建造摩天大樓的模式被證明切實可行，其它開發商也將如法炮製。

華爾街見聞網站此前曾提到過摩天大樓指數（Barclays Skyscraper Index），巴克萊認為，摩天大樓的興盛與經濟開始下行的時間相一致。而當前世界最高的20座摩天大樓中，有9座位於中國。

對於全球範圍內的房地產業內外人士來說，建築施工速度的日益加快以及建築材料及結構的不斷變革，將對他們產生深遠的影響。隨着當今技術的持續發展，這一發展趨勢究竟能走多遠，我們將拭目以待。但是，人們在垂直村落中的工作和生活方式正發生巨大的轉變，這一點已然成為現實。

綜合性用途的“垂直村落”

對於投資者來說，當今的摩天大樓提出了一個全新的經濟命題。

“隨着建築物越來越高，它們正變成所謂的‘垂直村落’——如今，絕大部分的超高建築物均為多用途建築，包括酒店、辦公樓、住宅以及商場，” 仲量聯行大中華區戰略諮詢部總監高格翰表示。

過去幾年間，摩天大樓主要由機構投資者持有，並且整棟作為辦公樓使用，如台北101和吉隆坡的雙子塔等。10年前，在全球10大摩天大樓中，有9座大樓為純辦公樓。不過，這一狀況發生了重大轉變：在過去十年間竣工的世界10大摩天大樓中，有8座大樓目前用作辦公樓、公寓和酒店等綜合用途。這一發展趨勢至今仍沒有減弱的跡象，幾乎所有在建的摩天大樓均規劃用於綜合性用途。

高格翰表示：“此類大型項目的融資往往構成巨大的挑戰，但綜合性用途項目可以使其風險分散到不同業主，許多超高層樓宇目前包含大量的住宅，而這一類物業甚至可以在動工前即可展開預售。”

儘管超高建築造價不菲，但它們往往可以為周邊地區帶來附加值。例如，哈利法塔（Burj Khalifa）帶動了整個迪拜市中心區的發展，足不出戶便可盡享世界最高建築帶來的無與倫比的視覺衝擊——這絕對是一個很好的賣點。

地標性建築的管理難題

除了明顯的“轟動效應”外，超高和特超高建築本身也會面臨一系列獨特的挑戰，如人群管理等。

哈利法塔（Burj Khalifa）可容納35000人，這一人數相當於列支敦士登的國家總人口數。

“如果你去一個普通的高層建築，有一些不愉快的經歷，但很可能這並不會引起太多的關注，你今後還會再去的。但是，特超高建築的情況就可能完全不同了，地標性建築總會引起人們的格外關注” Ovidi表示，樓宇管理者必須在此類管理方面擁有豐富的經驗。對管理水平的要求不再是一個普通的本地足球聯賽，而是世界盃級別的管理水準。

安全問題也是9.11事件後全球摩天大樓所面臨的另一重大問題。高格翰表示，人員疏散、垂直交通以及高空作業面臨諸多挑戰。外牆清洗也是另外一項很大的成本。比如，要徹底清洗哈利法塔的外牆玻璃，需要36名工人耗費3個多月的時間。

儘管存在各種限制，但世界各地的摩天大樓仍如雨後春筍般拔地而起。沙特阿拉伯吉達王國塔（Kingdom Tower in Jeddah）的高度預計將在2018年突破1000米大關，人類的摩天大樓建造工程技術將被推至極限。

儘管這是對建築藝術的渴求，但高格翰認為，對“超高建築”的過度追求也會引起一些問題：“是不是從1000米高的摩天大樓往下看，比從300米高的高層建築往下看的景色更美？面對如此多的垂直村落，是不是還有人願意再回到地面上生活？”

在越來越“高”的未來，人們或許會開始懷念起在地面上的日子。

迪拜算個球，看看2015年中國，驚呆了！

瘋狂的“摩天大樓控”：

全球在建87%在中國

2013年08月30日08:14 來源：經濟參考報

中國在建摩天大樓全球居首 你是否開始懷念地面生活？

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