【遺產】TOD Deed：把房子留給孩子的一種好方法

美國華人喜歡購買房地產是出名的。但是如何在去世後把房地產留給子女們，而不是讓政府收取巨額的遺產稅，或在遺產認證（probate）中收取大筆的認證費用，則並非每個房地產擁有者都熟知的。

目前許多房地產擁有者處理遺產的方法主要是：

1】直接把房地產轉換成子女的名字。這種做法相當於把自己的財產直接送給了子女。其缺點是顯然的。

2】把子女的名字加入房地產所有權內。一般是以“Joint tenancy【聯合擁有】”或“Tenancy in common【普通擁有】”這2種所有權的形式出現。

對父母和子女來說，這2種擁有形式的缺點是：

1] 子女在雙親去世後獲得的房地產的買價仍然是原先雙親購買時的價格。用會計的話來說，就是其稅基（tax basis）仍然是原來的。這樣，當子女幾十年後出售房地產時，其價格很可能上升得很多，其中的利潤必定也很多，造成較高的資本收益稅（capital gain tax）。

2] 子女擁有房子的所有權，由此即擁有所有部分的抵押權：可以把他/她的那部分房地產抵押出去派用處。

3] 這2種所有權都不能輕易地改變所有人的名字。

4] 可能出現贈予稅的問題。

3】建立關於房地產所有權的“生前信託（living trust）”。這是擁有較多處房地產權人們通常採用的方法，也是房地產律師和會計師經常鼓吹的方法：因為它的收費可以千差萬別，細節也可以五花八門，

做過生前信託的人知道，它設立時的收費和維持的年費都較高，改變其中的條文和撤銷也非常麻煩。

4】設立家庭有限責任公司（family limited liability company，family LLC）；或

5】家庭基金會（family foundation）。

這2種方法是把私人財產轉移到法人機構中去。手續繁瑣，費用較高，需要每年繳付註冊費用，

可能還需要每年報企業稅。這2種方法適合家產上千萬美元的富人。

6】其實，有一種更好的但較少為人所知的方法，可以把房地產輕輕巧巧地留給子女，且收費非常低廉，修改甚至撤銷也很方便。這就是

“可撤銷死後轉移契約（Revocable Transfer on Death Deed，TOD deed）”。

這種契約實際上是附屬於一個普通房地產契約上的契約，僅在房地產所有人去世後才自動按照原房地產擁有人的願望把房地產轉給受益人。因此，不但父母親可以利用這種契約把房地產轉給子女，也可以轉給任何他們生前指定的人。

不過，目前它僅能用於美國的26個州和華盛頓特區：

Alaska

Arizona

Arkansas

California

Colorado

District of Columbia

Hawaii

Illinois

Indiana

Kansas

Minnesota

Missouri

Montana

Nebraska

Nevada

New Mexico

North Dakota

Ohio

Oklahoma

Oregon

South Dakota

Texas

Virginia

Washington

West Virginia

Wisconsin

Wyoming

採用TOD deed轉移房地產的好處：

1] 不需要做“遺產認證（probate）”.

2] 沒有遺產稅、贈予稅或資本收益稅的發生，從而節省了遺產繼承人的精力和費用。

3] 相關的房地產對受益人來說，在授予人生前不產生任何利益，因此不會發生房地產被抵押出去的危險。

4] 可以保護原房地產的所有人不受“可能的繼承人”的威脅甚至傷害：因為他們可以在生前方便地撤銷受益人的權利。

TOD deed的缺點：

1] TOD deed有可能與授予人的遺囑之間有矛盾之處，造成在授予人去世後無法執行。

2] 由於某些州法的規定，授予人去世的房地產可能不能夠馬上出售，需要放置一段時期以等待可能出現的債權人。

除了Joint tenancy（包括Joint tenancy with right of survivorship）和 Community property with right of survivorship 這些所有權形式外【注】，簡單地填寫這個契約，就解決了一個很大的房地產轉讓問題。

填寫TOD deed的主要路線圖（可參考各州的具體方法）：

1】到房地產所在的州或縣，下載、領取或購買Revocable Transfer on Death Deed表格。

2】房地產的每個所有人各自都要填寫1份這種表格。

3】每個所有人（在deed表格上即為grantor [授予人]）分別填寫自己那部分財產的受益人（beneficiaries）。每個授予人填寫的受益人可以互不相同。每個受益人所得的份額，應該根據房地產所在的州法，有些州法允許不同的份額，有些州法則規定受益人各自獲得的份額必須相等。

4】把作過公證（notarized）的全部TOD deed表格都送到房地產所在縣的檔案室（County Recorder Office）存檔。

填寫TOD deed表格的要點是：

a] 對於房地產的描述，要與相關的原始房地產契約（deed）完全一致。

b] 寫清受益人的全部姓名、與授予人的關係等詳細信息，不能僅寫上“兒子”、“女兒”等字樣。

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【注】

如果房地產是“聯合擁有（joint tenancy）”（包括Joint tenancy with right of survivorship），或“附帶生存權利的夫妻共有財產（community property with right of survivorship）”，房地產所有人在一位所有人死亡後可以得到死者的財產份額，這時TOD deed即使存在。也無法生效。

以上這些情況下，TOD deed只能在房地產所有人僅剩下1位時才能填寫。

請熟悉TOD deed 的律師和會計師對此文章評頭論足，提供寶貴意見。

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相關鏈接：

https://store.nolo.com/products/california-transfer-on-death-beneficiary-deed-noe3-pr455.html

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/free-books/avoid-probate-book/chapter5-1.html