投资商业物业应注意的问题

金融街地产 BROKER  李 军

在多伦多，一些新移民家庭选择商业物业作为投资方向。这是一个非常不错的选择。其原因是选择商业物业投资对于新移民来说非常容易操作。一旦选择一个好的商业物业，一家人就可以顺利，快捷地从新移民步入当地中产阶级，步入成功人士！有人说，一个好的商业物业就意味着新移民拥有成功的家庭事业。拥有一个良好的商业物业，新移民在多伦多发展就有一个可靠的支撑点，和发展平台。很多新移民移民加拿大都有会经历一段困苦的适应期。在这段时间，新移民需要学习英语，需要打工，需要不断地找好一点的工作，需要适应当地的不同文化和惯例，等等。但如果新移民有了自己的商业物业，这些痛苦过程都可以省略，或者说这些痛苦过程没有那么必要了。新移民完全可以将自己国内的商业直接移植到多伦多，在自己的物业里做生意。只要符合加拿大法律，新移民想怎么做，就怎么做。新移民既不需那么多的专业知识，也不需要当地的各种学位证书。直接开展自己的家庭事业，一步一步地发展自己的家庭事业！在多伦多，一些移民，根本就没有学过英语，也没有那些高深的专业技能。但由于选择投资商业物业，新移民就会将自己的事业有小到大，由弱到强发展成相当规模的企业。商业物业投资有如此重要意义，那么，如何选择商业物业投资呢？其实，有过做生意经验的人，商业物业投资，物业LOCATION，物业的投资回报率，和相关物业leases是非常重要的。

首先，物业LOCATION对大多数生意都很重要，尤其对于零售业来说，物业的位置尤为最要。有经验的商业投资人士说，选商业物业第一是LOCATION,第二是LOCATION，第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好商业有多么重要！ 很多新移民的商业物业都是从事零售业务，零售业务就是服务业。这些商铺首要是为客户提供便利。所以，商业物业选在人流和居民比较集中和密集的地方，而且，商业物业的停车位多，进出车方便。一等好的商业物业是附近有几个大型公寓，所商业物业附近人口密度大，那是最好的地点。这样的商业物业主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定，收入平稳；其次，商业物业位于主要街道的路口，而且进出车方便，这样的商业物业也不错。其特点是流动客户多；再者，商业物业位于大型服务中心，类似地铁，商业集散地，大型商场。其特点是安全，收益好。当然，选商业物业地点，还要注意其他因素，比如族裔，有些族裔的消费习惯和消费方式有很大差异。经常有人谈论这个PLAZA很消费能力很弱，那个PLAZA消费能力很强。其实，就是指不同族裔社区的人们消费心理和消费习惯不同。这些人不来PLAZA消费的人，很能去加勒比海消费去了。当然，我们投资商业物业，最好选一些习惯来我们商铺消费的族裔社区投资。简而言之，选择商业物业投资，LOCATION是非常重要的。

其次，投资商业物业的投资回报率对于投资人是非常重要的。由于近些年来的全球宽松的货币政策，越来越多的货币流向几个移民城市，如多伦多，温哥华，悉尼等 国际大都市，致使这些城市的商业物业形成泡沫资产。几年前，100万的商业物业，如今市场价格上涨为300万。相应这些物业的投资回报率也由原来的6%下降成2%左右，甚至更低，低于同期的银行MORTGAGE利率。理论上说，这样的商业物业根本没有任何投资价值。而且，投资风险极大，一旦央行调高基准利率，商业银行的MORTGAGE利率也会相应提高。这时，这样的超低投资回报率商业物业投资，就会给投资者带来巨大的投资负担和资产贬值。从某种意义上讲，当今世界的经济危机，就是由于宽松货币政策，引发的巨大物业资产泡沫，而这资产泡沫不论有对物业投资者，还是对利用商业物业开展实体经济的经营者都带来重大伤害。以至于资产泡沫大到一定程度，物业投资者，和实体经济的经营者都没有任何盈利空间。此时，理论上来说，这种现象是货币紧缩的前兆，也是经济危机诱因。经济危机也有它的二重性。一方面，经济危机显然对物业拥有者是严重的伤害，经济危机给物业拥有者带来巨大的经济负担和资产缩水；但另一方面，经济危机也会给另一部分人带来机会，给另一部分手里有现金的人带来极好的投资机会。所以说，如果是世面上个别的物业投资回报率非常低，以至于低于商业银行的贷款利率，那么这样的物业不值得投资；如果世面上大多数商业物业的投资回报率都超低，普遍都低于商业银行的MORTGAGE利率。那说明现在不是进行商业物业投资的时机，因为此时是通胀末期，经济紧缩快要发生了！这时，手里有现金才为“王”！到危机时，有能力收购廉价资产。因此，商业物业投资者，应该对目前市场的物业投资回报率，和具体物业的投资回报率应有清晰的了解，这样才能把握准投资机会。

商业投资时，前业主与租客所签的商业租约，即LEASE是非常重要的。而且，租约的法律效力大于房屋买卖的法律效力。换句话说，即便业主发生变更，但不影响租约的存续。原租客可以继续按照与业主签订的租约（LEASE）继续在该物业里做原来的生意。物业的买方应继续承接前业主与租客的租约（LEASE）。一个好的租约LEASE对物业投资方非常有利。当然，有的商业物业投资方，投资商业物业的目的是自己做生意。这就另当别论了！一般来说，投资商业物业就是买物业的LOCATION，就是买租约（LEASE）。由于租约（LEASE）是律师起草的，所以，经纪在做OFFER时，都把买方律师审查租约（LEASE）作为买方买物业的一个CONDITION写进OFFER里. 这样，只有买方律师对前业主与租客的租约（LEASE）解释令买方满意，该OFFER才能生效。有时，精明的投资方不但要看他（她）的所投资物业的租约（LEASE），而且还要看该物业周边物业的租约情况。如果该投资物业的租金（RENT）比周边类似物业的租金（RENT）高很多，这种情况是值得注意的现象。这个租约（LEASE）是否可以持续是值得关注的事情。一旦租约（LEASE）期满，或者租客生意惨淡，破产倒闭。租客提前解除租约（LEASE）。这种情况发生之后，业主就得被迫与其他租客按当前市场价位签新的租约。以前以高价位买的物业也会相应贬值。这样高出市场价位的租约（LEASE）,看似很有投资价值，其实，很可能是卖方设计的诱饵。投资方需小心谨慎。所以，投资商业物业，投资者对租约（LEASE）应高度重视！

总而言之，在多伦多投资商业物业是一个非常好的选择。因为在多伦多的经商环境是非常宽松和自由的。在这里，没有城管，没有工商，也没有税务等等执法人员经常干扰业主日常经营活动。新移民，一旦选择一个良好的商业物业，就意味着在多伦多移民成功！就意味着新移民的家庭事业在多伦多有个发展的新平台和支撑点!一个成功商业物业的投资者可以省略很多新移民刚来多伦多时，需经历3，5年的痛苦漫长的适应期。但如何选择一个好的商业物业作为投资的对象呢？商业物业不同于住宅物业，商业物业是用来创造机会，创造财富，制造正现金流的！一个好的商业物业，一定是坐落在好的LOCATION。这样，物业的良好位置为业主或租客带来大量的生意机会。使业主，或租客做起生意来事半功倍，轻松自如地将生意做得顺风顺水。另外，一个好的商业物业，一定要有良好投资回报率。没有任何投资回报率的商业物业是没有价值的！最后，如果所投资商业物业带有前业主和租客签订的租约（LEASE），这种情况，投资方一定在OFFER里设定一个CONDITION，注明该OFFER生效的前提，是买方律师审阅LEASE，并令买方满意的前提下，该OFFER才生效。值得一提的是，投资商业物业，投资者一定要注册有限责任公司，这样做，一方面可以将投资商业风险与家庭私有财产分割；另一方面，在买商业物业时，投资者可以在HST税务方面，占有很多便利。（该文纯属学术探讨，不做投资依据，具体投资问题需与你的经纪商讨。李军 微信junli64, tel; (647)824-6916）.