近期多倫多房產價格出現回落，您認為投資者在這一時期應如何考量出手？

多倫多地產經紀 李 軍

在回答你這個問題之前，我們先介紹討論幾個近期熱門話題，即央行連續加息，美聯儲縮表，國內嚴控資本外流，和安省對海外投資加稅。這些國家政策面的多重因素都不利於近期在大多倫多地區投資物業。

第一， 先討論央行連續加息

在加拿大自由的市場經濟環境下，央行利率是調整社會宏觀經濟的有利工具，也可以稱之為社會宏觀經濟的”調節器”。當社會宏觀經濟過熱，產能過大，生產過剩，房屋市場泡沫過大時，央行就會升高利率，促使商業銀行提高相應的房屋貸款利率，以增加房屋購買者的房屋購買者的購買成本。反之，當社會宏觀經濟的產能，和需求不足時，央行會降低利率，這樣增加整個社會的房屋生產和供給。體現在房屋市場層面上，就是當利率逐漸上漲，房屋價格逐漸下降；反之，當央行利率不斷下降時，市場的房屋價格不斷上漲。所以，最好的投資時機是利率上升尾期，剛剛要下降的時刻。就像在2009年那時，全球利率開始不但下降，房價不斷上升那時，投資者在多倫多買房，隨着利率不斷走低，房價不斷上升，投資者輕輕鬆鬆隨着房價不斷上升，家庭資產自然增值。反之，當利率下降末期，利率開始上漲時，那是賣房的最佳時刻。

第二， 美聯儲縮表VS 量化寬鬆貨幣政策

美聯儲縮表就是美聯儲縮減資產負債表。這一政策的直接後果就是美聯儲回籠市場大量流通貨幣，造成市場流通資金緊張。簡而言之，就是相當於緊縮貨幣政策；一旦市場貨幣緊縮，那自然會造成房屋市場資金面不足，房屋價格自然下降；量化寬鬆貨幣政策就是美聯儲（或央行）吸收大量各種債券，甚至不良資產，同時向社會投放大量貨幣。當全球量化寬鬆貨幣時，市場貨幣非常充裕的情況下，房屋市場價格自然開始上升。2008年，世界範圍內開始量化寬鬆貨幣政策，全球房屋市場貨幣充裕，房屋價格不斷上漲。反之，當全球開始從量化寬鬆貨幣政策轉變為美聯儲縮表，開始貨幣緊縮。那房屋市場的價格按理應該開始下降。簡而言之，緊縮尾期，寬鬆初期是投資房屋的最佳時刻，就像在2008年，隨着全球不斷量化貨幣，很多在多倫多投資物業的人都獲利匪淺；但目前，全球開始從量化寬鬆轉為緊縮，轉為美聯儲縮表。這個時刻應該是賣房時機。

第三， 國內嚴控資本外流，和安省對海外投資加稅

最近一段時期，大多倫多物業投資者都面對兩個困局，即由於加拿大對海外投資者加稅，而且稅率很高，高達15%。基本把投資物業的利潤空間給擠壓沒了。同時，投資者還面臨國內資金無法轉運到多倫多的難題。而且，國內政策明文規定，禁止國人轉運國內資金到海外投資物業。這些政策對多倫多房市造成極其不利影響。

綜上所訴，本人從政策面上，沒有看到近期有進入多倫多房屋市場的好時機。相反，這些不利因素疊加在一起，對於很多投資高價房的投資者來說是相當不利的，物業投資者要清晰認識目前的形勢。過去，大多倫多的房屋投資者利用槓桿投資多倫多房屋，獲利豐厚；但今天，全球開始加息，開始縮表，開始對海外投資者加稅，國內開始資金管控。這時，高槓桿投資多倫多物業，很可能放大投資者的風險。例如，一個擁有200萬加幣的家庭，如果利用槓桿投資1000萬房屋，當房屋市場價格下降20%時，200萬家庭資產回零！

以上，都是本人個人看法，純屬學術交流，不做物業投資者投資依據！

本文作者: 李軍 TEL：647-824-6916

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