房价是一个综合的经济问题，需要全盘考虑

许小年

一、政府为什么拼命印钞票？

　　归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。

二、多印的人民币怎么办？

　　美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。

　　中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）。

三、严重的通货膨胀后果是什么？

　　参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。

　　严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。

四、如何处理严重的通货膨胀？

　　政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。

　　这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。

五、房价恶性上涨的后果是什么？

　　房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。

六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？

　　后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。

七、关于房产税

　　大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。

　　所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？

　　不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。

　　房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。

　　再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。

九、政府调控的目的是什么？

　　上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。

　　目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。

十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？

　　因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

　　打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。

　　所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。

十一、房价取决于什么？

　　房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。

  所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。原来中国人压根不需要买房！

  房价这么高，在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要，为什么这么说？下面就让我们一起来算算这笔账！

　　厨房为什么可以不要？因为是房价太高了！好多房子，已经8万多一平米了，而且还在继续涨。正常人，每人每天吃30块钱。一个厨房十平米，那就是80万。可以吃26700天，差不多就是73年，还要啥厨房啊？

　　出去洗澡就算一次20块钱。如果一个卫生间五平米，家里主卫加客卫就是十平米，80万。你可以去公共浴室洗26700天。差不多就是73年。还要啥两个卫生间啊？而且健身会馆都可以洗澡的，去小区附近的健身会馆办年卡，一年才几千块，就算4000元一年。80万可以去健身馆200年，又可以健身又可以洗澡，有些还提供沐浴露洗发乳。冬天有空调，更衣室有暖气，夏天有游泳池，游泳洗澡一条龙，还要啥卫生间啊？

　　现在网上团购一些三星级的酒店都有250一晚的。如果买套房子100平，就是800万，够你住32000天，差不多就是88年。你想住哪个区就住哪个区，想住几楼就几楼，想住什么风格住什么风格，还没有物业费，还不用考虑停车车位问题，还不用装修拎包入住，还不用考虑中介费，算什么税，还不用交水电费宽带费，还不用你自己打扫卫生叠被子……

　　还买啥房啊？知道有人会说，你这么算，不合理，你没算房子保值升值，住酒店钱就花光了，你没算学区房，住酒店我孩子上哪读书去？

　　我说，你花四百万买的房子没贷款？如果按照最新政策首付两成就是160万。剩下640万需要贷。以基准利率贷30年，用最新的房贷计算器算了一下，结果是，嗯，本息合计12227943元；利息就要582万，100平800万的房子，按照中介费1.5%计算，中介费就要12万。按照契税1.5%计算，契税也要12万。利息+契税+中介费，600万妥妥的。600万，孩子都可以读24年贵族学校了，还买啥学区房啊？

　　有人说，你这是疯了。确实，我有点离经叛道；但有一点可以肯定，我没疯，是房价疯了！

  看了此文，开始懂了什么叫经济学，这就叫经济学？经济学：就这么简单。

  *许小年，中国经济学家。以上这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读。