如何看今年多伦多的公寓楼市？期房和现房楼市预期如何？

多伦多公寓楼市今年预期发展如何？期房和现房公寓楼可能会有哪些需要分析考虑的？是否有新的政策影响？

我个人认为，今年，不论从政策层面，还是从技术层面上讲，多伦多今年的公寓楼市，不论是期房，还是现房都是不利的。

 首先，从政策层面上讲，今年有如下诸多因数对多伦多公寓楼市不利；

 1. 央行和美联储处于连续加息通道，会对公寓楼市产生不利影响。在预期加息的情况下，楼市必将会发生相应逆向变化，即楼市成交量，及成交价都会相应下降

 2. 美联储缩表对公寓楼市会产生不利影响。 随着美联储不断缩表，市场的资金会逐渐紧张，同时，伴随缩表过程中，释放大量美国国债，和其它商业债券。这势必造成债券市场供过于求，进而提高债券收益率。同时，抬高商业银行的融资成本。这样房贷利率必将升高。这种情况一定会多伦多公寓楼市产生不利影响。

3. 各国政府连续出台不利房市的政策。自从2017以来，各国政府都意思到过高的房价，和过度投机房地产现象是不利于实体经济发展的，而且对国家金融安全造成潜在的危害。所以，各国政府都不断出台政策，不让房价抬头，从而，进一步打压房屋过度投机。最近，加拿大也从财政政策，和货币政策进一步限制房屋市场价格上涨，限制海外投资多伦多房屋。如B20压力测试， 和对海外房屋投资者加税等等。这些政策会对多伦多的公寓楼市产生不利影响。

4. 国内的资金管控也会多伦多公寓楼市产生不利影响。自2017年以来，国内为维护人民币汇率稳定，和人民币国际化，对外汇储备管控非常严！而且直接声明严禁国内人员向海外汇款，到海外投资房产。这个政策也对多伦多公寓楼市不利！

 5. 独立房价格不断下降，限制了多伦多公寓的上升空间。上述诸多不利因数，近一年来，多伦多的独立房价格已经下降很多。众所周知，独立房是附在土地上的，土地是具有永久产权的；公寓则不同，没有附着土地。投资价格没有FREE HOLD的独立房大。不断下降独立房的价格自然限制了多伦多公寓的继续上涨空间。

 再者，从技术方面讲，今年，公寓市场也不看好。

1.    1月份，多伦多公寓的成交额不论是与去年1月份同期相比，还是与上两个月相比，都呈现大幅度下降。说明多伦多公寓市场上涨乏力！如附图1所示.

2.  1月份，多伦多公寓成功售出所需的天数上升到24天，统计显示多伦多公寓成功售出率越来越低，所需天数越来越多，销售越来越难。这样现象说明多伦多公寓市场正在下行。如图2所示

最后，多伦多公寓现房与期房之间的关系。我个人认为，一般来说，开发商在销售公寓期房时，是把未来房屋涨价因数考虑进去的，所以，期房的价格一般都高出现房的。那么，在房屋市场上行时，投资期房是不亏的，因为虽然期房价格高一些，但由于二手房价格上涨，到交房时，期房的价格可能还低于二手房的价格。这就是投资公寓楼花的意义。但现在情况相反，房屋市场下行时，二手房价格可能不断下降，到期房交房时，期房的价格还高于二手房价格。这种情况，投资公寓期房，可能要面临投资风险，和投资亏埙问题。结论是，在房屋市场下行时，投资现房优于投资期房！（本文只为本人个人观点，不做房屋买卖依据）