藤兒點評：只有出現爭議，你才知「NAFTA」對美國、加拿大、墨西哥經濟貿易的影響有多重要。 北美自由貿易協定第一條有明確規定，墨西哥、加拿大、美國根據關稅和貿易總協定的基本原則，正式建立一個自由貿易區。其成立宗旨是：取消貿易障礙，創造公平競爭的條件，增加投資機會，對知識產權提供適當的保護，建立執行協定和解決爭端的有效程序，以及促進三邊的、地區的以及多邊的合作。三個會員國彼此必須遵守協定規定的原則和規則，如國民待遇、最惠國待遇、及程序上的透明化等來實現其宗旨，藉以消除貿易障礙。 在權利方面，自由貿易區內的國家，貨物可以互相流通並減免關稅，但對貿易區以外的國家，則仍然維持原關稅及障礙。 ..... 從NAFTA最初的協商開始，美墨農業貿易就一直是具有爭議的議題。其中最引人矚目的爭議，是美國於2000年時對於美國玉米農民的補貼達到101億美元，多達墨西哥政府當年農業預算的10倍。 那麼，加拿大卑詩省的這一個15%的外國人物業稅是否赤裸裸的違反了北美自由貿易協定(NAFTA)？如果答案是"YES"，卑詩省不僅違反了NAFTA,還違反了與其他很多國家的相似平等貿易協定。因此，這個15%的物業稅就意味着又一個「NAFTA」爭議：卑詩省將面臨高達百萬甚至幾億美元的罰款。 ------------------------------------------------------------------------- 來源：udyDou地產公司 2016-07-30 溫哥華房產市場是否迎來壓垮她的最後一根稻草
本周一，這條卑詩省向海外買家徵收額外15%物業轉讓稅的消息一經發布，客戶的微信詢問、電話諮詢如潮湧來，龍美地產的經紀人們馬上展開了激烈的討論，這個突如其來的消息會帶來怎樣的影響?難道溫哥華自2015年一月以來的火熱市場迎來了壓垮她的最後一根稻草? 我們先來回顧一下自2000年以來的溫哥華地產市場，2000年的谷底之後，隨着移民數量的不斷增長，特別是中國移民的不斷增加，房產市場逐漸回暖。自2003年開始，大溫地區房屋銷售量創15年來的銷售新高，達到37,816套，之後以每年兩位數的勢頭持續增長。隨着市場的不斷增長，投資人開始有質疑，漲了這麼久，是否會跌?但是，三年、五年，仍然沒有停下來，直到2008年的9月，全球的經濟危機爆發，這根稻草終於讓溫哥華的房產市場冷靜下來，一度出現不買不賣的狀態，當時有人預言，要做好5年房產寒冬期的準備。這種僵局持續至2008 年年底，有些資金需要回收的屋主開始調價，一些有市場敏銳度的投資人開始入貨，這時拿下的都是很好的deal, 以溫西高端房產為例，有10%-15%的下調，這一時期持續至2009年3月。在2008年9月之後的短短半年，於2009年的4月直接進入回調期，市場價格瞬間回溯到了金融危機前的狀態。這次回調速度之快，令大家對溫哥華的房產市場刮目相看，讓原本觀望的買家大感意外，因市場的的迅速攀升而有點措手不及。同時在這一輪增長中，溫哥華地產局作為官方機構，已經明確承認來自亞洲的移民，特別是中國、香港、台灣、以及韓國的移民導致房屋需求量的上漲。
開始於2009年低至2.25%的利率以及移民數量的持續增加，再加上亞洲經濟好轉後，新移民購房能力增強，在2010年底出現了冬天淡季不淡的狀態，市場反常規的突然活躍，直至2011年初的多方競價，最瘋狂時有20多個offer無條件競價的狀態，經常一個買家寫七八個offer無法搶到房子，在這種飛速上漲期，投資人心中又有隱隱的擔憂，市場會跌嗎?2011年3 月 11日，大洋彼岸的日本發生9級地震，並引發海嘯，對日本造成了二戰以來最大的自然災害。這一事件飛躍重洋，竟然成為壓倒2011年溫哥華地產市場的最後一根稻草。這又是什麼原因呢? 原來溫哥華介於大陸板塊的交接地段，一直以來，溫哥華人都會提到地震會如何如何，日本地震海嘯的畫面給溫哥華人重重一擊，這是我們經歷地震對溫哥華最大的一次打擊，但經過這次之後，地質專家的理性分析也讓大家不再懼怕地震，因為我們居住的大陸外面有巨大的溫哥華島阻擋，外海90%的水將被阻擋，那剩餘的10%的水量在內灣能如何興風做浪? 日本地震海嘯後，瞬間，溫哥華地產市場停滯，原本瘋狂的市場不見了，取而代之的是觀望期，在買賣雙方的僵持下，直至2012年6月，第一個微弱的負增長出現，當2013年初出現大約6%的負增長時，市場開始反彈，敏銳的投資人開始入市。這一階段，足以體現溫哥華地產投資人的實力，一個完全不同於美國 2008年次貸危機的狀態，沒有持平或盈利的機會，投資人並不會虧本平倉，“留得青山在，不怕沒柴燒”，這正是包括中國投資者在內的溫哥華地產投資人的寫照。 2013年、2014年、市場慢慢爬升，整個溫哥華都在感覺良好中不緊不慢的成長，一直坐慣了快車的投資人、經紀人、銀行業者、律師、驗屋師......與地產相關的各個環節的專業人士們都在細細品味慢生活給大家帶來的安逸。 2015 年1月下旬，溫哥華西區著名的香拿斯區，一個近百年的1.6萬尺大地老房，叫價$600萬，出現10個無條件offer爭搶，最終以$801萬的高價賣出，落入中國投資人袋中。這又是怎樣的狀況?春江水暖鴨先知，精明的投資人!2015年進入一月，加幣對人民幣的匯率跌至歷史最低位1:4.5， 30%的跌幅!瞬間將實力雄厚的中國投資人吸引入房產市場，以溫西大地老房為主體的競價大戰就此拉開序幕，放盤一間競價一間，價格不斷增長。同時自2015年一月二十一日開始，加拿大央行把基準利率從1%降到 0.75%，這個減息的動作同時帶動了剛需低價位房產交易。至此，以溫西的高端豪宅區啟動，蔓延至西溫、北溫、列治文、本拿比;$100萬以下剛需房自溫東啟動，直至素里等二線城市。隨着2015年大溫獨立屋年增長35%的客觀變化，至2016年，增長已經由中心城市，蔓延到二線城市，甚至更遠的三線城市，如蘭里、楓葉嶺、阿伯次佛。這是大溫地區30年以來遇到最瘋狂的地產市場。 隨着地產的不斷升溫，各處關於房屋買賣的負面新聞不斷出現，大眾對於房產不可負擔性提出越來越多的質疑，政府也苦於無法遏制極速增長的地產市場而苦惱，針對各種地產違規事件，於2016年出台了一系列的禁令：禁止合約轉讓( Assignment)，禁止一個經紀代表買賣雙方(Dual Agency)，甚至一向中規中矩的大溫地產管理委員會也受了牽連，就像子不孝父之過，政府認為地產管理委員會監管不善，將由政府代為監管大溫地產，為此出台了監管條例。隨着一個接一個的限制令的出台，整個大溫地產沒有明顯降溫跡象。 7月25日，溫哥華陽光明媚的夏日清晨，省長簡蕙芝頒布了這個對海外購房者的額外稅收，而且是8月2日馬上執行，所有已簽約房產包括在內，無一例外。 突然之間，壓垮溫哥華房產市場的最後一根稻草降臨了嗎? 一石激起千層浪，整個溫哥華霎時炸開了鍋，受牽連的海外買家馬上開始自救，無數個案子在以超速度提前成交，溫哥華的專業人士們進入飛速忙碌狀態，買賣雙方、銀行、律師、經紀人在超精準、超負荷、高效率的連軸運轉中，由於長周末，實際有效的工作時間只能截止到7月29日!5個工作日!戲劇性的事情不斷發生，由於成交爆滿，竟然出現一單交易支付$1萬元律師費無人接的狀況(正常為$1,000-$1,500)。7月29日，更戲劇性的事情發生了，破天荒土地局發出信息：周末及假期照常上班!又解救了一批人!更讓人驚訝的是，這本來針對中國土豪的政策捎帶了加拿大的好鄰居，美國和墨西哥的反對聲音大起，原來卑詩省的這一個15%的物業稅赤裸裸的違反了北美自由貿易協定(NAFTA)。更不妙的是，卑詩省不僅違反了NAFTA,還違反了與其他很多國家的相似平等貿易協定。這意味着卑詩省將面臨高達百萬甚至幾億美元的罰款。 新政對溫哥華的房產是會有一些影響，但客觀、公正的分析很重要。從長遠看，這是非常好的事情，因為保護了房地產市場的健康發展。香港、澳洲、歐洲採取了一樣的政策，房地產市場雖然不活躍了，但是也沒有垮掉。對於溫哥華本地人來說，如果是剛性需求，不會有任何影響;作為外國人，如果是為了孩子留學居住，再加稅也是必須咬牙要買;但是對於那些短線投機客，希望通過炒地賺錢的人來說，他們的成本加大了，這一少部分人就不會買了，除非他做長期持有的打算。 這個政策從心理上對市場是一個震懾作用，抑制了當前房價的泡沫化，減少社會矛盾的激化，保障了本地居民的安全和長久利益。這個限制對海外買家有影響，據六月數據，海外買家占大溫市場7.9%，目前只是心理影響大過實際影響。 縱觀2000年以來的大溫房產市場，對於大多數人的觀望期，也是一個好的入市機會，好的土地資源非常有限，如果價格合適，剛好可以入市。聰明的投資人會做決定，有時，過了這個村，就沒有這個店，看看海外買家本周不屈不撓的盡頭，削尖腦袋也要站在大溫哥華的土地上，敬佩!不過，如何進入市場，方法還是要講究的，收斂一點不失為一個上策。
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