發表評論-多倫多房市動態-萬維博客-萬維讀者網（電腦版）

當今，環顧多倫多周邊的比較好的學區，在2008年之後經過幾輪熱捧，熱炒，熱搶，的多倫多附近的學區房屋的市場價格早已遠超房屋本身的價值。即便經過2017年以來，政府通過對海外投資者加稅，和房貸政策的壓力測試。但這些對已連續上漲10多年的多倫多附近學區房來說，這些學區房的價格還是過高，房屋市場庫存還是過多，房屋市場成交量還處於低迷狀態。投資這樣的物業基本沒有正現金流，而且投資者每月還要定期往裡貼錢。所以，大多數投資者認為現在不是投資多倫多附近學區房的好時機。下面我們逐條分析為什麼現在多倫多附近沒有較為理想的投資房？

房地產投資必須與宏觀經濟走向一致

有人說，房地產投資者必須懂一點宏觀經濟，關心國家宏觀經濟政策走向，做到房地產投資與宏觀經濟政策一致。經驗表明如果選擇房屋投資的時機較好，那結果就會事半功倍，反之，如果房地產投資的時機與國家宏觀經濟政策走向相反，那投資結果多半不好，多半是事倍功半。進入2017年，世界第一，第二大經濟實體，美國和中國已經開始展開新一輪的較量。兩國都意識到實體經濟的重要性,開始重點發展實體經紀，其中，中國採取的方法是取消過去的繁瑣行政審批環節，定向降准，為企業發展營造良好的社會軟環境；而在美國，政府在多方面為美國實體經濟發展創造更優質的環境，比如，大幅度降低企業稅負，貿易保護政策，重建美國國內基礎設施，美聯儲提高利率，縮減資產負債表，作為發展美國實體經濟的重要措施。美聯儲申明，2018年,2019年度將連續多次加息，縮表。在這種宏觀經濟政策下，世界各國的市場資金層面會越來越緊張，房屋購買力會越來越弱，市場需求會逐漸萎縮。所以，在當今和今後相當一段時期內，不論是投資多倫多附近的學區房，還是投資其它物業都不是一個較好時機！正確的投資時機應該在央行利率走到最高點，應該是貨幣緊縮到最緊張時候，應該是在房屋價格降到比較低的時候，買入投資房。當利率到達最高點後，利率開始下行，房價不斷走高，直到利率降至最低，房屋購買者紛紛進入房市，房價沖向最高點前夕，像李嘉誠一樣，把最後一個銅板留給接盤俠，將房子賣掉。這樣實現一個完整投資周期。這樣投資物業，才會有較好的效果，才能有正現金流，才能有較大的增值潛力！所以，多關心一點國家宏觀經濟，把自己的學區房投資時機選在與國家宏觀經濟走向相吻合，那才有較為好的多倫多學區房投資效果！現實生活告訴我們，走對一次與宏觀經濟周期一致的房地產投資，在多倫多就會生活比較輕鬆。如果走對兩次，理論上說，基本不用打工了！

多倫多學區房投資必須堅持有正現金流的原則

在多倫多，學區房投資，必須堅持有正現金流，即在首付20%或30%的前提下，通過運用財務槓桿能實現日常有正現金流。有投資經驗的人很容易理解投資多倫多附近學區房的正現金流的重要性！如果一個多倫多附近學區房無論你如何經營，都無法改變成為轉化成有正現金流的多倫多附近學區房。那麼，無論市場炒作多麼火熱，廣告吹的如何好，投資人也要冷靜對待這種負現金流多倫多附近學區房，千萬不要跟風投資一些帶來負現金流的房屋。炒作有負現金流的多倫多附近學區房，與過去炒作虧損上市企業股票一樣，最終結果很可能給投資者帶來長期的經濟負擔，和巨大經濟損失。在加拿大，是高福利國家，高稅收國家。每個人的工作都很辛苦，而且稅後收入都差不多。如果投資人所投資的房屋，每個月給家庭帶來兩三千加幣的負現金流，那這個家庭的財務負擔是相當重的。而且長期在這種負擔下生活，給家庭成員帶來精神壓力，對家庭成員的身體健康造成危害，有損家庭成員的移民生活幸福感。千萬不要相信，GTA的房價100%一定會永遠上漲!任何人都沒有這個能力預測明天GTA的房屋市場走勢。這能力是超過地產經紀的職業範圍，普通人只能告訴你過去，告訴你昨天發生的事情。至於明天的房屋市場的變化，連美聯儲主席，格林斯潘都沒有能力預測。普通人拍胸脯，打保票，以後GTA的房屋將要上漲多少多少，都是沒有任何意義的。如果你根據某個經紀對房屋市場的預測而買了負現金流的投資多倫多附近學區房，那後果是很不確定的。一旦市場繼續漲價，那還好；但如果市場不斷下滑，那投資人不但承受每月的負現金流帶來的財務負擔，而且還要承受房屋市場下滑所帶來的資產縮水，這對於投資者來說是雙重損失，是最可怕的投資後果。客觀的說，大多倫多地區有正現金流的學區房真的很少見！大多數的學區房都已價格很高，如果說是為了孩子教育目的自住還可以，如果說為了投資，個人認為基本沒有任何投資價值。

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