多伦多地产经纪 李 军

实话跟你说，目前，在多伦多投资房屋的实际情况，利用杠杆在多伦多投资物业，讨论的不是哪些区域物业，或哪种类型的房屋的投资回报率更高问题；而是寻求在哪里，投资什么样物业能有点正现金流，不亏的问题。

这10来年，随着世界范围的量化宽松货币政策，和全球超低利率甚至负利率刺激政策的实施，全球房屋资产泡沫化极其严重。以至于在泡沫极其严重移民城市，如多伦多等城市，利用杠杆投资物业很难期待正现金流回报。长期以来，在这类城市投资物业，很多投资人不是期待每月有多少出租物业带来的正现金流；恰恰相反，很多在华人集中社区投资物业的人，每月不得不亏一两千加币来“养”房子。这费用比在多伦多养个孩子的费用都多！这些投资人在多伦多投资物业主要期待是房屋涨价，带来的家庭资产增值。过去十来年，随着全球央行利率不断走低，货币不断宽松，多伦多的房屋价格房价确实一步步走高。大多数人投资物业的增值幅度都不小！十年前，在多伦多几十万的独立房，到如今已经价值一百几十万！净增值100万加币！在多伦多，这已经是投资物业很普遍的现象。但，这件事已经成为过去！

但到2017，事情却发生了变化。安省开始对海外投资者征税，挤压投资人的获利空间；美联储，和加拿大央行连续加息，加大投资者投资负担，和投资风险；美联储结束长期的货币宽松政策，开始缩表，开始紧缩，全球货币政策开始收紧；同时，多伦多的房屋贷款政策不断收紧。多伦多房屋市场的资金面难以支撑房屋市场继续走高；另外，各国都开始管控本国资本外流，国外资本流入多伦多房市的越来越少，资金源头被切断。这些因素都极其不利多伦多房市。所以，目前，一些多伦多房屋投资者，不但面临每月支出一两千加币养房子，而且同时要面临物业价格下降，家庭资产缩水的“双亏”情景！

这种“双亏”情景情况，华人越是集中的社区，情况越是严重；但华人较少的区域情况相对好一些。比如，像Oshawa,和Whitby，这两个城市的房屋投资回报率相对好一些。这两个城市由于中国人很少，所以，同类房屋价格仅相当于华人集中社区的房屋价格一半左右。而房屋的月租金却与价格昂贵的华人社区差不多。所以，在华人集中社区，利用杠杆投资房屋普遍负现金流的情况下；在whitby,和Oshawa投资物业，还有微少正现金流，或大约持平的投资物业存在。

至于投资房型收益更好这个问题。本人觉得独立房更有投资价值。有人说，在多伦多投资房屋，越“土”越有价值。多伦多独立房所占土地面积比北京四合院还大。在城市人口不断增加，城区人口密度不断加大的情况下，城区核心地段的土地价值会不断上涨。所以，投资物业房型要以占地面大的独立房为好。这就像过去又土又旧的北京四合院，当初，不那么被人看好；后来，由于北京城市快速发展，现在，一个普通北京核心地带四合院的价值都上亿。同理，现在投资地段好, 战地面积大的多伦多独立房，将来的增值潜力一定巨大。这样的物业具有投资价值！本文纯属学术探讨，不做读者投资依据，特此申明！

李军 微信。junli64