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当今，环顾多伦多周边的比较好的学区，在2008年之后经过几轮热捧，热炒，热抢，的多伦多附近的学区房屋的市场价格早已远超房屋本身的价值。即便经过2017年以来，政府通过对海外投资者加税，和房贷政策的压力测试。但这些对已连续上涨10多年的多伦多附近学区房来说，这些学区房的价格还是过高，房屋市场库存还是过多，房屋市场成交量还处于低迷状态。投资这样的物业基本没有正现金流，而且投资者每月还要定期往里贴钱。所以，大多数投资者认为现在不是投资多伦多附近学区房的好时机。下面我们逐条分析为什么现在多伦多附近没有较为理想的投资房？

房地产投资必须与宏观经济走向一致

有人说，房地产投资者必须懂一点宏观经济，关心国家宏观经济政策走向，做到房地产投资与宏观经济政策一致。经验表明如果选择房屋投资的时机较好，那结果就会事半功倍，反之，如果房地产投资的时机与国家宏观经济政策走向相反，那投资结果多半不好，多半是事倍功半。进入2017年，世界第一，第二大经济实体，美国和中国已经开始展开新一轮的较量。两国都意识到实体经济的重要性,开始重点发展实体经纪，其中，中国采取的方法是取消过去的繁琐行政审批环节，定向降准，为企业发展营造良好的社会软环境；而在美国，政府在多方面为美国实体经济发展创造更优质的环境，比如，大幅度降低企业税负，贸易保护政策，重建美国国内基础设施，美联储提高利率，缩减资产负债表，作为发展美国实体经济的重要措施。美联储申明，2018年,2019年度将连续多次加息，缩表。在这种宏观经济政策下，世界各国的市场资金层面会越来越紧张，房屋购买力会越来越弱，市场需求会逐渐萎缩。所以，在当今和今后相当一段时期内，不论是投资多伦多附近的学区房，还是投资其它物业都不是一个较好时机！正确的投资时机应该在央行利率走到最高点，应该是货币紧缩到最紧张时候，应该是在房屋价格降到比较低的时候，买入投资房。当利率到达最高点后，利率开始下行，房价不断走高，直到利率降至最低，房屋购买者纷纷进入房市，房价冲向最高点前夕，像李嘉诚一样，把最后一个铜板留给接盘侠，将房子卖掉。这样实现一个完整投资周期。这样投资物业，才会有较好的效果，才能有正现金流，才能有较大的增值潜力！所以，多关心一点国家宏观经济，把自己的学区房投资时机选在与国家宏观经济走向相吻合，那才有较为好的多伦多学区房投资效果！现实生活告诉我们，走对一次与宏观经济周期一致的房地产投资，在多伦多就会生活比较轻松。如果走对两次，理论上说，基本不用打工了！

多伦多学区房投资必须坚持有正现金流的原则

在多伦多，学区房投资，必须坚持有正现金流，即在首付20%或30%的前提下，通过运用财务杠杆能实现日常有正现金流。有投资经验的人很容易理解投资多伦多附近学区房的正现金流的重要性！如果一个多伦多附近学区房无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的多伦多附近学区房。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要冷静对待这种负现金流多伦多附近学区房，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的多伦多附近学区房，与过去炒作亏损上市企业股票一样，最终结果很可能给投资者带来长期的经济负担，和巨大经济损失。在加拿大，是高福利国家，高税收国家。每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信，GTA的房价100%一定会永远上涨!任何人都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围，普通人只能告诉你过去，告诉你昨天发生的事情。至于明天的房屋市场的变化，连美联储主席，格林斯潘都没有能力预测。普通人拍胸脯，打保票，以后GTA的房屋将要上涨多少多少，都是没有任何意义的。如果你根据某个经纪对房屋市场的预测而买了负现金流的投资多伦多附近学区房，那后果是很不确定的。一旦市场继续涨价，那还好；但如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这对于投资者来说是双重损失，是最可怕的投资后果。客观的说，大多伦多地区有正现金流的学区房真的很少见！大多数的学区房都已价格很高，如果说是为了孩子教育目的自住还可以，如果说为了投资，个人认为基本没有任何投资价值。

（本文属于学术探讨，不作买房卖房依据地产Broker李军（647）8246916 或微信junli64）