高房價不僅僅是是中國的問題，這些天澳洲朝野及媒體也在熱議如何對付高房價,例如是否應隼許首次置業者用養老金購房以及呼籲中止負扣稅政策等等。

亳無疑問爛發貨幣推高了資產價格。但直接導致高房價的因素是市場的投機需求，即投機客藉助於低利率及寬鬆的貨幣政策在短時間內炒作房產，獲取最大的買賣差價或曰資產增值（Capital Gain)。各地房市中冠以各種名稱的炒房團便是最好的例證。如果去除投機需求，即清除房產市場上的投機客，房價自然不會短時間內翻倍瘋長。

一個有效的去除投機需求的方法是按下面的公式收資產增值稅（Capital Gain Tax), 即

CGT = CG * 1 / y^logy 其中﹕

CG (Capital Gain) - 資產增值 = 賣價 - 買價;

CGT (Capital Gain Tax)) - 資產增值稅;

y - 持有房產的時間（以年計算, 一年4個季度, 一個季度為0.25年。大於等於30天按一個季度算, 小於30天按零年計算）

公式表明資產增值稅的計算直接和持有房產的年限有關。1/y^logy可以看作動態稅率﹐隨持有年限的改變而變。

首先﹐買賣差價等於零時沒有增值稅﹐買賣差價小於零時也不會有增值稅。沒掙到錢不用交稅﹐天經地義﹐應很容易被接受。

其次﹐ 資產增值稅與持有年限成反比﹐抑制投機需求。時間越短，稅就越高，所獲取的增值就越小，這和投機客的目的直接相背﹐從而能驅逐以投機為目的人離場﹐達到抑制投機需求之目的。例如﹐如果只持有1年則百分之百繳稅﹐持有年限小於3時﹐增值的近百分之六十需要繳稅。

第三﹐鼓勵真正的房地產投資者。公式表明持有的時間越長，資產增值稅就越低﹐獲得的增值收益就越大﹐例如﹐如果執有年限等於或大於30年﹐稅率低到幾乎不用繳稅﹐因而獲取最大增值收益。這正是投資者的目的。

最後﹐對以自住為目的者，這個公式影響甚微。因為自住者不以追求最大買賣差價為目的﹐不會短期內瀕繁買賣。即使因特殊原因短時間內需要買賣﹐也不會以追求買賣差價為目的﹐沒有差價便沒有增值稅。如果長期自住﹐情形如同真正的房地產投資者﹐更能因此而獲取最大增值收益。

因此﹐按此公式徵收資產增值稅能有郊的去除房產市場中的投機因素且能保護真正的需求者及投資者。目前澳洲熱議的開放挪用養老金買房只會讓更多的投機客入市進一步推高房價﹐而中止負扣稅政策純粹是在打擊投資者。任何以固定稅率為基礎的資產增值稅計算方法都是在限制投機客的同時也打擊了投資者。特別是中國目前的限買政策，在限制投機客的同時更重重地打擊了真正的需求者及投資者。

只有按此公式或類似的計算方法收繳資產增值稅才能真正打擊投機客，讓房子回歸“是用來住的，不是用來炒的”。